（2017）沪0118民初6045号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-13
案件名称
上海荣震置业有限公司与上海夯淼实业有限公司、刘为佳商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海荣震置业有限公司,上海夯淼实业有限公司,刘为佳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百四十八条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初6045号原告：上海荣震置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈立奇，总经理。委托诉讼代理人：于泷，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海夯淼实业有限公司，住所地上海市青浦区。被告：刘为佳，男，1990年6月17日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：刘桂林，女，1961年8月20日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。原告上海荣震置业有限公司诉被告上海夯淼实业有限公司(下称“夯淼公司”)、刘为佳商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2017年6月15日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱文杰、被告刘为佳到庭参加诉讼。被告夯淼公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2017年6月30日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱文杰到庭参加诉讼。被告夯淼公司、刘为佳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告上海荣震置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告夯淼公司向原告偿付青浦区重固镇大街XXX号XXX幢XXX室到期购房款人民币(以下币种均为人民币)723,078.99元；2.判令被告夯淼公司向原告支付逾期付款违约金(以723,078.99元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自2015年7月31日计算至实际支付之日止)；3.判令被告夯淼公司支付原告律师费3,333.33元；4.判令被告刘为佳对被告夯淼公司上述一至三项付款责任承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年8月3日，原告(甲方)和被告夯淼公司(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于青浦区重固镇大街XXX号XXX幢XXX室房屋，每平方米单价26,088元，根据暂测建筑面积53.05平方米计算总房款1,383,968.40元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任；乙方于2012年8月2日与甲方签订本合同并支付首付款；乙方于2013年12月30日前支付全部购房余款；若乙方逾期付款，应按照合同第七条约定承担违约责任，若乙方有其他承诺或与甲方有其他约定的，则乙方应同时按照承诺或约定向甲方承担违约责任；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积.单价中包括房屋简易装修费用1,500元，如因特殊原因该房屋不能装修或乙方要求不作装修时，甲方同意从该房屋的全装修总价中扣除该部分装修费用退还乙方。合同另对其他内容进行了约定。2012年8月8日，原告(甲方)与被告夯淼公司(乙方)又签订《补充协议》，约定：乙方向甲方购买了包括系争房屋在内的16套商铺，实测总面积为1,702.02平方米，总价为32,977,194元；签订《商品房预售合同》当天支付总价30%即9,893,158元，2013年11月30日前支付300万元，2014年11月30日前支付300万元，2015年7月30日前支付全部购房余款。2012年8月9日，被告夯淼公司与刘桂霞向原告出具《承诺书》，承诺如被告夯淼公司未能按照约定支付任何一期房款的，则夯淼公司已支付的30%房款作为违约金归原告所有，同时被告夯淼公司还应按照应付款金额的每日千分之二向原告支付罚息；因被告夯淼公司违约，原告因实现债权所发生的一切费用包括律师费均由被告夯淼公司承担；刘桂霞自愿为被告夯淼公司承担连带担保责任，担保期限自承诺发出之日起至被告夯淼公司最后一笔应付款到期之日的三年等内容。原告和被告夯淼公司就青浦区重固镇大街XXX号XXX幢103、105、116、117、201、202、203、205、206、207及重固镇大街XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室签订了16份预售合同，分别约定了单价、暂测面积、装修费金额。被告夯淼公司已取得包括系争房屋在内的16套房屋的产权证，但被告夯淼公司至今仅支付16套房屋总购房款13,289,053元。2015年8月12日，原告以夯淼公司、刘桂霞为被告向青浦法院提起诉讼，要求夯淼公司支付青浦区重固镇大街XXX号XXX幢116室购房款及违约金、律师费，并要求刘桂霞承担连带清偿责任。青浦法院于2016年1月15日作出(2015)青民三(民)初字第3359号民事判决书，对原告的诉请予以支持，现该判决已生效。2015年5月6日担保人刘桂霞去世，被告刘为佳为刘桂霞的唯一财产继承人，且以此身份参与了刘桂霞对外债权的诉讼并已取得法院生效文书〔文书号(2015)沪一中民四(商)初字第11号〕，现正处于执行阶段，故其应当在继承刘桂霞遗产范围内清偿刘桂霞的债务。因被告夯淼公司拖欠15套房屋的应付房款，且经催告后仍不支付，为此原告与上海市锦天城律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告支付律师费5万元，合计每套房屋律师费3,333.33元。原告通过银行转账支付上述费用并取得发票。为维护原告合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。被告上海夯淼实业有限公司未作答辩。被告刘为佳辩称：同意在继承担保人刘桂霞遗产范围内承担连带责任，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院经审核后予以确认并在卷佐证。审理中，原告表示每套房屋的房款是根据房屋实测面积乘以单价，并扣除简易装修费用后得出，系争房屋房款为1,304,393.40元；因被告夯淼公司一次性在其处购买了16套房产，共计支付房款13,289,053元，所以根据每套房屋房款与16套房屋总房款的比例，得出每套房屋的已付款，系争房屋已付款为581,314.41元，剩余723,078.99元未付；被告夯淼公司与担保人刘桂霞出具的承诺书承诺的违约金标准为日千分之二，原告自愿调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍；即使刘桂霞还有除被告刘为佳以外的其他继承人，也不要求其在本案中承担责任。被告刘为佳对原告的上述主张请求法院依法处理，同意由法院对违约金标准酌情调整，并愿意在继承担保人刘桂霞遗产范围内承担连带责任。本院认为，原告和被告夯淼公司签订的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应恪守合同约定履行各自义务。被告夯淼公司应于2015年7月30日前支付全部购房款，现被告夯淼公司无约定或法定依据迟延支付房款应依约承担违约责任。被告夯淼公司出具的承诺书中明确约定了逾期付款需要承担的违约责任，原告据此要求被告夯淼公司支付剩余房款及承担逾期付款违约责任，本院予以支持。原告主张剩余房款的计算标准，于法无悖，本院予以准许。对于违约金的计算标准，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告夯淼公司承诺的违约金计算标准为日千分之二，原告自愿调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，对此被告刘为佳同意法院对违约金标准酌情予以调整。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院对原告主张的违约金计算标准予以确认。承诺书中明确被告夯淼公司应承担因其违约而产生的律师费，原告主张的律师费计算方法，于法无悖，本院予以支持。担保人刘桂霞签字确认承诺书内容，明确了担保责任及担保期限，应对被告夯淼公司的付款义务、律师费及违约金负担承担连带责任。现因刘桂霞已去世，刘为佳作为其财产继承人应在其继承担保人刘桂霞遗产范围内承担连带清偿责任，且被告刘为佳也表示同意，故对原告的该项诉请本院予以支持。被告夯淼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告上海夯淼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣震置业有限公司因购买上海市青浦区重固镇大街XXX号XXX幢XXX室房屋的剩余房款723,078.99元；二、被告上海夯淼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣震置业有限公司上述房款的逾期付款违约金(以723,078.99元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2015年7月31日起算至实际支付之日止)；三、被告上海夯淼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣震置业有限公司律师费3,333.33元；四、被告刘为佳在其继承担保人刘桂霞遗产范围内对被告上海夯淼实业有限公司上述第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,164.12元，减半收取计5,582.06元，由被告上海夯淼实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一七年六月三十日书记员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百二十六条连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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