（2017）云2925民初108号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-03
案件名称
奎龙义与杨海龙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
弥渡县人民法院
所属地区
弥渡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奎龙义,杨海龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2925民初108号原告：奎龙义，男，1953年2月24日出生，汉族，小学文化，农民。委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨海龙，男，1976年4月28日出生，汉族，初中文化，个体户。委托诉讼代理人：杨生，云南成展律师事务所律师。特别授权代理。原告奎龙义与被告杨海龙租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告奎龙义及其委托诉讼代理人邬仕月，被告杨海龙及其委托诉讼代理人杨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奎龙义向本院提��诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告于2010年12月20日签订的租赁协议；2.请求人民法院依法判令被告立即支付2017年1月1日前尚欠的租金8000元，并承担自2017年1月1日起至被告搬离之日止以每天131.5元计算的租金（2017年1月1日起至2017年3月1日的租金暂合计14000元；3、请求人民法院依法判令被告承担违约金1000000元；4.请求人民法院依法判令被告承担本诉讼费用。事实和理由：2011年12月20日，原、被告双方签订了《租赁协议》，被告承租了原告位于祥临路边巧邑村宅基地一块，协议约定：出租期限为30年，自2011年1月1日起至2040年12月31日止；租金1280000元；付款方式为：前十年分三次付清，第一次108000元（合同签订之日付清），第二次108000元(2014年1月1日付清)，第三次144000元（2017年1月1日付清）。中间十年分二次付清，最后十年分二次付清；协议还约定了违约责任的承担方式，合同第10条约定了100000元的违约金，后面被告修改违约金为1000000元，并亲自修改后按手印。协议签订之日，被告付清了第一次租金108000元；2014年1月1日第二次付款时，被告仅支付了100000元，尚欠8000元未付。2017年1月1日，被告未付第三次应付的租金144000元；至此，被告已欠租金152000元。在合同实际履行中，被告方没有按时支付租金且擅自转租，我们按合同法的规定要求依法解除合同。原告多次以电话、短信等方式催索，被告至今未付。综上所述，被告未按约定支付租金且擅自转租，且经催告后仍未支付，显属违约。原告有权要求解除合同，同时要求被告承担违约金。现向人民法院提起诉讼，恳请法院查明并公正判决。被告杨海龙辩称，1.原告要求解除《租赁协议》的理由不成立。首先，我与原告签订的《租赁协议》合法有效，应受国家法律保护。根据合同意思自治原则，合同中没有迟延履行承包金原告可以解除合同的约定，解除租赁协议没有合同依据。其次，我承包原告的土地投资经营彩云驿山庄，前期定位高端私人会所，但2013年以来刚好遇到国家政策变化，国家限制私人高消费、禁止公款高消费，导致我经营受到严重影响，此客观形势导致我一直亏损经营，但我没有要求降低承包费，我只要求后四年的承包费给予适当延期和分期支付。此请求请法庭予以考虑。此外，我投资经营彩云驿山庄后，增设了很多固定资产和相关经营设施，总投资数十万元，且我已经将会所部分转租给他人，解除合同将给我造成严重的经济损失，解除合同对我也不公正不公平。2.关于差欠的租金我没有意见，我愿意想办法及时支付，请求法庭给我一定的宽限期，并能够分期支付。3.违约金1000000元的诉讼请求显失公正，���不符合法律的规定。违约金应以给原告造成的实际损失为依据来确定。我愿意承担逾期缴纳承包费部分按银行同期贷款利息计算的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的草图第二份的证明方向、原告对被告提交的18张照片中的证明方向，本院结合双方当事人陈述作综合认定。根据双方当事人提交的证据及双方当事人相一致的陈述，本院查明如下事实：2010年12月20日，原告奎龙义（出租方、甲方）与被告杨海龙（承租方、乙方）签订租赁协议，原告把位于祥临路边巧邑村宅基地一块（东至祥临路边、南至房子外围水沟、西至房后后海水库南大沟边），并建有正房瓦木结构七间��平房九间、厨房三间、停车场一个，出租给被告。合同同时约定：出租期限叁拾年，自2011年1月1日至2040年12月31日止；租金及支付方式为：租金1280000元，付款方式：前拾年分三次付清。第一次壹拾万零捌仟元（合同签订之日付清）。第二次壹拾万零捌仟元（2014年1月1日付清）。第三次壹拾肆万肆仟元（2017年1月1日付清）。协议同时约定了剩余款项的支付方式；乙方在付清同期租金内有权转租；合同终止除发生不可抗力外，本场地内所有固定财产归甲方所有；本合同自双方签字之日生效，如一方违约，应支付对方违约金壹佰万元（该金额系被告所修改并按手印）。合同签订后，被告在经营过程中，增加了部分设施：座西向东七格石棉瓦房、座北向南两格石棉瓦房、南北边亭子、大门、围墙、停车场地坪、照壁、工人房，并进行了部分改建。2011年1月30日，被告把部分��屋转租给他人，且租期至2017年。现被告欠原告2014年租金8000元，第三期租金144000元未付。此前，原告已以短信方式要求被告于2017年1月27日支付未付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，应当承担相应违约责任。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，协议约定的超过二十年的部分无效。在有效期内的合同约定，对双方当事人具有约束力。被告未按合同约定时限支付租金及在未付清同期租金的情况下转租的行为，属违约行为；原告已就拖欠租金事项进行催告，并指定了履行期限；依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人���以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告要求解除合同的主张符合法律规定。至2017年6月止，被告拖欠的租金数额为：8000元+[144000元÷（4年×365天）]×（6月×30天）＝25753.4元。原告要求支付1000000元的违约金的诉讼请求，本院依据本案情况酌情予以支持。根据合同第九条约定，合同终止除发生不可抗力外，本场地内所有固定财产归甲方所有。鉴于导致解除合同系被告违约所致，双方未能就被告增加的固定资产处理及价值达成一致意见，原告同意被告拆走其增加的固定资产，故被告可自行拆除其增加的固定资产。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持；违约金部分，本院酌情支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告奎龙义与被告杨海龙于2010年12月20日签订的《租赁协议》，由被告杨海龙返还原告奎龙义《租赁协议》项下的土地使用权及固定财产（限期本判决生效之日起10日内执行）。二、由被告杨海龙支付给原告奎龙义所欠租金25753.4元，以及自2017年7月1日止至被告杨海龙向原告奎龙义交付承租财产之日止按每日98.63元计算的租金（限期本判决生效之日起10日内付清）。三、由被告杨海龙支付给原告奎龙义违约金10000元（限期本判决生效之日起10日内执行）。如果未按本判决指定的��间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，由原告奎龙义承担8000元（已交），被告杨海龙承担6000元（限期本判决生效之日起10日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 杨凤林审 判 员 吴 霞人民陪审员 段苏娟二〇一七年六月三十日书 记 员 郑 玲 更多数据：搜索“”来源：