（2017）川06民终796号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-17
案件名称
上诉人陈家芬和尚义与被上诉人肖清富、陈兆甫土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈家芬,尚义,肖清富,陈兆甫
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终796号上诉人（原审原告）：陈家芬，女，汉族，1974年3月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。上诉人（原审原告）：尚义，男，汉族，1971年5月2日出生，住四川省资中县。二上诉人委托诉讼代理人：蒋健，四川范泽律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：谭燕，四川范泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖清富，男，汉族，1965年6月12日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张斌，绵竹市城中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈兆甫，男，汉族，1957年6月20日出生，汉族，住四川省绵竹市。上诉人陈家芬和尚义因与被上诉人肖清富、陈兆甫土地租赁合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院(2016)川0683民初1308号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈家芬和尚义的委托诉讼代理人蒋健和谭燕，被上诉人肖清富及其委托诉讼代理人张斌，被上诉人陈兆甫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈家芬和尚义上诉请求:撤销四川省绵竹市人民法院(2016)川0683民初1308号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或将案件发回原审法院重审。事实和理由：一审法院对上诉人与被上诉人所签订的《场地租赁协议》中关于租赁期的认定属认定错误，根据协议全文内容，租赁期应当是5年而并非2年。同时，一审法院以次承租人与承租人租赁合同不能超过出租人与承租人合同期限为由，认定租赁期为二年，该认识无法律依据。因租期应为5年，一审法院将上诉人向被上诉人交付23000元租金的行为认定为要约，缺乏事实依据。被上诉人肖清富辩称：上诉人的上诉事实和理由均不能成立。一审程序合法，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人陈兆甫辩称：其与四川龙蟒磷制品股份有限公司签订租赁协议之后，委托肖清富办理涉案土地的租赁事宜，并要求肖清富收回当年的全额租赁费，若未收回租赁费，可终止合同。截止二审阶段，上诉人仍未交齐费用。原审原告陈家芬和尚义向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行原被告双方签订的《租地协议》；2.请求判令被告排除妨害，确保原告顺利正常使用土地从事生产经营；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月8日，四川龙蟒磷制品股份有限公司与本案的被告陈兆甫签订了协议，由陈兆甫对四川龙蟒磷制品股份有限公司龙蟒三分厂（即原方大公司沱江水泥厂）的荒废土地进行平整和管理使用，待平整完工后双方签订租赁合同。2014年6月20日，四川龙蟒磷制品股份有限公司与陈兆甫签订了正式的《场地租赁协议》，协议约定将原方大沱江水泥厂场地东至防洪道，西至流沙道，北至原三分厂磷渣堆场，南至场地大道边北；方大居委会废旧楼房及水泥地北边，原三分厂均化场北边，场地面积为33.73亩，扣除邓波使用的3亩，实际为30.73亩，租赁给陈兆甫使用，租赁费用为800元/亩，年人民币2.4584万元，租赁期限为两年。被告陈兆甫在取得该土地的租赁权后将该土地的其中一部分8.24亩，于2014年3月10日转租给本案原告陈家芬、尚义。双方《租地协议》：第二条：“租赁期限为5年（打印），即从2014年3月10日至2016年3月10日止（手写体），（下面均为打印）总面积8.24亩，每年2800元/亩，两年租金为23000元，如以后超出的亩数面积不再计算，乙方须在合同生效日向甲方支付两年租金，满两年再支付余下租金。第四条：在租赁期间内，甲方保证乙方两年的正常使用，不得擅自收回土地所有权，如强行收回，造成乙方生产的经济损失由甲方负责，前两年期满后，如总公司收回土地，由甲方提前三个月告知乙方，乙方清理货场后无条件退出，除总公司外，任何个人和单位不得收回土地使用权，如乙方安装机械设备，甲方保证乙方两年内正常使用，如果未达到两年时间，乙方安装的机械设备的拆除和安装费用由甲方负责承担，安装费用按国家相关规定协商解决。如两年之后安装及拆除设备的费用由乙方承担负责，与甲方无关”。本案原告与本案的被告肖清富签订了该租赁合同，肖清富为被告陈兆甫委托处理转租事宜的受托人，二原告也知晓并同意肖清富的受托行为。合同签订后，被告陈兆甫与肖清富将从四川龙蟒磷制品股份有限公司所租赁的土地中的8.24亩转租给二原告使用。2016年7月1日，陈兆甫与四川龙蟒磷制品股份有限公司再次就2014年6月20日所签订土地租赁合同上的相同土地再次签订为期一年的续租合同。2016年4月，原、被告双方为租赁的8.24亩土地租赁期限发生争议，被告以土地租赁期限届满为由要求原告退场，原告以租赁期限为五年为由要求继续履行合同。2016年4月25日前，被告肖清富向原告所承租土地板房上张贴《通告》，以租赁场地已经到期为由，要求原告陈家芬及其成立的公司三日内清除场地并撤除设备和人员。另查明，二原告在2014年3月10日至2016年3月10日期间，向被告缴纳场地租金45808元，尚有部分租金未支付。2016年7月18日，原告起诉来院要求被告继续履行合同，并且要求被告承担诉讼费。一审法院认为：本案争议焦点：1.本案中陈兆甫的诉讼地位；2.本案应当为何种法律关系？原、被告双方签订《租地协议》的期限是两年还是五年；3.2016年4月25日前，被告向原告发出的撤除通告是合同的终止后的催告通知还是解除通知？4.原告在4月21日向被告打款23000元是否能确认租赁合同的继续？一审法院认为，1.二原告与被告陈兆甫的受托人肖清富签订《租地协议》，虽肖清富以自己的名义与二原告签订《租地协议》，但二原告在签订该协议时知道肖清富与陈兆甫的代理关系，故肖清富与二原告签订的合同直接约束被告陈兆甫，陈兆甫应当作为本案被告参加诉讼；2.诉讼中，一审法院向原告释明：排除妨害，恢复正常生产须有合法的合同关系为前提，原告要求的该部分诉讼请求为侵权之诉，要求继续履行合同系合同之诉，系两种不同的法律关系，不能在本案中一并处理，仅能选择其一。原告在一审法院释明后并未明确选择，故一审法院仅能以原告起诉时主要诉讼请求审理，确认为租赁合同纠纷。本案双方签订的《租地协议》是2年还是5年？一审法院认为，原、被告双方法律关系为土地租赁合同纠纷，租赁协议是双方权利义务的确定。但双方所签订的《租地协议》期限出现打印体与手写体不一致的情况，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。按照上述法律条文规定，一审法院首先依照该协议本身文本解释，该协议第四条内容：“在租赁期间内，甲方保证乙方两年的正常使用，不得擅自收回土地所有权，如强行收回，造成乙方生产的经济损失由甲方负责，前两年期满后，如总公司收回土地，由甲方提前三个月告知乙方，乙方清理货场后无条件退出，除总公司外，任何个人和单位不得收回土地使用权，如乙方安装机械设备，甲方保证乙方两年内正常使用，如果未达到两年时间，乙方安装的机械设备的拆除和安装费用由甲方负责承担，安装费用按国家相关规定协商解决。如两年之后安装及拆除设备的费用由乙方承担负责，与甲方无关。”从该条款看出，出租土地时被告方的本意应当保证承租方使用期限为两年。其次，双方签订的《租地协议》，第二条中按照约定计算出的总价款出现错误，原文为“总面积8.24亩，每年2800元/亩，两年租金为23000元”按照双方约定的单价，每年租赁价款应当为23072元，两年租金应为46144元。庭审中查明原告已经支付两年租金总额45808元。显然该协议打印时出现错误，故该协议不排除提供格式合同时打印错误，五年非双方真实意思表示。再次，该《租地协议》的被告陈兆甫与四川龙蟒磷制品股份有限公司2014年6月20日签订的《场地租赁合同》为2年，2016年7月1日，陈兆甫与四川龙蟒磷制品股份有限公司再次就2014年6月20日所签订《场地租赁合同》基础上续租一年。被告陈兆甫在2014年3月10日还不能确定自己承租期限的情况下不可能保证二原告场地使用期限能够达到5年而与四川龙蟒磷制品股份有限公司签订《场地租赁协议》约定的期限相悖，后来陈兆甫与四川龙蟒磷制品股份有限公司所签订的《场地租赁协议》期限也未超过5年，次承租人与承租人签订租赁合同不能超过出租人与承租人合同期限，这是众所周知的常识，所以能够确定原、被告双方签订合同时真实意思表示应当为手写体所载明的期间，即从2014年3月10日至2016年3月10日止，合同期限应当为2年，而非5年。3.2016年4月25日前被告向二原告所租场地贴出的《通告》，要求原告撤离场地的认定，根据上面第2条的阐述，原、被告双方签订的《租地协议》应当为两年，2016年3月10日《租地协议》期限届满已经终止。在双方未签订新的合同的情况下，该《通告》要求原告撤离租赁场地应当是合同的终止后的催告通知，而非合同履行中的解除通知。虽然肖清富与徐延聪在2016年4月19日的电话通话中商量过二原告续租土地，但肖清富告知徐延聪需二原告到场办理手续，而原、被告双方最终并未签订新的租赁合同，故该《通告》仅为合同终止后的撤离催告通知。4.原告在4月21日向被告转款23000元的性质，该23000元是原、被告双方合同期限届满后原告单方向被告通过银行转账，根据原、被告2014年3月10日的《租地协议》，两年租金应当为46144元，原告已支付45808元，还有336元没有支付，该23000元中336元以及原告尚未退场前期间产生的租金应为支付被告尚未支付的租金。剩余的部分，虽表达二原告有续租土地的意愿，可视为要约，但是被告并未向原告作出承诺，相反，以《通告》要求撤离的形式拒绝了原告，原、被告双方并未达成新的租赁合同，故不能认定该部分为续租土地的租金。综上所述，二原告在合同期限届满后要求被告继续履行租赁土地的义务于法无据，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回二原告的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了一份绵竹市公安局对肖清富作的询问笔录，肖清富陈述，陈家芬和尚义主动表示分两次缴纳租金，第一次租用土地为2年，即2014年3月10日至2016年3月10日止，如果以后陈家芬和尚义还需要再缴费续租。该份证据证明上诉人与被上诉人所约定的租期应为5年，分两次缴纳租金。被上诉人对该份证据的真实性和合法性无异议，但不认可关联性。其认为肖清富确认的是如果缴费续租，双方当事人将根据商谈签订租地协议，并且肖清富的权限仅有2年。关于上诉人所提交的证据是否能达到其证明目的，本院将结合本案的其他证据予以认定。另查明，《租地协议》第五条约定，若陈家芬和尚义逾期30天未支付租金，肖清富有权终止合同，且不负担相应的损失。合同还约定，总公司收回土地，肖清富提前三个月告知陈家芬和尚义。此处的总公司为四川龙蟒磷制品股份有限公司。二审中，上诉人称因租地有增加面积，其与被上诉人商议租金增加情况时，被上诉人便将土地出租给案外人张福庭，且张福庭现正使用涉案租地。二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈家芬和尚义与被上诉人肖清富所签订的《租地协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按照合同履行各自义务。现双方当事人对协议期限的条款发生争议。关于合同的条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，协议明确约定租赁期为五年。上诉人在合同生效日向被上诉人支付两年租金，满两年再支付余下租金。在租赁期内，被上诉人保证上诉人两年的正常使用，不得擅自收回土地所有权，前两年期满后，若总公司收回土地，由被上诉人提前三个月告知上诉人，上诉人清理货场后无条件退出。由此可见，虽然《租地协议》中书写的租赁期限为2014年3月10日至2016年3月10日止，但合同全文也表述了租赁期为5年，由上诉人分两次支付租金即前两年租金和满两年后余下租金的内容。同时，被上诉人称该租地的出租人系四川龙蟒磷制品股份有限公司，现承租人仅可承租三年，故《租地协议》的租期应为2年，才更符合生活常理。本院认为，合同约定了两年后总公司可无条件收回该租地，足以说明双方当事人已考虑该租地系四川龙蟒磷制品股份有限公司出租并可收回该租地的因素，此约定符合一般人的理性选择和生活常理。因而，被上诉人的抗辩理由均不成立。综上分析，本院认为，《租地协议》所约定内容前后呼应，双方当事人真实意思表示的租赁期应为5年，第一期为2014年3月10日至2016年3月10日止，第二期应从2016年3月11起计算余下租赁期限。根据《租地协议》的约定和上诉人的陈述，涉案土地的租期为5年，上诉人应分两次给付租金，上诉人应在满两年即2016年3月11日起30天内给付第二期租金。然而，上诉人仅在2016年4月21日向被上诉人支付了部分租金即23000元，并未将满两年后余下的租金给付完毕。被上诉人在2016年4月21日以在租地贴通告的方式向上诉人发出通知要求上诉人搬离租地，尔后还发生争执到绵竹市公安局汉旺分局解决矛盾，此足以表明上诉人已知晓被上诉人发出通告的事实。本院认为，上诉人未按约在30天内向被上诉人支付满两年后的租金，被上诉人依约终止合同，故《租地协议》已经终止，双方当事人的权利义务亦终止，现上诉人请求被上诉人继续履行合同，于法无据，不予支持。综上所述，上诉人陈家芬、尚义的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由陈家芬、尚义负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月三十日书记员 张 晶