（2017）鲁01民终2294号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-21
案件名称
孟庆泉与山东普利屋宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟庆泉,山东普利屋宇物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2294号上诉人（原审被告）：孟庆泉，男，1951年8月4日出生，汉族，济钢集团有限公司退休职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东普利屋宇物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘建业，董事长。委托诉讼代理人：芦心洁，男，公司职工。上诉人孟庆泉因与被上诉人山东普利屋宇物业管理有限公司（以下简称普利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟庆泉上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3556号民事判决，改判按每月每平方米1元的标准交纳物业费，起止时间2010年7月16日2016年1月16日。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：孟庆泉与山东普利房地产开发有限公司，于2009年3月28日签订的《商品房买卖合同》中，第十八条第二项约定：买受人所购买的商品住宅，自交付使用之日起一年内，按每月每平米（建筑面积）一元人民币收取。后续收费根据有关部门规定的收费标准执行。济价房字（2002）168号第六条第二项规定：实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。规定和约定缴纳物业服务费（每平米一元），普利物业公司一直不收孟庆泉的物业服务费，必须按每平米1.3元交纳，因为在前期物业服务协议中强加了一条，电梯运行及二次加压泵运行电费，属于代收缴费用。168号文件第六条第五项规定：安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收缴费用，物业管理企业应单独设账，公布每月耗电量，电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。孟庆泉居住的青城雅居小区，根据没有安装并使用中央空调，不应是代收代缴项目的范畴。普利物业公司所谓的代收代缴费用，168号文件第十二条第二项有明文规定：物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；普利物业公司无权重复收取电梯和加压泵的运行电费。普利物业公司至今没有公示过合法有效的收费依据。正当的代收代缴项目也得按照政府规定文件规定操作，孟庆泉居住的小区水泵、电梯都有各自的电度表计量，应按每月的耗电量分摊，而不是按平方米收电费，普利物业公司没有按法规操作，至今收的是每平方米1.3元，有票据为证，违法获利。综上所述，一审判决有误，请求二审法院依法查明事实，维护孟庆泉的合法权益。普利物业公司辩称，普利物业公司是开发商聘请的前期物业服务企业，同时也与孟庆泉等人签订了前期物业服务协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应视为有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，在普利物业公司为孟庆泉所居住的青城雅居小区提供物业服务，孟庆泉应该按照合同的约定向普利物业公司缴纳物业费及其他的费用，未及时缴纳的应当承担相应的法律责任。普利物业公司向一审法院起诉请求：请求依法判决孟庆泉支付2010年7月至2016年1月所欠的物业服务费9313.20元；孟庆泉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于济南市市中区王官庄路18号普利青城雅居小区系由案外人山东普利房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。普利物业公司系开发建设单位通过招标聘请的前期物业服务企业。2009年3月28日，孟庆泉与山东普利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该小区2号楼3单元302室房屋，并于2010年1月16日办理了房屋移交手续，成为该小区业主。孟庆泉入住后，于2010年1月16日与普利物业公司签订了一份《普利?青城雅居前期物业服务协议》，该协议中的甲方为普利物业公司，乙方为孟庆泉。协议中约定：物业类型为住宅，建筑面积为99.5平方米，位置为2号楼3单元302室。合同中约定的物业费收费标准为：“1、物业服务费：住宅由乙方（孟庆泉）按建筑面积每月每平方米壹元人民币向甲方（普利物业公司）支付；办公用房按高于住宅服务费的100%交纳；商业用房按高于住宅服务费的200%交纳。……付费时间：每半年10日前预收半年物业服务费及电梯、二次加压泵运行电费。首期物业服务费自开发商书面通知交付之日起计算，于办理房屋交付手续之时付清。2、由于电梯运行及二次加压泵运行电费属于代收代缴费用，按照济价房字【2004】168号文件第六条第五项规定，电梯运行电费由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.24元向甲方支付。每半年一次据实分摊，自来水二次加压电费由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.06元向甲方支付。每半年一次据实分摊。”合同落款处，甲方加盖普利物业公司公章，乙方由孟庆泉签名予以确认（系由孟庆泉女儿孟冬梅代签）。孟庆泉居住房屋的建筑面积为99.5平方米，自2010年7月16日至2016年1月16日未交纳物业服务费，共72个月，累计拖欠金额为人民币9313.20元（99.5平方米×1.3元×72个月=9313.2元）。孟庆泉认为其应当按照合同约定的每平方米每月1元的标准交纳物业服务费，超出的0.3元属于普利物业公司不按照相关法规的规定乱收费，其有权拒交。普利物业公司起诉至法院，要求孟庆泉补交拖欠2010年7月16日至2016年1月所欠的物业服务费9313.20元，由孟庆泉承担本案的诉讼费用。庭审中，孟庆泉提交了其于2010年1月16日交纳2010年1月16日至2010年7月16日的物业服务费776.10元的收据一份、提交其他业主李迎春于2016年7月18日交纳的2016年7月15日至2017年1月15日的物业服务费收据一份，金额为777.40元，欲证实普利物业公司在小区内收取物业服务费的标准是1.3元每平方米每月。提交了《山东省住宅物业服务收费管理办法》（于2012年1月1日实施）一份，根据该《办法》第九条的规定，供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。欲说明普利物业公司按照1.3元的标准收取物业服务费用违反了该法规的强制性规定。另查明，涉案小区现尚未成立业主委员会，仍由普利物业公司提供物业服务。2015年12月15日，普利物业公司通过特快专递向孟庆泉发出一份《缴费通知》，通知孟庆泉于收到通知后三日内向普利物业公司方补交2010年7月16日至2016年7月16日的物业服务费9313.2元及违约金23760.3元；逾期则依法提起诉讼。孟庆泉已签收上述函件。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，普利物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与孟庆泉本人签订了《前期物业服务协议》，该协议也是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在普利物业公司为孟庆泉所居住的普利青城雅居小区提供物业服务期间，孟庆泉应当及时按照合同约定向普利物业公司交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。孟庆泉在答辩及庭审中提出普利物业公司违反《山东省住宅物业服务收费管理办法》的有关规定，将小区供水二次加压设备运行电费、电梯运行电费核算到物业服务费中，按照每平方米每月1.3元的标准收取物业服务费，该项收费没有依据，故其可以依法拒交。对孟庆泉的此项主张，本院认为，普利物业公司与孟庆泉双方签订《前期物业服务协议》的时间是2010年1月，此时《山东省住宅物业服务收费管理办法》尚未实施，且双方在《前期物业服务协议》中明确约定的这两项费用另行收取，而并不是核算到物业成本中按照每平方米每月1.3元的标准收取物业服务费，故孟庆泉答辩中陈述的普利物业公司违法收费的主张不能成立，一审法院不予采信。综上，对于普利物业公司要求孟庆泉全额补交拖欠2010年1月16日至2016年1月16日的物业服务费7164元的诉讼请求，一审法院依法予以支持；普利物业公司诉求中包括的按照协议约定另行交纳的电梯电费及二次加压电费计2149.2元，符合双方的合同约定，一审法院依法予以支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，一审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、孟庆泉于判决生效之日起10日内向山东普利屋宇物业管理有限公司补交拖欠2010年7月16日至2016年1月16日的物业服务费7164元；二、孟庆泉于判决生效之日起10日内向山东普利屋宇物业管理有限公司补交拖欠2010年7月16日至2016年1月16日的电梯电费、供水二次加压设备运行电费2149.2元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：普利物业公司主张孟庆泉应支付自2010年7月16日至2016年7月16日共72个月的物业费；孟庆泉主张普利物业公司在一审中要求其支付2010年7月16日至2016年1月16日未交纳物业费，因此应为66个月的物业费。根据普利物业公司与孟庆泉于2010年1月16日签订的《普利·青城雅居前期物业服务协议》第四条第（一）项的约定，付费时间为每半年10日前预收半年物业服务费及电梯、二次加压泵运行电费。首期物业服务费自开发商书面通知交付之日起计，于办理房屋交付手续之时付清。因此，孟庆泉应于每年的1月6日至1月15日期间预交上半年的物业费，每年的7月6日至7月15日期间预交下半年的物业费。因孟庆泉未交纳2010年7月16日至2016年1月15日的物业费，亦未按照双方的约定按期预交2016年1月16日至2016年7月15日的物业费，因此普利物业公司起诉要求孟庆泉补交2010年7月16日至2016年1月16日拖欠的物业费，共计72个月。普利物业公司于2015年12月15日，向孟庆泉邮寄《缴费通知》一份，通知孟庆泉交纳物业费9313.2元及滞纳金23760.3元。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。2010年1月16日，普利物业公司与孟庆泉签订的《普利·青城雅居前期物业服务协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议有效。《普利·青城雅居前期物业服务协议》第四条（一）双方约定：1.物业服务费按建筑面积每月每平方米壹元人民币交纳；2.电梯运行电费按建筑面积每月每平方米0.24元交纳；3.自来水二次加压电费按建筑面积每月每平方米0.06元支付。本案中，孟庆泉主张电梯运行电费及自来水二次加压电费已经包含在物业费中，属于重复收费，其有权拒交。根据当时双方签订《普利·青城雅居前期物业服务协议》时执行的原《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字【2004】168号）第六条的规定，安装并使用电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用。因此，电梯和二次加压泵电费属于代收代缴费用，本院对孟庆泉重复收费的主张不予采信。本案中，孟庆泉主张，按照2012年1月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发【2011】185号）第九条的规定，物业共用设施设备的日常运行、维护、检测费用属于普通住宅物业服务成本，供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本，因此其亦有权拒交电费。本院认为，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十八条的规定：本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。本案中，因涉案小区尚未成立业主委员会，双方签订的《普利·青城雅居前期物业服务协议》尚未到期，因此双方仍应按照双方在《普利·青城雅居前期物业服务协议》中约定的权利义务履行合同，因此本院对孟庆泉的上述主张，不予支持。本案中，孟庆泉另主张，普利物业公司要求其交纳2010年7月16日至2016年1月16日的物业费，因此其应按照66个月交纳而不是72个月。本院认为，《普利·青城雅居前期物业服务协议》第四条第（一）项双方约定，付费时间为每半年10日前预收半年物业服务费及电梯、二次加压泵运行电费。因此，孟庆泉应于每年的1月6日至1月15日期间预交上半年的物业费，每年的7月6日至7月15日期间预交下半年的物业费。因孟庆泉未交纳2010年7月16日至2016年1月15日的物业费，亦未按照双方的约定按期预交2016年1月16日至2016年7月15日的物业费，因此一审法院按照72个月的标准判决孟庆泉承担拖欠的费用，计算期间正确，应予维持。此外，原《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字【2004】168号）第六条规定，对代收代缴的电费，物业管理企业应单独设账，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法。普利物业公司作为专业的物业服务机构，应主动接受业主的监督，在物业管理区域内显著位置公示上述信息，做到服务公开透明。综上所述，孟庆泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孟庆泉负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年六月三十日书 记 员 郭凯旋