（2017）津0113民初2863号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-19
案件名称
宋玥与天津市北辰区建设开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋玥,天津市北辰区建设开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初2863号原告：宋玥，男，1987年12月1日出生，汉族，津燃华润第一销售分公司南开营业所安检队职员，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：多坤，天津五君律师事务所律师。被告：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人：马云洪，总经理。委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建娜，天津金辰律师事务所律师。原告宋玥与被告天津市北辰区建设开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋玥及委托诉讼代理人多坤，被告天津市北辰区建设开发公司委托诉讼代理人杨月弟、赵建娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋玥向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告自2014年7月1日至2015年9月2日期间的逾期交房已付款利息83907.96元；2.判决被告支付原告自2014年7月1日至2015年9月2日期间的违约金12503.74元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年1月13日签订了商品房买卖合同，合同约定被告向原告出售坐落于北辰区××与××交口东南侧××春色花园××商品房××套，建筑面积93.23平方米，每平方米价格为13188.84元，价款为1229596元。合同约定被告应于2014年6月30日前将上述条件商品房交付原告使用，交付标准为商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付。若被告未按约定时间交付房屋，逾期在90日内，原告有权向被告追究房屋已付款利息（利息按照同期贷款利息计算），逾期超过90日的，除房屋已付款利息外，被告还应当每日按房屋总价款的万分之一向原告支付违约金，支付房屋已付款利息及违约金的期限为自被告应付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止。合同签订后，原告依照约定分两次将全部购房款交付给被告，但被告却于2015年9月2日才将上述房屋交付给原告。被告自知其存在违约行为，分别于2015年6月10日、2016年5月24日向原告支付违约金4万元，但对于应支付给原告的逾期交房已付款利息及剩余违约金被告一直拖延。天津市北辰区建设开发公司辩称，1、原告购买的坐落于北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园10-1-701号房屋经过建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同竣工验收合格，符合合同约定条件，被告并未构成违约；2、被告给付的所谓违约金补偿，实则是原告确认接收房屋变更交付条件的补偿，且已分两次在准入证取得后全部最终给付到位，被告不应给付任何违约金及利息；3、被告是否取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不属于民事法律调整范围，原告放弃双方合同约定，实际接收房屋是民事主体处分民事权力的行为，被告没有违约，也没有给原告造成损失；4、根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，被告要求降低违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的《天津市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税凭证、天津市住宅维修基金收据、预告登记费收据、准许交付使用证，被告提供的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》、交房验收单、工程验收单、装修验收单、业主资料卡、银行转账凭证及确认函的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供工程竣工验收报告，可以证明被告对施工的工程进行了验收，且验收合格。并已取得天津市新建住房商品房准许交付使用证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年1月13日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）宋玥，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号，建筑面积93.23平方米。每平方米价格13188.84元，价款为1229596元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；乙方按贷款形式付款的，应于2013年1月20日前，一次性存入商品房首付款369596元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息在合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第六条乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将房款1229596元交付被告，被告为原告开具369696元的首付款发票及86万元的尾款发票。2013年3月6日，原告交纳该房屋契税36887.88元。2013年3月6日，原告交纳维修基金12295元、所有权预告登记费80元。2014年6月，被告向原告发送验房收房通知。2014年7月4日，原告宋玥到被告处签字领取房屋钥匙，因得知被告未取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，随后又将该房屋钥匙退还被告。原告实际领取房屋钥匙时间为2015年9月2日，并于当天重新签订收房验收单。2015年6月2日，被告向原告出具《确认函》，该《确认函》中被告承诺预付原告违约金2万元，并待取得准许交付使用证后进行最后结算。被告已向原告支付2万元。2016年5月9日被告再次向原告出具《确认函》，同意再付原告2万元，并通过转账方式再次支付原告2万元。原告实际取得补偿款4万元。2015年9月11日，被告取得本案涉诉房屋的准许交付使用证。本院认为，本案争议焦点为被告是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同约定被告应于2014年6月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付原告。被告在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付原告，而原告接收了该房屋，后被告又向原告出具《确认函》,承诺支付违约金4万元并已实际支付。综上，被告未能按合同约定的条件交付商品房，同时以《确认函》的形式承认自身存在违约，故被告交付商品房的行为构成违约，其应向原告承担违约责任。关于被告如何承担违约责任一节。原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现被告主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。首先，对于自2014年7月1日至2015年9月2日原告未收房期间的违约金。庭审中，原、被告对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，均未提供证据，原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。原告要求被告按同期银行贷款利率支付已付款利息，本院予以支持。故应参照中国人民银行同期一至三年档次的贷款利率计算已付款利息。对于原告同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，本院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故被告应支付原告2014年7月1日至2015年9月2日未交房期间的违约金111076.2元［包括合同约定的利息85443.23元（计算方式：2014年7月1日至2014年11月21日，按年利率6.15%计算，计30248.06元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率6%计算，计20288.33元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.75%计算，计13943.96元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.5%计算，计9017.04元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率5.25%计算，计10579.65元；2015年8月26日至2015年9月2日，按年利率5%计算，计1366.22元。共计85443.23元）及违约金25632.97元（85443.23×30%）］。因被告已自愿向原告支付4万元，故被告还需向原告支付71076.2元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内支付原告宋玥违约金71076.2元。二、驳回原告宋玥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由被告天津市北辰区建设开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 裴忠贺二〇一七年六月三十日书记员 孙 宁附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 关注公众号“”