（2017）粤0606民初4757号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-08-15

案件名称

王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司等与苏海英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王慧华,佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司,苏海英,佛山市顺德区南和环保水务有限公司,湖南省绿林市政景观工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2017）粤0606民初4757号原告：王慧华，男，1971年1月12日出生，汉族，住福建省福安市，原告：佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道百丈工业区。法定代表人：王慧华。上述两原告共同委托诉讼代理人：许日超，广东仲马律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：余晓东，广东仲马律师事务所律师。被告：苏海英，女，1975年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事��所律师。委托诉讼代理人：巫金花，广东顺恒律师事务所实习律师。第三人：佛山市顺德区南和环保水务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处新城居民委员会新埠股份社。法定代表人：杨小广。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁媛，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：湖南省绿林市政景观工程有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路168号鸿富大厦15楼。法定代表人：肖俩庆。委托诉讼代理人：彭非平，广东卓尚律师事务所律师。原告王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司（以下简称慧尔福公司）与被告苏海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法由审判员胡柔燕适用简易��序进行审理。在审理过程中，被告苏海英申请追加佛山市顺德区南和环保水务有限公司（以下简称南和公司）、湖南省绿林市政景观工程有限公司（以下简称绿林公司），本院经审查后依法追加南和公司、绿林公司作为本案第三人。本案于2017年5月25日公开开庭进行了审理。两原告共同诉讼代理人许日超、余晓东、被告苏海英及其诉讼代理人贺麦清，第三人南和公司的诉讼代理人傅显扬、第三人绿林公司的诉讼代理人彭非平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧华、慧尔福公司向本院提出的诉讼请求：判令被告赔偿原告的机器设备投入费用共150500元；2.判令被告赔偿原告不能营业的损失356983.5元（从2015年8月起计算至2017年3月共19个月）；3.判令被告退还原告6个月租金以及押金共104000元（两原告在庭审中明确退回6个月租金指2015年11月至2016年4月租金合��78000元，押金26000元）；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。（两原告在庭审中明确第1、2项诉讼请求中的原告指原告慧尔福公司，第3项诉讼请求中的原告指原告王慧华。）事实和理由：原告王慧华于2014年12月6日与被告苏海英签订厂房租赁合同，租赁期为3年。合同签订后原告因生产经营所需，对租赁场地投入150500元用于建设办公室和安装生产经营所需的设备。后在（2016）粤0606民初17799号民事判决书中认定，因被告出租的厂房没有取得房产权属证明，原、被告之间签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告应赔偿原告受到的损失。原告基于对被告的信赖，一直在租赁地经营，��至2015年8月勒流镇政府开挖排污管道，导致厂房整体下陷不能使用。对于该工程导致厂房损坏不能使用的事实，勒流街道国土城建和水利局、富裕村委会、苏海英、王慧华、南和公司、绿林公司六方在2016年7月6日的《关于污水管网三期工程队宝乐堡公司厂房造成影响的三次处理协调会会议纪要》中予以确认。原告因为厂房被损坏导致投入的设备无法使用、建设的办公室无法使用、生产的商品出现质量问题而造成了巨大损失；并因此至今停业近19个月，造成了巨大的营业额损失。在此次事件中，原告作为承租人，不但不能使用正常的租赁厂房进行经营生产，还损失了大量的设备机器，是彻彻底底的受害者。而原告是基于对被告的信赖才向其租赁厂房，才在此地生产经营，才遭受此事，这些损失都是基于对被告的信赖才造成的，被告应该赔偿原告因此造成的损失。原告��维护自身权益，特提起诉讼。被告苏海英辩称，原告慧尔福公司设备投入费用损失150500元和不能营业的损失356983.5元不存在，且原告不能提交证据予以证明，即使原告慧尔福公司不能使用案涉厂房，其根本原因为第三人南和公司、第三人绿林公司施工造成，应当由第三人南和公司、第三人绿林公司承担。（2016）粤0606民初17799号民事判决书查明：“租赁期间，案涉厂房因勒流街道污水处理系统管网三期工程段而造成影响，经现场勘察，厂房墙壁出现明显裂痕，地面发生凹陷（地表倾斜，两边瓷砖有断裂现象）”以及“勒流街道污水处理系统管网三期工程第一阶段的发包人是第三人南和公司，承包人是第三人绿林公司。”而原告王慧华与被告签订的《房屋租赁合同》无效，双方不存在合同权利义务，本案争议实质并非房屋租赁合同纠纷，而系第三人南和公司和第三人绿林公司施工事故侵权损害所致，此外，原告慧尔福公司即使不能使用案涉厂房，也并非因为《房屋租赁合同》无效，案涉厂房未取得建设规划许可不影响、也未影响原告慧尔福公司使用，且租赁合同无效的，当事人亦有权主张参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，原告诉请的租赁合同义务和信赖义务，没有任何事实和法律依据。（2016）粤0606民初17799号民事判决书已经于2017年3月19日生效，但两原告拒绝按生效判决书将厂房腾空并退还给被告，截止本案起诉之日，两原告除了搬走设备外，尚未拆除其在案涉厂房加建的办公室、喷砂房和起重机等。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人南和公司的意见为，一、原告自称涉案租赁合同已被法院判决认定无效，即租赁合同自始无效，因此在原、被告之间不产生出租人、承租人的权利义务。从合同无效的原因看，原、被告对合同无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任，第三人不应承担任何责任；二、管网施工前第三人南和公司与涉案厂房业主已经共同委托实施房屋检测，固定房屋状态，涉案厂房在施工前已经存在裂缝并构成危险点，房屋的原有损毁与第三人南和公司无关；三、涉案租赁合同第五条第4款约定，租赁期间建筑物因人为或意外受损时，原告负责修理或给予被告赔偿，因此根据原、被告约定，原告应当自行承担房屋损毁的法律后果，与第三人无关；四、会议纪要仅记录协商过程，并未确认房屋损毁的原因，参会单位和人员也不具备鉴定房屋损毁原因的专业知识和资质。原告未能举证证明厂房损坏与管网施工存在直接因果关系，第三人南和公司作为发包方、第三人绿林公司作为承包方不具备承担侵权责任的因果关系要件；五、管网工程根据政府机关的委托设计按图施工，且竣工验收合格，第三人南和公司作为发包方、第三人绿林公司作为承包方在施工过程中没有任何过错，不具备承担侵权责任的主观过错要件。第三人绿林公司的意见为，一、原告起诉要求被告及第三人承担其及其设备和营业损失无充分依据，应裁定驳回，原告所承租的房屋本身即违法违章建筑，即未取得规划许可、施工许可，也未竣工验收，厂房本身就可能存在着质量问题，且作为老旧厂房墙体开裂等是普遍现象，原告不能仅凭厂房现状图就证明厂房质量问题为第三人绿林公司施工造成，原告称自己投入机器设备共150500元，但实际的付款交易流水仅为15000元，即使真的投入购买设备，搬厂的时候也完全可以拆除处理，而不影响其使用价值，且其租赁期限本来也到2017年12月6日，也会正常进行��迁和拆除；原告称其营业损失350000元不应支持，企业利润下降实际上可能是多种原因导致的，并非施工一种因素导致，施工并不必然导致利润下滑，且缴税记录更无法证明原告公司因施工导致利润下滑；二、原告要求被告退还租金及押金，该诉请应当由被告承担，与第三人无关，因为该诉求的前提是被告不具有房产证明导致租赁合同无效，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于其他证据意见如下：1.对于两原告提交的厂房租赁合同复印件（附原件核对）1份、（2016）粤0606民初17799号民事判决书复印件（附原件核对）1份、关于污水管网三期工程对宝乐堡公司厂房造成影响的三次处理协调会会议纪要复印件1份、现场照片10张、租厂按金收据1份、银��流水复印件8张、电子缴税凭证复印件（附原件核对）8张、起重机制造与安装合同复印件（附原件核对）2份，银行流水复印件（附原件核对）2份，经审查，形式合法且其内容能相互印证，本院对证据的真实性予以采纳；对于损益表复印件（附原件核对）2张，属于原告自制，本院不予采纳；对于蓝成进出口贸易公司的致函复印件（附原件核对）1份、收据复印件（附原件核对）1份，杨振锋身份证复印件及其出具的证明原件各1份，经审查，无法证实与本案具有关联性，本院不予采纳；2.对于被告提交的企业信用信息公示报告复印件1份、（2016）粤06民终487号民事判决书打印件1份，两原告对证据的真实性无异议，两第三人无异议，故本院对其真实性予以采纳；3.对于第三人南和公司提交的建设工程设计合同复印件（附原件核对）1份、广东省建设工程施工合同复印件（附��件核对）1份、市政基础设施工程竣工报告复印件1份、2015年8月30日的房屋检测报告1份，经审查，上述证据来源真实、形式合法，本院对证据的真实性予以采纳，对于2015年4月7日、2015年4月8日的房屋检测报告，经审查，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，被告苏海英与原告王慧华签订《厂房租赁合同》，约定被告苏海英将位于勒流富安工业区工业二路2号地块内厂房出租给原告王慧华使用，建筑面积1020平方米，通道420平方米，租期3年（从2014年12月16日起至2017年12月15日止），租金每月实缴13000元/月，保证金26000元，租金按每两年递增10%（即2016年11月递增10%），于次月10号前按1元/度的标准收取电费，按4.4元/度的标准收取水费，原告王慧华于每月10号前交付租金给被告，逾期10天不交纳，被告将每天按未支付的租金总额按5%收取滞纳金，如拖欠累计超过30天，被告有权单方终止合同，并不予退回保证金，合同对双方的责任和权利作了约定。《厂房租赁合同》签订后，原告王慧华向被告苏海英交付了保证金26000元，原告王慧华在案涉厂房经营原告慧尔福公司，2015年1月20日、2015年5月13日，原告慧尔福公司与佛山市占强起重设备有限公司签订了两份《起重机制造与安装合同》，标的分别为111500元及19000元，其中安装费与吊装费为26000元。原告慧尔福公司于2015年9月23日向佛山市占强起重设备有限公司转账了15000元。（2016）粤0606民初17799号生效民事判决书认定以下事实：2016年7月6日，被告苏海英、原告王慧华、慧尔福公司、第三人南和公司、绿林公司，富裕村委会及勒流街道国土城建和水利局代表在顺德区勒流街道国土城建和水利局2楼会议室召开了《关于污水管网三��工程对宝乐堡公司厂房造成影响的三次处理协调议会》（附会议纪要佐证），针对污水三期工程施工过程中对宝乐堡厂房造成的影响和修复方案等问题进行协商，虽然达成共识但未按约定履行。勒流街道污水处理系统管网三期工程第一阶段的发包人是第三人南和公司，承包人是第三人绿林公司。上述判决书在本院认为部分认定如下内容：案涉的租赁物是位于顺德区勒流街道富安工业区工业二路2号的厂房，但被告苏海英仅提交了国有土地使用权证，未提交房产权属证明，也未提交相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，认定被告苏海英与原告王慧华于2014年12月19日签订的《厂房租赁合同》无效，原告王慧华、慧尔福公司（实际使用方）应将案涉厂房腾空并交还给被告苏海英，被告苏海英应向原告王慧华退还保证金26000元，原告王慧华未提交相应的被告停工通知及免除占有使用费等证据，应承担举证不能的不利后果，故本院确认原告王慧华仅支付厂房占有使用费至2016年2月份，之后的厂房占有使用费未支付。租赁期间，被告苏海英作为出租人应尽维修义务以保证租赁物符合生产经营用途，但租赁厂房因污水三期工程施工而造成厂房墙壁出现裂痕，地面发生凹陷（地表倾斜，两边瓷砖有断裂现象），确会影响原告王慧华对厂房的正常使用及收益，原告王慧华以此不可归责于承租人的事由抗辩不支付租金（占有使用费），符合法律规定，抗辩理由成立。被告苏海英要求继续支付自2016年2月份以后的租金及逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。上述判决书判决如下：“一、被告王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，搬离位于顺德区勒流街道富安工业区工业二路2号的厂房，将厂房腾空并退还给原告苏海英；二、驳回原告苏海英的其他诉讼请求。”另查明，原告在庭审中陈述起重机本身并没有损坏，仅因起重机必须配合案涉厂房使用而拆除后无法使用故予以主张，原告陈述根据其两年营业额和纳税情况计算出平均收入约为每月18788元，故诉请从2015年8月-2016年12月停产期间的损失为356983.5元，并称因施工后导致墙裂等后还未发现影响，直到2016年4月产品问题开始爆发，不得不停产，厂房从2016年4月开始没有生产，也没有产生水电费。对于第1项及第2项诉讼请求，原告明确为基于合同关系主张权利。被告在庭审中称案涉厂房损坏的时间为2015年8、9月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，且两原告已明确基于合同关系主张第1、2项诉讼请求，故仅从合同角度予以分析。一、对于诉请的机器设备投入费用，从��告提交的《厂房租赁合同》及两份《起重机制造与安装合同》并没有对场地有特别约定及要求，（2016）粤06民终487号民事判决书并没有认定起重机无法拆卸或搬运，且该案的起重机并非与本案为同一部起重机，原告也自认起重机设备并没有损坏，原告诉请被告赔偿起重机设备的整体价值并无依据，本院不予支持，但因合同无效，导致原告需将厂房腾空并退还给被告苏海英的过程中必然产生机器设备的已投入的安装费用等损失，故本院综合考虑以下几方面原因，《起重机制造与安装合同》中机器的安装费、案涉机器已使用年限及原告王慧华未尽审查义务（审查案涉厂房是否具备相应产权证明）的过错等，本院酌情支持被告需赔偿原告慧尔福公司的机器设备投入费用25000元。二、对于诉请的不能营业的损失356983.5元，仅从原告提交的电子缴税凭证并无法证实原告慧尔福��司的实际营业损失，更无法证明与厂方损坏之间的关联性，且从租赁合同关系的角度来分析，在（2016）粤0606民初17799号生效民事判决书已因厂方损坏而认定两原告无需支付2016年2月份以后的租金或占有使用费，即在2016年2月之后被告并无因为案涉厂房而获益，从合同角度分析，合同无效并不导致原告慧尔福公司营业收入的减少。且原告在诉状中称因勒流街道办开挖排污管道导致厂房损坏，对于因其他侵权人的侵权行动所造成的损失，两原告可根据实际侵权行为另行主张，在本案中不予支持。三、（2016）粤0606民初17799号生效民事判决书认定被告苏海英与原告王慧华于2014年12月19日签订的《厂房租赁合同》无效，被告苏海英应向原告王慧华退还保证金26000元，故原告王慧华诉请被告苏海英退还保证金26000元，本院予以支持。另，（2016）粤0606民初17799号生效民事判决书已��定原告王慧华仅支付厂房占有使用费至2016年2月份，原告王慧华诉请返还2016年3月、4月的占有使用费没有依据，不予支持，对于2015年11月到2016年2月期间的占有使用费，虽原、被告均无举证证明案涉厂房实际出现裂痕，地面发生凹陷的时间，但鉴于被告在庭审中自认损坏的时间为2015年8、9月，属于对被告不利的陈述，本院确认该自认对被告具有约束力（但该自认的效力并不及于其他当事人），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”虽案涉《厂房租赁合同》为无效合同，但对于占有使用费仍可参照该款规定，因案涉厂房的部分损毁为不可归责于��告王慧华的事由，可予以相应减少，但结合两原告在庭审中的自认其从2016年4月开始没有生产，在2015年11月到2016年2月期间仍是占有使用案涉厂房进行生产的，即在该段期间仍对案涉厂房享有经济收益，结合两原告的案涉厂房的实际使用情况及厂房的部分损毁情况，本院认定减少50%的占有使用费，即被告苏海英应当向原告王慧华返还2015年11月到2016年2月期间的占有使用费26000元。对于第三人南和公司、第三人绿林公司的责任，因两原告主张本案诉请均通过合同予以主张，经审查，两原告与第三人南和公司、第三人绿林公司并不存在合同关系，故在本案中不予支持，两原告可依据实际是否存在侵权行为另行主张其损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏海英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司支付机器设备投入费用25000元；二、被告苏海英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王慧华退还2015年11月到2016年2月期间的占有使用费26000元及保证金26000元；三、驳回原告王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4957.42元（原告已预交），由原告王慧华、佛山市顺德区慧尔福机电设备有限公司负担4333.42元，由被告苏海英负担624元，被告苏海英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王慧华、佛山市顺德区慧尔福机��设备有限公司一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　胡柔燕二〇一七年六月三十日书记员　　黎彩德廖秀雄微信公众号“”