（2016）沪0107民初4315号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郭新政与上海锦瀚投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭新政,上海锦瀚投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初4315号原告郭新政，女，1962年3月1日出生。委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。被告上海锦瀚投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人贾军。委托代理人徐拥军，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托代理人卞旻曦，北京观韬中茂(上海)律师事务所实习律师。原告郭新政与被告上海锦瀚投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭新政的委托代理人邓瑛，被告上海锦瀚投资发展有限公司的委托代理人徐拥军、卞旻曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭新政诉称，2004年5月10日，原、被告就上海市新会路131—139(单)号104室、105室房屋(以下简称104室、105室)签署买卖合同，并经过公证机关进行公证，由于104室、105室尚未办理过户手续，原告又系境外人士，故约定由被告将房屋交付给案外人上海元隆投资有限公司(以下简称元隆公司)委托经营，期限为十年。在委托经营后，元隆公司将104室、105室进行了随意分割，导致房屋原始状态发生争议，目前房屋内仍存在两堵墙及一个楼梯。合同期限届满，被告自称其交付给元隆公司的房屋是大通间，该自述违反了2004年1月9日上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会沪房地资权【2004】19号发布的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国测绘法》所确定的房屋是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的特定空间。房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。作为可以登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，具有封闭性的相关规定。原告认为，物权是合法权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告的行为既损害了原告对于物权的直接支配权和排他权利，也违反了国家强制性规定，原告为维护自身合法权益免遭继续侵害，现诉至本院，请求判令：1、被告依据产权证附图的标示对104室、105室房屋进行物理分割(包括104室、105室之间的隔断)，恢复房屋四至(包括拆除已有的装修)，并且拆除104室、105室内现有不合理的隔断和楼梯。2、被告承担本案诉讼费。被告上海锦瀚投资发展有限公司辩称，第一，104室、105室原始状态是没有物理分割的，但四至范围是明确的，现在原告的产权证已经办出，事实证明系争两套房屋的转让是合法的；第二，被告对于原告陈述的房屋现状不认可，即便属实也非被告造成，故原告无权要求被告恢复原状；第三，原告的诉讼请求超过诉讼时效，原、被告是在系争两套房屋所在的玉城宝都商场一楼现场签订买卖合同的，并且合同附件关于房屋平面图显示为空白，说明原告当时就明知包括系争两套房屋在内的商场房屋是大通间、没有进行物理分割，而原告现在要求被告进行物理分割已经超过诉讼时效；第四，被告无权也无法拆除系争房屋内的现有装修。原告曾以元隆公司打通了物理隔断为由起诉元隆公司要求恢复房屋原状，败诉后向被告提出诉讼请求基本一致的本案诉讼。而根据原告与元隆公司的委托经营合同约定，原告同意元隆公司进行装修、合同届满后装修无偿归原告所有，故房屋内如有装修，该装修属于原告，被告无权拆除。同时，根据被告提交的一组摄于2017年5月8日的房屋现场照片，系争两套房屋已由原告出租案外人，案外人重新装修，故原告的诉讼请求已无可操作性。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2003年9月22日，被告(买受方)与41个案外人(出售方)签订《玉城宝都裙楼转让协议书》，被告向案外人购买包括104室、105室在内的新会路XXX-XXX号XXX-XXX层共计39套房屋以及陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX层共计32套房屋，该协议书明确载明玉城宝都裙楼1-5层房屋采用大开间框架结构。2003年10月29日，被告分别与案外人陈余江、施珠玲、案外人刘品海、王建丽就104室、105室签订《上海市房地产买卖合同》，被告分别以XXXXXXX元、XXXXXXX元的价格系争两套房屋。2004年5月10日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)就104室(建筑面积319.04平方米)、105室(建筑面积322.30平方米)分别签订《上海市房地产买卖合同》，原告分别以人民币XXXXXXX元及XXXXXXX元的价格购买系争两套房屋。随后，房屋产权人登记为原告，产权证附图中标示了两套房屋在整个商场中的具体位置。同日，原告(甲方)与元隆公司(乙方)分别就104室、105室签订《商铺委托经营协议》，约定原告将系争两套房屋的经营管理权转让给被告，转让期限定为10年，至2014年5月31日止；乙方有权代表甲方将房屋采用乙方自主经营、对外招商、对外出租、合作经营等各种模式进行有效的经营管理；甲方同意将房屋交给乙方装修和装潢，甲方同意在不改变结构的情况下，根据统一经营的要求，乙方有权对房屋进行隔断，并进行符合经营风格的装修，装修均无偿归甲方所有。在原告与元隆公司的委托经营协议期限届满后，原告于2014年7月8日以元隆公司在委托经营过程中擅自打通系争两套房屋隔断、重新装修为由将元隆公司诉至本院，案号为(2014)普民四(民)初字第2179号，诉讼请求为要求元隆公司将房屋恢复原状后返还等，在该案审理过程中，系争两套房屋所在商场的物业管理公司上海建纬置业发展有限公司出具《证明》，该《证明》载明“我司于1998年接受委托为该物业提供物业管理服务至今，自我司开始管理该物业之日起至钱柜KTV、24K国际酒店、哇哇叫餐饮装修前系为大统间，未进行过各单元物理隔断”。本院一审未支持原告的诉讼请求。判决后，原告不服提出上诉，二审审理过程中，被告陈述其从案外人处购得包括系争两套房屋在内的整幢大楼，当时楼层内的房屋就没有分割，是个大统间，其原样将系争两套房屋交与原告，原告又将房屋原样交给元隆公司。二审认为，现有证据无法证明元隆公司在受领房屋时，其承租的包括系争两套房屋在内的部位就存在隔断，而元隆公司拆除了该隔断，二审另认同了一审关于元隆公司于2014年6月5日已将系争两套房屋交还原告的意见。2015年12月24日，二审终审维持了一审判决。原告表示已向上海市高级人民法院提出了再审申请。现原告向本院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。庭审中，原告提供元隆公司与案外人的租赁合同以及评估报告，用以证明104室、105室分别被占用的实际情况。原告还提供商场原始设计、建造图纸用以证明104室、105室应当存在轻质隔墙隔断与明确的四至界限。本院向原告释明，若认为相邻方实际占用了系争两套房屋的面积，应当追加相邻方作为当事人参加本案诉讼，原告坚持要求被告承担责任，不予追加。审理中，2017年4、5月间，原告将104室、105室房屋出租给案外人，案外人对房屋重新隔断并装修，原告所称的原有的装修和不合理的隔断和楼梯已经被拆除。原告另外补充意见如下：第一，原告认可系争两套房屋在2004年之前是没有物理隔断的。但被告出售给原告时，房屋由被告直接交付元隆公司，未通过原告，原告当时看到系争两套房屋现状是存在轻质隔墙分割的。第二，委托经营期满后，原告看到的房屋状态是104与105室被打通，两侧房屋103室与106室均部分占用了104与105室的面积，屋内还存在装修以及不合理的隔断和楼梯。在原告诉元隆公司的案件中，判决排除了元隆公司拆除隔断的可能性，故原告怀疑是被告拆除了隔断。第三，原告起诉元隆公司的案件中诉请的恢复原状具体为对系争两套房屋进行物理隔断并明确房屋的四至界限，不包含要求元隆公司拆除系争两套房屋内已有的隔断和楼梯，故本案诉讼请求与前案并不完全相同。第四，原告系为了减少租金损失而用轻质隔板隔出约300平方米出租给案外人(租赁合同标的仍为系争两套房屋的全部)。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院结合相应证据及当事人的庭审陈述对原告之诉讼请求作如下评判：关于系争两套房屋在被告出售给原告时是否存在物理分割的问题。根据庭审查明的事实，首先可以认定的事实是系争两套房屋在2004年之前是不存在物理分割的。其次，在被告出售给原告之时，原告陈述其看到房屋是有物理分割的，但该陈述与原告与元隆公司的委托经营合同中关于“甲方同意将房屋交给乙方装修和装潢，甲方同意在不改变结构的情况下，根据统一经营的要求，乙方有权对房屋进行隔断，并进行符合经营风格的装修，装修均无偿归甲方所有。”的约定不符，而原告提供的图纸又无法证明房屋的实际状况，故本院难以认定系争两套房屋在被告出售给原告时存在物理分割。关于是否由被告拆除了原有的物理分割的问题。原告在诉元隆公司的案件中曾自述隔断是元隆公司打通的，而在生效判决认定排除元隆公司拆除的可能性后原告遂怀疑是被告拆除，原告的表述前后矛盾，且均未提供证据证明，故即便系争两套房屋在出售给原告时存在物理分割，本院也难以认定系被告事后拆除了分割。关于原告从元隆公司收回房屋时房屋是否存在被相邻方占用部分面积、屋内是否存在装修以及不合理的隔断和楼梯的问题。被告辩称对房屋状况不认可，而原告提供的元隆公司与案外人的租赁合同、评估报告、自行拍摄的照片不足以证明其所称的收回房屋时的房屋状况。并且在本案审理过程中，原告将系争两套房屋出租案外人，案外人已经重新隔断并装修，现场状况已发生根本性变化，故无法确认真实状况。针对原告的诉讼请求，案外人已某某系争两套房屋重新隔断并装修，原告所称的原有的装修以及不合理的隔断和楼梯已经被拆除，故原告要求被告拆除已有装修、拆除不合理的隔断与楼梯的诉讼请求的标的物已不存在，本院不予支持。原告要求被告重新建立104室、105室间的隔断，因现有证据无法证明系争两套房屋之间的原始状态，且重新进行隔断必然会破坏新的装修，故本院对原告该项诉讼请求难以支持。同理，原告要求被告对系争两套房屋进行物理分割、恢复四至的诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，而原告提供的图纸以及产权证附图都清楚地标明了系争两套房屋的四至，事实上无需再次明确四至界限，故本院对该诉讼请求不予支持。若原告所称的相邻方占用部分面积属实，原告可以另寻其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：对原告郭新政的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币80元，由原告负担。如不服本判决，原告郭新政可在判决书送达之日起三十日内，被告上海锦瀚投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 骏审 判 员 陈文丽人民陪审员 周婵娟二〇一七年六月三十日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关注微信公众号“”