（2017）京02民终5988号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-03
案件名称
共好汇（北京）企业管理有限公司与北京天御恒德健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
共好汇（北京）企业管理有限公司,北京天御恒德健身服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5988号上诉人（原审被告）：共好汇（北京）企业管理有限公司，住所地北京市东城区东长安街33号北京饭店E座二层。法定代表人：杜德利，执行董事。委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晋奎，北京市英岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天御恒德健身服务有限公司，住所地北京市东城区东长安街33号北京饭店E座二层和负二层。法定代表人：蒋勇，总经理。委托诉讼代理人：刘淑敏，女，1970年9月29日出生，北京天御恒德健身服务有限公司会计,住北京市东城区东长安街33号北京饭店E座负二层。委托诉讼代理人：刘晨，北京市地平线律师事务所律师。上诉人共好汇（北京）企业管理有限公司因与被上诉人北京天御恒德健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。共好汇（北京）企业管理有限公司（以下简称共好汇公司）上诉请求：撤销原判，改判驳回北京天御恒德健身服务有限公司（以下简称天御恒德公司）的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实不清、证据不足：1、原判未查明天御恒德公司的过错是导致本案纠纷产生的真正原因，天御恒德公司交付的租赁场地与合同约定的面积不符，场地漏水，且天御恒德公司一直未出示与北京饭店的租赁合同；2、原判未查明天御恒德公司采取非法手段强占租赁场地并交付案外人占有使用，致使我公司无法继续正常经营、合同目的落空，天御恒德公司单方强制解除合同构成根本违约；3、原判未查明天御恒德公司一房二租、获取不当得利的事实。二、原判适用法律错误：1、天御恒德公司已经将涉案场地转租给案外人湖南恭喜发财茶业有限公司并收取租金，天御恒德公司无权就同一场地重复主张租赁收益，故原审法院判令我公司向天御恒德公司支付自2016年9月23日起的占有使用费，属于适用法律错误；2、原判判令我公司向天御恒德公司支付违约金300000元属于适用法律错误。天御恒德公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。涉案场地是固定的，共好汇公司若对面积有异议随时可以复尺，其在起诉之前也从未就面积提出过异议；租赁价格不是按照面积核算出来的，共好汇公司以对面积有异议为由拒付租金缺乏依据；共好汇公司与北京饭店签订过安全责任书，其以未见过我方与业主的租赁合同为由拒付租金不能成立；生效判决已确认北京饭店在2016年1-8月从未收到共好汇公司的漏水报修通知；共好汇公司无故拖欠租金事实清楚，我方解除合同符合合同约定；一审法院考虑了第三方进场的事实，酌减了共好汇公司应支付的场地占用费，判决结果公平合理；我方与共好汇公司解除合同后，第三方进驻场地，不存在一房二租的情况。天御恒德公司向一审法院起诉请求：1、要求共好汇公司腾退天御恒德公司拥有使用权的出租给共好汇公司使用的位于北京饭店区域（区域面积为1300平方米，实际使用面积为1200平方米）及三间办公室；2、要求共好汇公司支付自2016年8月1日始至2016年9月22日止拖欠的租金5.4万元（已扣除保证金30万元）；3、要求共好汇公司自2016年10月1日按照中国人民银行同期贷款利率支付上述拖欠租金的利息至实际支付之日止；4、要求共好汇公司自2016年9月23日按照日租金7000元的标准支付占有使用费至共好汇公司实际腾退之日止；5、要求共好汇公司支付违约金50万元。一审法院认定事实：2015年7月2日，天御恒德公司作为甲方、共好汇公司作为乙方与案外人北京沃金投资有限公司作为丙方签订《合作合同》，约定合作区域：详见甲方提供的平面图红线所划该区域，该区域面积为1300平方米，实际使用面积为1200平方米，甲方将其拥有全部使用权的北京饭店区域以投入方式给乙方经营共好汇项目（天御恒德公司实际使用区域为北京饭店E座二层西侧），合同期限自2015年7月1日至2020年12月31日，三方协商同意，甲方和丙方终止原合同，变更为甲方和乙方执行本合同，由甲乙丙三方确定签订此合同；甲方同意将甲方原保留三间办公室归乙方使用，乙方每月付甲方1万元作为合作金，丙方同意将原保证金30万元转为乙方交付甲方的保证金；乙方以固定合作费用的形式支付甲方的场地费用（包括甲方原保留的三间办公室），总合作费用为每月21万元，采用月付制，于每月月底前支付本月合作金。如乙方逾期5日不交，甲方可采取停电、停水措施；非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变合作场地的房屋结构、经营范围及所附设施和结构；合同履行中，凡涉及到未经甲方书面同意，乙方擅自改变合作场地经营用途或将合作场地转让或用作担保、进行违法经营活动、或经营状况严重恶化、拖欠合作费用及合同规定的费用等达5天以上的，甲方有权单方面终止本合同并追究乙方的一切责任，如因甲方原因在两年内单方解约，甲方应向乙方支付违约金1200000元，两年后若甲方单方解约，甲方应向乙方支付违约金500000元，如乙方原因单方解约，乙方应向甲方支付违约金500000元。合同订立后，双方如约履行合同。2016年1月5日，共好汇公司与北京饭店保卫部签订《安全责任书》，共好汇公司承诺遵守相关安全责任规定。2016年8月底，共好汇公司向天御恒德公司支付2016年8月租金1万元，尚欠20万元未支付。2016年9月5日，天御恒德公司委托代理人以短信方式通知共好汇公司法定代表人杜德利，称“贵公司已经拖欠我公司合作金5天，按合约4.1条我方可以停电，按合约7.2条视贵公司违约，请贵公司今日务必交足房租，否则明日停电并视贵公司违约”。共好汇公司法定代表人于次日回复：“刘会计希望通电……本周末付全房费！互谅！德利”。9月8日，共好汇公司法定代表人再次发送信息：“争取明天下班前全交齐……不然你们停也不能怨你们！我们在全力操持”。天御恒德公司公司委托代理人回复“好的”。同年9月9日，天御恒德公司向共好汇公司发函，称共好汇公司已欠额合作金1个月9天，根据双方协议，共好汇公司已严重违约，“我公司将在今日采取停电，我们有权终止合同，并且一切损失由贵公司承担，特此通知！”共好汇公司称其于次日收到该函件。同年9月22日，天御恒德公司再次向共好汇公司发函，称因共好汇公司欠付合作金，天御恒德公司已于9月9日通知共好汇公司违约，并采取部分停电，拟于9月22日采取全面停电，“我公司有权立即终止合同并向贵司追讨因此造成之所有损失赔偿，请贵司尽快清除室内物品，否则我司将视为遗弃物品依约定我司有权任意处理，并向贵司追讨相关费用”。当日，共好汇公司复函天御恒德公司：根据合同约定，天御恒德公司单方违约需支付违约金120万元，现天御恒德公司单方终止合同违反约定，故要求天御恒德公司承担违约责任，支付共好汇公司违约金120万元及因天御恒德公司多次私自断电引起的损失及其他损失，共计180万元。2016年10月26日，共好汇公司曾起诉天御恒德公司认为天御恒德公司擅自断电、单方解除合同，要求共好汇公司腾退场地构成违约，起诉要求天御恒德公司承担违约责任等。该案中，共好汇公司为证明漏水存在，提交其分别于2016年6月14日、同年8月23日向天御恒德公司发出的《通知函》两份，第一份内容为要求天御恒德公司维修漏水，第二份内容为要求天御恒德公司维修漏水并向共好汇公司提供天御恒德公司与北京饭店的合同，否则共好汇公司将停止支付房租费。共好汇公司称其将第一份函件塞入天御恒德公司门缝，第二份函件贴于天御恒德公司门上，天御恒德公司对此不予认可，称从未见过该两份函件。该案中另查，天御恒德公司与北京饭店的租赁合同中并无不得转租的约定，经与北京饭店方合同签订经手人徐云鹏核实，徐云鹏表示北京饭店自2016年1月起即知晓共好汇公司在涉案房屋经营，自2016年1月至8月从未接到过共好汇公司的漏水报修通知。后原审法院经审理认定，天御恒德公司与共好汇公司签订的《合作合同》系双方的真实意思表示，约定天御恒德公司提供房屋给共好汇公司使用，共好汇公司按照固定费用向天御恒德公司支付合作金，故双方之间应为房屋租赁合同关系。共好汇公司虽称其未见过天御恒德公司与涉案房屋产权人北京饭店的合同，但根据查明的事实，共好汇公司于2016年1月与北京饭店保卫部签订安全责任书，可知北京饭店至少于2016年1月即已知晓共好汇公司使用涉案房屋的事实，共好汇公司亦认可其经营期间北京饭店从未要求其搬离，且共好汇公司的注册地址亦在其承租的涉案房屋内，故法院认定北京饭店早已知晓共好汇公司使用涉案房屋的事实，且未提出异议，故天御恒德公司与共好汇公司订立的《合作合同》合法有效，双方均应依约履行。虽共好汇公司称天御恒德公司与北京饭店签订的合同中约定的北京饭店E座二层面积与双方约定的《合作合同》的面积不符，但双方合同并未约定按面积收费，该理由并不能对抗共好汇公司应付的交纳租金的义务。双方合同履行中，共好汇公司未按期交付2016年8月租金，且在天御恒德公司催促后仍未在承诺的期间补足，共好汇公司庭审中虽辩称其未足额缴纳租金系基于天御恒德公司未出示原合同、天御恒德公司干扰客户、漏水等原因，但其并未对天御恒德公司干扰经营、漏水等进行充分举证，且根据双方的短信往来记录，共好汇公司在2016年9月初多次承诺补齐租金，故对共好汇公司所持拒交租金的理由不予采信。共好汇公司未按合同约定期间足额交纳租金，符合合同约定的解除条件，天御恒德公司据此享有合同解除权。后天御恒德公司于2016年9月22日行使合同解除权向共好汇公司发送函件要求共好汇公司腾退房屋，共好汇公司于当日收到该函件，故双方合同应于2016年9月22日解除。双方合同约定共好汇公司欠付租金天御恒德公司可以采取停电、停水措施，故天御恒德公司在共好汇公司拒付租金后采取断电、停水措施并不构成违约。据此，法院判决驳回共好汇公司的诉讼请求。该案已产生法律效力。又查，共好汇公司因涉案场地于2016年10月发生漏水起诉天御恒德公司及北京饭店，后申请撤回起诉，截至法庭辩论终结前，共好汇公司未重新起诉。诉讼中，共好汇公司称2016年9月9日天御恒德公司将涉案场地断水断电，后共好汇公司工作人员已经撤场，但钥匙未交还，天御恒德公司曾要求共好汇公司客户将展品清退，故部分物品已被共好汇公司客户自行清退，场地内尚遗留有共好汇公司部分物品。天御恒德公司称因天御恒德公司张贴了停水停电的通知，共好汇公司客户主动要求拉走物品，在得到共好汇公司法定代表人同意的情况下，部分物品于2016年10月后陆续被共好汇公司客户清退。共好汇公司认可有共好汇公司法定代表人短信确认及录像确认的物品清退已经由共好汇公司认可腾退。2017年2月15日，法院组织双方当事人交接场地，共好汇公司表示因仍希望继续履行合同，故不同意腾退场地。关于违约金标准问题，共好汇公司表示双方约定的违约金标准过高，要求法院依职权调整违约金数额。一审法院认为，根据已查明情况及生效判决确定的内容，可认定天御恒德公司、共好汇公司订立的《合作合同》系房屋租赁合同，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务，现共好汇公司未按照约定交纳租金，生效判决已认定天御恒德公司依合同享有解除权，双方合同于2016年9月22日解除，共好汇公司认为双方合同未解除，要求天御恒德公司继续履行合同的意见，法院不予采信，故天御恒德公司要求共好汇公司腾退涉案场地并支付拖欠租金及相应利息损失的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。共好汇公司虽辩称因涉案场地实际面积与《合作合同》记载面积不符，但双方合同并未按面积收费，该理由不构成共好汇公司拒交租金的抗辩意见；考虑到双方订立《合作合同》的时间为2015年7月，且共好汇公司已与北京饭店订立过安全责任书，故共好汇公司称天御恒德公司未提交其与北京饭店之间租赁合同的意见，亦无法构成共好汇公司拒交租金的抗辩意见；共好汇公司辩称涉案场地存在漏水，但其未提交2016年9月9日前涉案场地存在漏水的证据，且已生效的判决中查明北京饭店在2016年1月至8月从未接到共好汇公司漏水报修的通知，故法院对共好汇公司上述拒交租金的辩称意见，均不予采信。关于共好汇公司应支付拖欠租金的具体数额，共好汇公司现同意支付2016年8月1日至2016年9月9日期间的房租26.3万元，并以保证金折抵，法院照准。关于2016年9月10日至9月22日期间的租金，天御恒德公司虽将涉案场地断水、断电，但合同中已明确记载因共好汇公司欠付租金，天御恒德公司有权采取上述措施以行使合同履行抗辩权，故天御恒德公司要求共好汇公司支付上述期间的租金，理由正当，法院予以支持。合同解除后，共好汇公司的物品仍遗留在涉案场地内，且诉讼中法院组织双方当事人交接场地，共好汇公司予以拒绝，故天御恒德公司要求共好汇公司自2016年9月23日始支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当。共好汇公司虽辩称天御恒德公司将其物品封存，但根据已查明情况，天御恒德公司多次要求共好汇公司腾退场地，且对封存物品行为进行了合理解释，故共好汇公司以此认为天御恒德公司无权要求占有使用费，理由不足。关于占有使用费的标准问题，考虑到天御恒德公司自认其于2016年10月将涉案场地另行出租给他人、共好汇公司未再实际办公等情况，法院将酌减占有使用费的标准。鉴于双方之间的合同因共好汇公司拖欠租金而解除，共好汇公司存在违约行为，故天御恒德公司要求共好汇公司支付解除合同违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，违约金的具体金额，法院依据共好汇公司的过错程度、剩余合同期限、天御恒德公司的实际损失等情况予以酌定。综上所述，原审法院于2017年4月判决：一、共好汇（北京）企业管理有限公司于判决生效后十五日内将其承租的位于北京市东城区北京饭店E座二层西侧一千三百平方米，实际使用面积为一千二百平方米场地及三间办公室腾空交还北京天御恒德健身服务有限公司；二、共好汇（北京）企业管理有限公司于判决生效后十五日内向北京天御恒德健身服务有限公司支付自二〇一六年八月一日至二〇一六年九月二十二日期间拖欠的租金五万四千元（已扣除保证金三十万元）；三、共好汇（北京）企业管理有限公司于判决生效后十五日内向北京天御恒德健身服务有限公司支付拖欠上述五万四千元租金的利息，自二〇一六年十月一日始按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际支付之日止；四、共好汇（北京）企业管理有限公司于判决生效后十五日内向北京天御恒德健身服务有限公司支付自二〇一六年九月二十三日始至实际腾退之日止的占有使用费，按照每日四千元的标准计算；五、共好汇（北京）企业管理有限公司于判决生效后十五日内向北京天御恒德健身服务有限公司支付违约金三十万元；六、驳回北京天御恒德健身服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审无异。另双方均确认共好汇公司已于2017年4月7日将遗留在涉案场地内的物品全部搬出。天御恒德公司称其虽于2016年10月将涉案场地另行出租给他人，但在2017年4月7日之前因共好汇公司的物品未搬出，涉案场地的新承租人只支付过两个月的租金。本院认为：根据查明事实及生效判决确定的内容，可认定天御恒德公司与共好汇公司订立的《合作合同》系房屋租赁合同，该合同合法有效，双方均应遵约履行。现共好汇公司未按照约定交纳租金，生效判决已认定天御恒德公司依合同享有解除权，双方合同于2016年9月22日解除，故天御恒德公司要求共好汇公司腾退涉案场地，支付合同解除前所欠租金及相应利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。共好汇公司虽辩称因涉案场地实际面积与《合作合同》记载面积不符，因双方合同并未约定按面积收费，共好汇公司以此为由拒交租金不能成立。双方订立《合作合同》的时间为2015年7月，且共好汇公司已与北京饭店订立过安全责任书，故共好汇公司称天御恒德公司未提交与北京饭店之间租赁合同的意见，亦无法构成共好汇公司拒交租金的理由。共好汇公司辩称涉案场地存在漏水情况，但其未提交2016年9月9日前涉案场地漏水的证据，且生效判决中查明北京饭店在2016年1月至8月从未接到共好汇公司漏水报修的通知，故本院对共好汇公司上述拒交租金的辩称意见均不予采信。双方租赁合同于2016年9月22日解除后，共好汇公司的物品仍遗留在涉案场地内，且诉讼中原审法院组织双方当事人交接场地，共好汇公司予以拒绝，故天御恒德公司要求共好汇公司自2016年9月23日始支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由充分。关于占有使用费的标准，原审法院考虑到天御恒德公司自认其于2016年10月将涉案场地另行出租给他人、共好汇公司未再实际办公等情况，对占有使用费进行酌减，结果适当。天御恒德公司与共好汇公司订立的《合作合同》已于2016年9月22日解除，天御恒德公司于2016年10月将涉案场地另行出租给他人，不存在共好汇公司主张的一房二租之事实。鉴于双方之间的租赁合同因共好汇公司拖欠租金而解除，共好汇公司存在违约行为，故天御恒德公司要求共好汇公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，应予支持，原审法院依据共好汇公司的过错程度、剩余合同期限、天御恒德公司的实际损失等情况酌定违约金数额，结果并无不当。综上，共好汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18192元，由共好汇（北京）企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 桃审 判 员 王 云审 判 员 孟 龙二〇一七年六月三十日法官助理 郭 融书 记 员 张增彬 来源：