（2017）辽0106民初3187号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-01
案件名称
沈阳铭大物业管理有限公司诉葛明物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳铭大物业管理有限公司,葛明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
沈阳市铁西区人民法院 民事判决书 （2017）辽0106民初3187号 原告:沈阳铭大物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街333号1904室。 法定代表人:郭敬琦，系该公司总经理。 委托代理人:王澜，系辽宁北天律师事务所律师。 被告：葛明，女。 原告沈阳铭大物业管理有限公司诉被告葛明物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳铭大物业管理有限公司委托代理人人王岚到庭参加了诉讼，被告葛明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳铭大物业管理有限公司诉称，2011年9月12日，原告与巴塞罗那皇家特区开发商签订了前期物业管理服务合同。合同约定了双方权利义务、合同期限、服务费用等内容。合同约定由原告对巴塞罗那小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每年交纳。被告房屋地址铁西区北三东路15号皇家特区2单元24层1号，建筑面积85.99平方米。原告依约履行了物业服务义务，但被告未及时履行自己的义务。经原告催要，被告仍拖欠2014年6月14日至2017年6月13日的物业费、电梯费。被告的欠费行为已经违约，影响了原告的正常经营。现诉至法院，请判令被告支付拖欠的物业费3714元、电梯费288元；被告承担本案诉讼费。 被告葛明辩称，从2013年11月入住开始起，房屋就出现严重长毛现象。位置不止一处，与物业多次沟通，均未有所改善，直至今日，房屋长毛情况仍然存在，且越来越严重，在这几年时间内，我本人怀孕生子，孩子也要受霉菌的影响，湿疹不断，一直困扰我们全家，花费万元不止。电梯故障频繁出现，我家居住在24楼的高层，严重影响家人的出行，心里十分恐惧。小区内经常丢东西，这个星期我家放在过道的食物无故失踪，让我们对小区的安全担忧。 经审理查明：被告葛明系沈阳市铁西区“巴塞罗那.皇家特区”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区北三东路15号、建筑面积85.99平方米。2014年9月12日原告与沈阳巴塞罗那置业有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为巴塞罗那.皇家特区住宅小区提供物业服务，高层住宅物业服务费1.2元/平方米/月，商业物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2014年11月11日起至2017年9月13日止。但在本合同期限内，业主委员会与包括但不限于原告的物业管理企业另行签订物业服务合同时，本合同自动终止。同时物业服务合同对委托管理内容、双方的权利义务、服务标准等内容进行了约定。 上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同、准住通知书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与房屋开发公司签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与房屋开发公司签订签署协后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。被告提出的房屋长毛问题多与房屋建筑质量有关，涉案外第三人，本诉不予处理。关于被告提出的电梯故障问题，根据前期物业服务合同的约定，电梯在保修期内出现故障，原告只负责协助进行维修，大中修费用则由维修资金列支，本院通过本诉既无法确认电梯故障是否在保修期内亦无法确认是否属于大中修，故本诉不予处理，被告可另寻他经解决。关于被告提出的丢东西问题，因其没有提供相应证据加以证明，故本院不予支持。对于园区内存在的一些违约情况，原告应在后续服务中对不符合物业服务合同约定的情形加以整改或改进。物业服务合同约定住宅物业服务费1.2元/平方米/月，2014年6月14日起至2017年5月13日的住宅物业服务费为3611元，2014年6月14日起至2016年6月13日的电梯费为288元。原告主张的2017年5月14日以后的物业费因尚未发生，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告葛明给付原告沈阳铭大物业管理有限公司2014年6月14日至2017年5月13日期间的物业服务费人民币3611元； 二、被告葛明给付原告沈阳铭大物业管理有限公司2014年6月14日至2016年6月13日期间的电梯费人民币288元； 上列判决款项确定的给付款，由被告葛明于本判决生效后十日内给付原告沈阳铭大物业管理有限公司，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息; 三、驳回原告沈阳铭大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告葛明承担。 本判决为终审判决。 审判员 张伟 二〇一七年六月三十日 书记员 李鲲 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 搜索“”