（2016）苏0321民初4693号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-09-13

案件名称

费圣伟与丰县中阳壹号商城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

丰县人民法院

所属地区

丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

费圣伟,丰县中阳壹号商城有限公司,丰县梦幻侏罗纪儿童乐园

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

江苏省丰县人民法院民事判决书（2016）苏0321民初4693号原告:费圣伟，男,1964年9月17日出生，汉族,农民，住丰县。委托诉讼代理人：张蠡，江苏歌风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建秋，江苏歌风律师事务所律师。被告：丰县中阳壹号商城有限公司，住所地丰县解放西路北15号。法定代表人：郑海坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢建江，该公司职工。第三人：丰县梦幻侏罗纪儿童乐园，住所地丰县中阳壹号6号楼3层东区。业主：史为灿，男，1978年4月6日出生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区泉山美墅***号楼*单元***室。委托诉讼代理人：佟辉，该单位法律顾问。原告费圣伟与被告丰县中阳壹号商城有限公司、第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费圣伟的委托诉讼代理人张蠡、王建秋、被告丰县中阳壹号商城有限公司的委托诉讼代理人卢建江及第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园的委托诉讼代理人佟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费圣伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金(自2016年1月1日至一审判决之日止)，暂计10945元、违约金16417元，并解除双方的商铺委托经营合同；2、判令被告和第三人向原告腾退商铺；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月17日原告与被告签订商铺委托经营合同，约定原告将购买的丰县中阳壹号商业街6号楼332号、建筑面积28.26平方米的商铺（以下简称商铺）委托给被告经营管理，委托经营期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止，其收益由被告给予固定回报，每年收益16417元。前两年的租金在合同签订时已支付完毕，按照合同约定，从第三年起被告应每半年支付一次，但时至今日，被告没有支付2016年上半年收益。现商铺由第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园经营使用，被告拖欠原告收益行为致使原告签订合同的目的无法实现，也违反了双方合同的规定，构成严重违约，原告多次找被告、第三人协商未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告中阳壹号商城有限公司辩称，1、对原告所说拖欠租金这一事实我们认可，但对于违约金无法认同，是受房地产大环境影响导致公司运营不善，2、提交合同一份，证明丰县侏罗纪儿童乐园时间到期没有交房租，中阳壹号商城有限公司和侏罗纪儿童乐园签订的合同第五条租赁期限和第六条明确租金的支付方式及时间；3、如原告需解除双方商铺委托经营合同，那么计算拖欠租金也只能算至双方商铺委托经营合同解除之日。第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园述称，1、原告与被告所签订的房屋租赁合同与第三人不产生法律效力，因为合同的签订相对人系本案被告；2、第三人与被告在签订房屋租赁合同约定被告未能履行约定的义务，并且在合同履行期间无法提供电源造成第三人不能正常经营，给第三人也造成了一定的经济损失，同时作为本案涉案房屋西区第三人并未承租，因此对西区的原告所主张的权利第三人也不承担责任，综上请法庭查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2013年4月17日，原告费圣伟将其购买的丰县中阳壹号商业街6号楼332室、面积为28.26平方米的商铺委托给被告丰县中阳壹号商城有限公司经营管理，并于同日原告费圣伟作为甲方与被告丰县中阳壹号商城有限公司作为乙方签订《商铺委托经营合同》一份，约定：甲方委托乙方经营管理商铺期限为5年。即自2014年1月1日至2018年12月31日止。双方约定，乙方按固定的委托经营收益支付给甲方，甲方每年的委托经营管理收益为壹万陆仟肆佰壹拾柒元（人民币）整（小写：￥16417）。甲乙双方特别约定：在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。在甲乙双方签订本合同后30天内，乙方一次性支付给甲方前2年的经营管理收益，即人民币叁万贰仟捌佰叁拾肆元整（小写：￥32834），从第三年起，乙方每半年支付一次。因该商铺暂时未办理产权证，甲方需在乙方在支付前2年经营收益后30日内向乙方提供该商铺的《商品房买卖合同》及全款付清发票，否则视为甲方违约。任何一方违约，违约方应按本合同约定1年的委托经营收益额支付另一方违约金。合同签订后，被告已向原告支付2014年至2015年两年的租金收益，尚未支付2016年度和2017年上半年的租金收益。另查明：2015年2月14日，被告丰县中阳壹号商城有限公司与第三人丰县梦幻侏罗纪儿童乐园签订房屋租赁合同书，约定由第三人承租中阳壹号商业街6号楼3层东区，总计建筑面积为1150平方米。租赁期为5年，从2015年9月1日至2020年8月30日止。以上事实，有原被告及第三人的陈述、原告提供的涉案商品房买卖合同、商铺委托经营合同、被告提供的商铺租赁合同等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原被告之间的合同能否解除；2、原告要求的违约金数额如何确定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”原告费圣伟虽与被告丰县中阳壹号商城有限公司签订的是《商铺委托经营合同》，但根据双方约定的合同权利及义务，该合同实为房屋租赁合同。本案被告欠付原告2016年度和2017年上半年的租金，应按照双方合同的约定支付所欠租金24625.5元。关于原告费圣伟要求解除与被告的委托经营合同及腾退房屋的问题。本院认为，被告丰县中阳壹号商城有限公司将原告及其他涉案商铺所有人的房屋作为整体出租给第三人，从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。该商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。且双方在合同中明确约定了对原告合同解除权的限制，在本案诉讼中双方亦未就解除合同达成一致，因此，涉案合同并未达到解除的法定条件，原告可以依法按期向被告主张合同约定的经营收益。故对于原告要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原被告约定的违约金显然高于其造成损失的30%，故应对其予以调整，根据双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等情形，本院酌定违约金为欠付租金的24%，为5910元（24625.5*24%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告丰县中阳壹号商城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告费圣伟租金24625.5元及违约金5910元。二、驳回原告费圣伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元（已减半收取，原告已预交），由被告丰县中阳壹号商城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员　　刘科二〇一七年六月三十日书记员　　刘燃关注公众号“”