（2017）京03民终7211号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-11
案件名称
由国良、北京汇知海文化艺术有限责任公司等与陈申博合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董澄,陈申博,北京汇知海文化艺术有限责任公司,由国良
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百四十四条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7211号上诉人（原审被告）：董澄，男，1982年2月3日出生。委托诉讼代理人：李芳，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，北京市国振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈申博，男，1974年3月2日出生。委托诉讼代理人：郭志强，男，1975年3月8日出生。原审被告：北京汇知海文化艺术有限责任公司，住所地北京市通州区马驹桥镇南。法定代表人：ＸＸＸ，经理。原审第三人：由国良，男，1980年6月20日出生。上诉人董澄因与被上诉人陈申博、原审被告北京汇知海文化艺术有限责任公司（以下简称汇知海公司）、原审第三人由国良合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初23628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董澄之委托代理人李芳、张君，被上诉人陈申博及其委托诉讼代理人郭志强，原审被告汇知海公司之法定代表人ＸＸＸ到庭参加诉讼。原审第三人由国良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董澄上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回陈申博的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由陈申博承担。事实和理由：一审判决对董澄是否应向陈申博承担补偿责任的事实认定错误。因陈申博的原因导致不能续租，董澄不存在过错，不应承担责任。董澄向陈申博承诺的可续租期限、陈申博与由国良签订的租赁合同期间和解除的时间均在由国良与产权人北京房地集团有限公司（以下简称房地公司）签订的租赁合同期间内，一审庭审中由国良向法庭提交的《店铺转让协议》中约定的《五零咖啡》店铺（以下简称涉案店铺）的房屋租赁合同显示，由国良的租赁期限续签至2021年5月31日，并且由国良享有转租权，即只要陈申博主观同意，续租到董澄承诺的2017年年底，对由国良而言不存在权利障碍。涉案店铺租赁期间权利人发生变更，根据买卖不破租赁的原则，物业公司发出的解除通知不能产生解除本案租赁合同的法律后果。一审判决董澄向陈申博承担补偿责任，依据不足，应当撤销。关于合同解除事由、解除原因及是否应当由董澄承担补偿责任，陈申博未充分举证。陈申博辩称：同意一审判决，不同意董澄的上诉请求和理由，请求维持原判。汇知海公司同意董澄的上诉意见。由国良未到庭，亦未发表意见。陈申博于2016年4月向一审法院起诉请求：董澄及汇知海公司支付违约金15万元；董澄及汇知海公司退还咖啡厅转让费10万元。一审法院认定事实：2015年3月29日，转让人董澄（甲方）与承接人陈申博（乙方）签署《店铺转让协议》，内容如下：“甲乙双方经友好协商，在双方自愿的基础上就北京市朝阳区小营路育慧里二区19号楼底商《五零咖啡》店铺（以下简称：该店铺）使用权，由甲方转让给乙方的有关事宜，达成协议如下：一、转让费人民币壹拾万元整，乙方应在签订本协议当日，经银行转账给甲方银行账户，甲方应在收到转让费后，给乙方开具收条。二、甲方转给乙方的是该店铺的使用权和一楼二楼三台中央空调设备的所有权，转让期自2015年4月1日开始。三、转让期之前该店铺的所有债权债务均由甲方负责，与乙方无关。转让期之后该店铺的所有债权债务均由乙方负担，与甲方无关。四、甲方承诺乙方该店铺的使用权即租期可延续到2017年年底，如乙方因房东（由国良）无故不能给乙方续租到2017年年底，甲方按每一年伍万元人民币付给乙方作为补偿。但如因乙方自己原因不愿续租、不能经营、造成火灾、违法违纪等属于因乙方不能续租的情况，甲方不负任何赔偿责任。五、以上协议条款自甲乙双方签字后即可生效。甲方由甲方上级单位：北京汇知海文化艺术有限责任公司负责担保。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，每份具有同等法律效力。”《店铺转让协议》由董澄、陈申博签名确认，汇知海公司签章确认。协议签订当日，陈申博向董澄转账支付转让费10万元、押金71666元。另查1：2014年12月25日，由国良与董澄签署《北京市房屋租赁合同》将涉案店铺出租给董澄用于商业，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。租金每季度215000元，每年86万元，押一付三，押金71666元。该《北京市房屋租赁合同》下方手写注明：“经双方同意此合同于2015年3月29日终止，合同作废。”另查2：由国良与陈申博签署《北京市房屋租赁合同》将涉案店铺出租给陈申博用于餐饮，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。租金每季度215000元，每年86万元，押二付三，押金143330元。该《北京市房屋租赁合同》落款日期系2015年1月1日。关于履约情况，陈申博表示于2015年4月1日起开始装修。4月15日，北京房地集团有限公司第一物业管理分公司（以下简称房一物业公司）发送书面通知，要求停止装修，并称由国良与涉案店铺无关。经由国良协调后又入场装修几天。后房一物业公司不让装修了，停水停电。4月22日，陈申博到公安局报诈骗，公安部门未能立案。4月24日，由国良退还部分房租和押金，陈申博将涉案店铺返还由国良。就此，陈申博提交房一物业公司于涉案店铺门口张贴的《房屋租赁合同终止通知书》两份、物业通知一份及派出所受案回执。其中，《房屋租赁合同终止通知书》送达对象系张某/北京七令迩会馆，内容系原租赁期限截止至2014年12月31日，现涉案店铺所有权由北京路桥建设控股（集团）有限公司已交至房地公司，公司决定到期后不再续租，尽快安排腾退事宜。物业通知内容系因房屋存在合同纠纷，请立即停止任何有关此房屋的施工改造工作，如有违反后果自负。经法院与房一物业公司核实，上述三份材料确系其下发。由国良表示张某承租了包括涉案店铺在内的多个场地，租赁期限截止至2016年2月29日。陈申博提前退租系主观不想经营。就此，由国良提交房一物业公司下发的《关于解除小营路育慧里二区19号商服楼租赁合同的通知》、《房屋租赁合同》、租金缴纳明细表等。其中，《关于解除小营路育慧里二区19号商服楼租赁合同的通知》送达对象系张某、薛某，内容针对租赁合同解除及腾退事宜，通知租赁合同于2016年2月29日解除，及时补交2015年1月1日至2016年2月29日的租金及违约金，提前做好腾退工作，结清应付费用并于租赁合同解除日退还全部租赁物。《房屋租赁合同》系房地公司与北京糖糖酒店管理有限公司于2016年6月1日签署，租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日。租金缴纳明细表载明租金期限自2015年1月1日至2016年5月31日。一审法院认定的以上事实，有当事人当庭陈述、《店铺转让协议》、银行转账凭单等在案为证。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应依约履行己方义务。本案中，董澄与陈申博签署之《店铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。依据合同约定，陈申博以10万元转让对价款换取涉案店铺使用权及二层楼中央空调设备所有权。后董澄依约腾退涉案店铺并交付陈申博，陈申博支付转让费，店铺转让行为依约履行完毕。现陈申博认为涉案店铺无法继续经营，其可持受让店铺现状依据影响经营相关事由向责任方主张权利，而非董澄就店铺转让存在违约行为，故陈申博要求返还转让费10万元依据不足，法院难予支持。另，董澄于《店铺转让协议》中承诺确保涉案店铺使用期延续至2017年年底并约定了补偿责任。陈申博认为涉案店铺权属存在争议，房一物业公司禁止装修施工导致无法继续经营，此与其提交之房一物业公司下发材料相印证，亦与陈申博于签约后不足一个月内即腾退涉案店铺之事实、由国良提交租赁合同载明一次性交纳租金及续签合同等证据相符。董澄、汇知海公司、由国良对此不予认可，但未能提交充分有效证据推翻上述材料，故法院采信陈申博所述情形。现陈申博要求董澄依约予以补偿理由正当，但应以转让日起算补偿金，法院对此酌情判处。汇知海公司承诺对此承担担保责任，应一并对上述债务予以连带赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、董澄、北京汇知海文化艺术有限责任公司于判决生效之日起七日内连带支付陈申博补偿金十三万七千五百元。二、驳回陈申博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6115元，由陈申博负担3065元（已交纳），由董澄、北京汇知海文化艺术有限责任公司连带负担3050元（陈申博已交纳，董澄、北京汇知海文化艺术有限责任公司于判决生效之日起七日内支付陈申博）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：由国良经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，董澄与陈申博签署的《店铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《店铺转让协议》的约定，如因由国良无故不能给陈申博续租到2017年年底，董澄每年给付陈申博5万元作为补偿。董澄与陈申博系于2015年3月29日签署《店铺转让协议》，房一物业公司于2015年4月6日即发出通知要求陈申博停止装修。且依陈申博提交的《房屋租赁合同终止通知书》内容可知，房一物业公司曾分别于2014年10月9日、2014年12月22日向张某及北京七令迩会馆发出通知，告知其涉案店铺所在商业楼的租赁合同于2014年12月31日到期后将不再续租。而由国良出租涉案店铺系受张某委托，故在当时的情况下，由国良确不能给陈申博续租到2017年年底。由国良虽提交《关于解除小营路育慧里二区19号商服楼租赁合同的通知》、《房屋租赁合同》、租金缴纳明细表，但前述材料分别于2016年1月18日、2016年6月1日及2016年7月18日出具，而陈申博与由国良所签订的房屋租赁合同中，租赁期限截止至2015年12月31日；故即使张某后续与房地公司签订了新的租赁合同，由国良亦不能直接给陈申博续租到2017年年底。故陈申博依据《店铺转让协议》要求董澄承担合同因由国良无故不能续租到2017年年底的补偿责任，具有事实依据，一审法院予以支持并无不当，酌定的补偿数额亦合理，本院予以确认。综上所述，董澄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由董澄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 薛 妍代理审判员 周艳雯二〇一七年六月三十日书 记 员 仵 霞书 记 员 卢园园 更多数据：