（2017）粤01民终7330号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陈楚坚与广州市德才房地产代理有限公司、朱显静买卖合同纠纷2017民终7330二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈楚坚,朱显静,广州市德才房地产代理有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7330号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈楚坚，住广东省普宁市。委托代理人：吴伟波，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：柯涵，广东汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱显静，住浙江省永嘉县。委托代理人：肖三军，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。上诉人陈楚坚、朱显静因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈楚坚上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判朱显静、德才公司向陈楚坚支付违约金35.5万元。2.驳回朱显静的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案合同第十一条是关于明确确认房款的收款账号,应该由朱显静填写、提供，但该条款是空白的，朱显静未履行其应尽义务，因其未能确定上述信息，应对款项无法交接承担过错责任。二、付款期限并非书面合同所述的时间。理由如下：1.涉案房屋存在抵押，在未赎楼之前，产权尚未清洁，陈楚坚不可能在房产过户前支付大额资金。2.朱显静自行筹备资金赎楼。3.朱显静曾与中介沟通，希望陈楚坚能提前付款，可见此前双方约定的是办理过户手续后才支付首期款。三、朱显静在合同约定的付款期限内及付款的宽限起内均未催促陈楚坚付款或解约，反而协商陈楚坚能否提前付款，说明双方实际约定的付款期限不是签约后三天内双方也通过实际履行变更了原合同的付款期限。四、朱显静一房二卖，导致合同无法正常履行。针对陈楚坚的上诉请求，朱显静二审辩称：与朱显静上诉意见一致。朱显静上诉请求：1.改判一审判决第三项为陈楚坚向朱显静支付违约金35.5万元。2.本案一审、二审诉讼费用全部由陈楚坚承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同第十一条约定的是“视同收款的账户”，而不是指定的唯一收款账号。在签订合同当天，陈楚坚在支付定金时，已知道朱显静的收款账户，其能顺利支付首期楼款。二、陈楚坚没有在签订合同3天内向朱显静支付首期楼款，其违约原因是单方面要求通过银行资金托管方式支付，但根据房屋买卖合同第十二条约定，朱显静不同意。三、陈楚坚一直拖着不支付首期楼款，反而单方面要求资金托管，双方最终无法达成补充协议，陈楚坚应对此承担全部责任。一审法院认为朱显静对合同不能履行存在过错，显然事实认定错误。四、陈楚坚违约后，双方无法协商一致，2016年9月7日朱显静向陈楚坚发出《律师函》，声明根据房屋买卖合同九条要求解除合同。陈楚坚于2016年9月14日起诉朱显静，此后朱显静另寻买家出售涉案房屋，并无不妥。针对朱显静的上诉请求，陈楚坚二审辩称：1.因涉案合同金额较大，只有确认收款帐号才能支付大额资金。朱显静从未书面提供或确认收款帐号，支付定金时仅提供银行卡，付款后又收回银行卡，经多次催促均不肯确认收款帐号。2.涉案合同的付款期限并非书面合同所陈述的时间。3.朱显静在本案中存在过错且过错责任比陈楚坚更大，应当承担违约责任。4.陈楚坚起诉朱显静是因为朱显静迟迟不配合办理过户手续，合同无法正常履行，故希望通过正常的司法途径行使权利。而朱显静坚持解除合同，在涉案合同尚未合法解除前另寻买家一房二卖，因此合同难以履行，陈楚坚才在诉讼中变更了诉讼请求。综上，朱显静在本案中的过错责任更大，应当承担违约责任，支付违约金。德才公司二审未到庭，无作答辩。陈楚坚向一审法院起诉请求判令：1.朱显静、德才公司继续履行《房屋买卖合同》，协助陈楚坚办理交易过户手续；2.朱显静、德才公司承担本案的诉讼费用。陈楚坚于庭审时变更其诉讼请求为：1.朱显静、德才公司共同按照涉案房屋成交价10%的标准即35.5万元支付违约金给陈楚坚；2.朱显静、德才公司共同退还定金10万元。朱显静一审提起反诉，请求判令：1.解除朱显静与陈楚坚2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》；2.陈楚坚支付朱显静涉案房屋成交价10%的违约金即35.5万元；3.本案的本诉和反诉的费用由陈楚坚承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，陈楚坚（买方、乙方）与朱显静（卖方、甲方）、德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区逸景小径8号2708房的物业达成一致协议签订本合同；成交价为3550000元；……八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方交付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他业务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；九、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价1O%的违约金；甲方应退还乙方己付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金;十一、甲方同意乙方将款项存入下述帐户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：；户名：；帐号：；十二、根据国家有关规定，本公司不能代收代管买卖双方的交易资金，为确保交易安全，经买卖双方协商一致，双方可到银行办理资金托管；十六、乙方应于签订本合同时支付人民币100000元作为定金；于签订合同3天内，支付首期楼价款（含定金）1065000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续……；2485000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款……；备注：甲方自行赎楼；乙方2016年9月30号广州社保满三年，有资格购买广州限购住房；双方同意于2016年10月30日前完成办理过户手续；等。同日，陈楚坚通过银行转账形式向朱显静支付100000元；朱显静则出具收款收据：收到陈楚坚支付定金100000元。德才公司也出具了陈楚坚交纳中介代理费30000元的收款收据。陈楚坚于2016年9月14日提起本案诉讼。朱显静于2016年9月20日签收诉讼材料。本案于2016年11月22日开庭审理。一审庭审中，陈楚坚表示：1.本案处理的是买卖关系；2.签订该合同时，上面的内容都是由中介方填写的，签订时间是晚上七点，由于陈楚坚妻子怀孕，且孩子也赶着吃饭，出于对中介的信任，在看了社保方面没有问题后就签订合同了，三方对于付款时间没有明确的约定；3.陈楚坚本来想以现金支付定金，陈楚坚要求朱显静提供民生银行帐号，但朱显静没有民生银行帐号，朱显静就把工商银行的银行卡交给陈楚坚，陈楚坚通过民生银行手机客户端转帐了定金给朱显静，之后把银行卡还给了朱显静。德才公司表示：1.根据合同约定，首付款应于签订合同之日起三日内支付，确认合同中手写内容是德才公司填写的，但内容都是三方确认的；2.签订合同之日起三日内，曾通过电话方式督促和协商双方的实际履行情况，陈楚坚希望通过资金托管方式支付，而朱显静不同意，所以一直无法达成一致意见。对于陈楚坚通过手机银行向朱显静转帐的银行帐号的问题，陈楚坚表示：双方明确需要付款时，付款帐号没有写在合同中，而首期款金额较大，高达100多万元，陈楚坚在咨询过朋友及专业人员后都建议陈楚坚明确收款帐号，陈楚坚多次通过微信及电话要求朱显静明确收款帐号，朱显静都不予明确，陈楚坚为了资金的安全才没有支付该笔首付款。陈楚坚实际已准备好首付款，只是缺少经朱显静确认的帐号及出于资金安全考虑需要谨慎支付，这也符合交易习惯。经一审法院释明后，陈楚坚仍坚持对德才公司的起诉。陈楚坚为证明其主张，还提交了以下证据：1.2016年8月25日至2016年9月6日期间陈楚坚与德才公司中介人员的微信聊天记录。其中，2016年8月26日，德才公司工作人员表示“陈大哥业主这边叫我问你，能不能先给他首付，因为他现在要还银行300多万，如果你能够到你的社保到的时候先给他首付，让他去涂销那样之后的他找别人过桥的利息就不用太多”，陈楚坚表示“社保一到，马上可以给他”、“就下个月”；2016年9月4日，德才公司工作人员向陈楚坚发送了“补充协议”，陈楚坚回复“第一条最改成这样：乙方于2016年9月*日前向甲方支付6万元，房屋买卖合同甲乙双方确认继续履行”。2.2016年9月2日至2016年9月8日期间的陈楚坚与朱显静的微信聊天记录。对此，朱显静表示：该证据是陈楚坚违约后于9月2日与朱显静、德才公司协商过程中和解的谈话记录，证据1中8月25日至29日期间的聊天与朱显静无关，朱显静根本不知道这些情况。德才公司表示：对证据1的真实性、合法性没有异议；对证据2不清楚。朱显静为证明其主张，还提交了以下证据：1.2016年8月26日至2016年9月6日期间朱显静与德才公司工作人员的微信聊天记录。其中，德才公司工作人员于2016年9月5日向朱显静发送了“补充协议”。2.2016年8月22日至2016年9月8日期间的陈楚坚与朱显静的微信聊天记录。对此，陈楚坚表示：8月下旬，朱显静仍与陈楚坚洽谈付款期限，与陈楚坚提供的聊天记录可以互相印证，由于双方对于付款期限无法确定所以才会在聊天记录中想要把付款期限提前到社保一到期就支付首付款。德才公司表示：对证据的真实性、合法性没有异议。朱显静于2016年12月19日向一审法院提交了一份《请愿书》：……3、现在己无经济来源，急等售房还款。当时在对方已违约超时，多次催促款项未果的情况下，咨询过律师后不得已将房售卖，筹款还债；等。该朱显静还于2017年1月6日向一审法院提交了一份《情况说明》：陈楚坚未按合同支付首期楼款，其要本人做资金托管，双方协商不下来，没有达成补充协议。后来，大约九月中旬左右，经朋友介绍认识买家，协商卖房的事，就在这期间，房子被陈楚坚查封。一审法院认为：陈楚坚与朱显静于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》中的买卖关系的约定是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。上述合同中约定，首期款（含定金）1065000元应于签订合同之日起3日内即2016年8月13日前支付。陈楚坚否认该付款时间，但其并未提出合理理由及相应证据，故一审法院对上述付款时间仍予以确认。陈楚坚还提出朱显静未提供账号导致其未能履行上述付款义务的抗辩。一审法院的意见是：一方面，房屋买卖过程中，房款的支付与接收是非常重要的内容，交款人、收款人都应尽自己谨慎义务，确定交接款项的具体可行的方式，保证款项交接的顺畅与安全。本案中，首先，涉案合同第十一条是明确的、确认付款帐号的条款，但该条款主要内容均空白，则陈楚坚与朱显静作为交款人、收款人均因未能确定上述信息而应承担由此造成的款项交接不利的责任。其次，综合陈楚坚及朱显静提交的微信记录来看，陈楚坚与德才公司之间至少从2016年8月25日起便有微信联系、陈楚坚与朱显静之间至少从2016年8月22日起便有微信联系。上述时间均已超过约定的付款时间，但直至朱显静于2016年8月30日向德才公司表示“你出个单方解约合同”前，陈楚坚提交的证据不足以证明其有核实帐号、预约付款等行为。而，朱显静提交的证据也不足以证明其在付款期内及付款的宽限期内即付款期限届满十日内通知陈楚坚付款的具体帐号或预约具体时间、地点收款。即陈楚坚与朱显静提交的证据不足以证明各自在合同履行期内履行积极的催告义务，也应承担举证不利的后果。上述两点显示，陈楚坚与朱显静对于合同不能实际履行均有过错。另一方面，虽然陈楚坚与朱显静均有过错，但本案中应区分具体的过错责任大小。陈楚坚在签订合同当天已通过朱显静告的银行帐号支付定金，相对而言，陈楚坚此时更有能力、负有责任确认该帐号是否为今后的付款帐号。虽然从陈楚坚提交的证据表面看，陈楚坚最早是在2016年9月2日才提出要求朱显静提供收款帐号，但首先，在此之前，微信能反映的是陈楚坚在2016年8月26日向德才公司表示支付首付款的时间为“社保一到，马上可以给他”、“就下个月”即2016年9月份，即陈楚坚已明显表明延迟付款；其次，从陈楚坚与朱显静提交的微信记录看，双方曾协商签订“补充协议”，虽然该补充协议未实际签订，但陈楚坚在2016年9月4日对该协议反馈是“第一条最改成这样：乙方于2016年9月*日前向甲方支付6万元，房屋买卖合同甲乙双方确认继续履行”，可以反映陈楚坚对于自身迟延履行的认可；再次，上述两意思表示中，陈楚坚均未重视或甚至提及付款帐号问题，再结合德才公司关于“签订合同之日起三日内，曾通过电话方式督促和协商双方的实际履行情况，陈楚坚希望通过资金托管方式支付，而朱显静不同意，所以一直无法达成一致意见”的陈述，可以认定：陈楚坚未付款的主要原因是其自身对于资金风险认识不当，而非没有朱显静的帐号。因此本案中陈楚坚过错责任更大。故陈楚坚要求朱显静支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。鉴于陈楚坚确实过错责任更大，且其在微信中表示愿意多支付6万元，故朱显静要求陈楚坚支付违约金的主张，予以采纳。但，根据前述论述，朱显静也存在一定的过错，且本案开庭审理前，涉案合同中的买卖关系尚未被确定解除，而根据朱显静自行提交的相关说明，朱显静在未实际解除合同之前便另循买家出售涉案房屋，上述行为也属于履行不当。因此，综合上述情况以及本案中诉讼的时间、诉讼保全等因素，一审法院对朱显静要求陈楚坚支付违约金的诉讼请求中的12万元予以支持，超过部分不予支持。朱显静已经选择要求陈楚坚支付违约金，则其应当按照合同约定及法律规定将已收取的定金返还给陈楚坚。故陈楚坚要求朱显静返还定金10万元的诉讼请求，合法有理，予以支持。陈楚坚在本案中处理的是合同中的买卖关系，其将德才公司列为被告承担买卖关系中的违约责任，显然没有法律和事实依据，故其要求德才公司支付违约金及承担共同返还定金的诉讼请求，不予支持。陈楚坚逾期支付首期款已超过10天，朱显静根据合同约定要求解除合同，而陈楚坚也并无继续履行合同之意愿，则双方合同目的已无法实现。故朱显静要求解除合同中的买卖关系的诉讼请求并无不当，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条第（四）项、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年3月3日作出如下判决：一、解除陈楚坚与朱显静、德才公司于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》中的买卖关系；二、朱显静在判决生效之日起10日内向陈楚坚返还定金100000元；三、陈楚坚在判决生效之日起10日内向朱显静支付违约金120000元；四、驳回陈楚坚的其他诉讼请求；五、驳回朱显静的其他反诉请求。一审案件本诉受理费8125元，由朱显静负担2300元，陈楚坚负担5825元。反诉受理费17600元，由陈楚坚负担10000元，朱显静负担7600元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈楚坚提交陈楚坚与德才公司中介人员的微信聊天记录，拟证明：1.在所谓的合同约定期限期满后，双方和中介仍在办理过户手续，不存在付款期限期满出现违约情形。2.朱显静曾与中介沟通，希望陈楚坚能提前付款以便他能赎楼，可见朱显静也是承认此前双方约定的是办理过户手续后才支付首期款，才存在提前付款一说。3.朱显静在自行筹备资金发生困难时，曾与中介沟通过资金过桥成本过高等问题，足以印证系有朱显静自行筹备资金赎楼。朱显静发表质证意见称：对该证据的三性均不予确认。理由如下：1.该证据对话不连贯，存在断章取义，且不确定这些证据材料是否真实。2.该证据是陈楚坚与中介公司的对话，朱显静不清楚也不知情。3.变更合同约定应由买卖双方协商确认，而不是陈楚坚单方表示。4.即使陈楚坚提交的聊天记录是真实的，但不能证明朱显静同意变更房款首期款的付款方式且不能直接证明这是双方在实际履行合同，还不能证明双方在进行实际办理过户手续。二审中，朱显静提交个人最高额抵押、保证额度借款合同、中国民生银行卡正反面的帐号、朱显静的中国民生银行广州海珠支行还贷的流水清单，拟证明一审判决中“朱显静没有民生银行帐号”的认定是错误的，朱显静购买涉案房屋用的就是民生银行卡还贷。陈楚坚发表质证意见称：该证据材料只能证明朱显静在说谎，陈楚坚所陈述的内容只是朱显静告知陈楚坚的事实，该证据材料与本案的处理没有任何关系。二审中,双方当事人共同确认以下事实:1.双方均同意一审判决第一、二项；2.合同对于首期款的支付方式没有约定。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：合同解除的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方签订合同第十一约定：“甲方同意乙方将款项存入下述帐户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：；户名：；帐号：；”第十六约定“乙方应于签订本合同时支付人民币100000元作为定金；于签订合同3天内，支付首期楼价款（含定金）1065000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续…”从上述约定内容可知，双方当事人对于首期款项的支付地点及方式均未进行明确具体的约定，因此，双方当事人对于合同约定不明均具有过错责任。陈楚坚上诉提出该约定不明的责任在于朱显静，缺乏事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”据此，陈楚坚作为合同付款履行义务一方，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定付款，从有利于实现合同目的的方式完成首期款项的履行义务，但是，从现有证据显示，陈楚坚并未积极履行上述义务，而是因自身对于资金风险认识不当，导致无法从实现合同目的方式完成付款义务，一审法院认定付款义务人陈楚坚的过错责任更大正确，本院予以确认。陈楚坚上诉主张朱显静应承担全部违约金，该理由不能成立，本院不予采信。鉴于朱显静在合同尚未确定解除的情况下已经将案涉房屋另循买家出售，其行为亦有不当。因此，朱显静上诉主张陈楚坚应承担全部违约过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院结合双方的过错程度，以及合同的履行状况，判令陈楚坚向朱显静支付违约金120000元正确，本院予以维持。因双方提交的证据均不足以支持各自的上诉理由，故本院均不予采信。因双方当事人对于一审判决第一、二项均予以同意，故上述判项可予维持。综上所述，上诉人陈楚坚、朱显静诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13250元，由上诉人陈楚坚负担8425元，上诉人朱显静负担4825元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年六月三十日书记员 邹文芳游瑞娜 来自：