（2017）苏0115民初6424号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-10-24

案件名称

原告陶林与被告南京江山房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶林,南京江山房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款

全文

江苏省南京市江宁区人民法院民事判决书(2017)苏0115民初6424号原告：陶林，男，1974年8月3日生，汉族。被告：南京江山房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201157217982949，住所地南京江宁科学园竹山南路。法定代表人：王银云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈奇峰，该公司员工。原告陶林诉被告南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶林、被告江山公司的委托诉讼代理人陈奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告江山公司返还其押金30000元；3、判令被告江山公司返还其自2017年4月16日至2017年5月15日一个月的租金16850元；4、判令被告江山公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由其承租被告江山公司所有的位于南京市江宁区竹山路××房屋用于经营女装，租赁期限自2014年7月16日起至2020年8月15日止。现其承租房屋所在路段因政策需要自2017年4月10日起开始修建地铁，道路无法通行，导致其承租的房屋无法继续经营，根据《房屋租赁合同》第8-2条的约定，因江山公司未按合同约定向其提供房屋，故其有权解除合同。此外，由于双方签订房屋租赁合同后,客观情况发生了其无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果继续履行合同对于其已经显失公平，其租赁案涉门面房的合同目的已经无法实现，如果继续承租将会扩大损失，其因此有权请求解除合同。被告江山公司辩称：1.双方签订的合同合法有效，在未达到合同约定或法律规定的解除条件的情况下，原告陶林要求解除合同没有法律依据，更无权要求其返还押金和租金;2.地铁施工属于城市建设需要，该行为的发生并非其造成，因此，即使地铁施工给陶林造成一定影响，也不能以此归责于其;3.本次地铁施工涉及竹山路东西沿侧的整个范围，涉及承租其房屋的商户不下数百户，情况与陶林基本相似，如陶林诉称地铁施工导致其无法经营属实，那么受影响的不应只是陶林一户，但是从目前来看，认为无法经营的仅陶林一户，明显陶林陈述的地铁施工导致其无法经营的情况与事实不符;4.在开庭前，其公司的委托诉讼代理人至陶林承租商铺所在路段勘察，该路段已经全部恢复完成，具备正常经营的条件。综上，请求法院驳回原告陶林的诉讼请求，要求陶林继续履行合同。本院经审理认定事实如下：南京市江宁区东山街道竹山路××房屋的所有权人为被告江山公司。2014年7月2日，江山公司（甲方）与原告陶林（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南京市江宁区竹山路××房屋（以下称案涉房屋），建筑面积为81.4平方米，承租后用于经营女装；租赁期限自2014年7月16日起至2020年8月15日止；租金季付，先付后租，2016年8月16日至2017年8月15日的租金支付标准为20.22万元；甲方于签约时收取乙方3万元整作为租赁保证金（三个月租金），租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）。合同第8-2条约定，甲方未按合同约定向乙方提供房屋的，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任。合同签订后，陶林向江山公司支付了租赁保证金3万元，江山公司向陶林交付了案涉房屋，陶林在案涉房屋内经营女装。陶林已支付案涉房屋租金至2017年5月15日。2017年4月10日左右，案涉房屋门前道路因南京地铁五号线的施工设置了围挡，在开庭审理前围挡已经拆除。另查明，2013年3月27日“地铁网”发布了标题为“南京地铁五号线线路图”的信息，载明南京地铁五号线将于青奥会后，2016年开工建设，站点包含新亭路站、竹山路站等。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、收据、照片、网页信息及当事人陈述证明。本院认为：原告陶林与被告江山公司于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告陶林主张解除其与江山公司签订的《房屋租赁合同》的理由有二，一是认为因地铁围挡施工导致被告江山公司交付给其的房屋不符合约定，已经丧失继续经营的功能，故其有权依照《房屋租赁合同》第8-2条解除与江山公司的房屋租赁合同；二是认为其与江山公司订立《房屋租赁合同》时，其无法预见到房屋所在路段会修地铁，且修地铁的风险其无法控制，其承租案涉房屋的目的已经无法实现，继续履行合同对其显失公平，故其有权根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定请求解除双方之间的房屋租赁合同。对于理由一，因案涉房屋已经交付给陶林经营使用近三年，陶林本人也自认在案涉房屋所在路段因地铁五号线施工设置围挡前一直正常经营，因此本院认定江山公司交付给陶林的房屋符合合同约定，故对于陶林认为江山公司交付的房屋不符合合同约定的主张，因无事实依据，本院不予采纳。对于理由二，首先，根据江山公司提供的“地铁网”的公开信息，地铁五号线线路图早在2013年即已公开，陶林应当预见到案涉房屋所在路段会修建地铁；其次，案涉房屋门前路段虽然因为地铁五号线的施工设置了围挡，但是围挡并未造成案涉房屋无法通行，且围挡在开庭前也已拆除，设置围挡的期间较短，该地铁围挡施工并不属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同也不会造成对于陶林的明显不公平或者不能实现合同目的，故对于陶林认为其有权据此主张解除房屋租赁合同的观点，本院亦不予采纳。综上，对于陶林要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求江山公司返还押金及租金的诉讼请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告陶林的诉讼请求。本案应收案件受理费1051元，减半收取525.5元，由原告陶林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向该院预交上诉案件受理费。审判员　　张映秋二〇一七年六月三十日书记员　　孙秋君搜索“”