（2017）浙09民终248号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-09-29

案件名称

周杏娟、舟山恒尊物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省舟山市中级人民法院

所属地区

浙江省舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周杏娟,舟山恒尊物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终248号上诉人（原审被告）:周杏娟，女，1959年5月17日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：王周斌，男，1981年5月25日出生，汉族，住舟山市定海区，系周杏娟之子。被上诉人（原审原告）:舟山恒尊物业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海洲路717号1201室。法定代表人：陈跃康，执行董事。委托诉讼代理人：王红雷，浙江星舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永生，男，1985年10月4日出生，汉族，住舟山市普陀区，系舟山恒尊物业管理有限公司员工。上诉人周杏娟因与被上诉人舟山恒尊物业管理有限公司（以下简称恒尊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周杏娟上诉请求：依法撤销一审判决，改判或者发回重审，驳回恒尊物业公司要求其支付物业管理费和电耗费的诉讼请求，本案一、二审受理费由恒尊物业公司负担。事实和理由：恒尊物业公司依据物业委托合同收取物业管理费的同时应提供相应的物业服务，但从实际履约情况看，涉案小区存在悬挂横幅、安装车库门、设摊卖牛奶、水泵间噪音较大、垃圾清理不及时、疏通粪池时间节点不当、保安不文明执勤等问题，对其正常生活造成较大影响，足以证明恒尊物业公司没有按合同履行义务，故其无需向恒尊物业公司支付相应费用。恒尊物业公司辩称，其已按照合同约定履行了服务管理义务，周杏娟应当按照合同约定缴纳拖欠的物业费和电耗费。几个事实问题：1.悬挂横幅事实不能证明对周杏娟的生活造成影响。2.水泵间噪音问题涉及开发商的规划、设计问题，物业公司仅对该设施进行维护，并且已经更换了水泵。3.设摊卖牛奶不是物业行为，已经不存在该事实。4.垃圾问题主要受后续建设工程影响，物业已经履行义务。5.疏通粪池的时间受制于其他人员的工作安排，不能证明该行为对周杏娟生活造成影响。6.安装车库门问题是原先物业遗留问题，且涉及行政执法问题，物业公司无法阻止。7.保安不文明执勤无证据证明。恒尊物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令周杏娟支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理综合服务费（以下简称物业管理费）4052.92元、公共部位和电梯电耗费（以下简称电耗费）680.9元及滞纳金1167.24元，并支付自2016年1月1日起按每日千分之二计算的滞纳金至实际清偿日止；2.一审诉讼费由周杏娟负担；3.判令周杏娟支付自2013年7月1日起至2013年9月31日止的物业管理费405.3元、电梯电耗费97.27元及滞纳金。该费用由舟山之信物业管理有限公司委托其予以代收。一审法院认定事实：周杏娟系恒尊物业公司提供物业服务的滨海星城（一期）B5幢101室的业主，房屋建筑面积108.8平方米。2013年9月，恒尊物业公司与经滨海星城业主大会授权的滨海星城业主委员会签订了《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》，合同约定：滨海星城小区分为一期、二期，一期交房已经第三年，二期正在开发建设中。小区一期共有楼宇28幢，多层住宅489套，高层住宅372套，商铺57间。地上车位20个，地下车/库位242个。主要附属配套设施有中心花园、监控中心、消控中心、电梯、上、下停车场、物业中心、景观水池等。恒尊物业公司提供的受益人为本物业住宅和商铺的全体业主和物业使用人。物业收费标准：1.多层住宅0.65元/平方米·月，公共照明电耗费另收0.20元/平方米·月；2.高层住宅1.25元/平方米·月，电梯电耗费另收0.30元/平方米·月；3.沿街商铺1.00元/平方米·月；4.地上、下停车位/库物业管理费30元/个·月；5.车辆占位费按交房时物价部门规定标准收费。根据物业管理“先收费、后服务”的原则，恒尊物业公司每年一次向业主收取物业管理费，规定业主在服务开始后一至六个月内付清。对业主逾期缴纳物业管理费的，经恒尊物业公司多次催缴未果的，恒尊物业公司有权在小区内予以公示及通过法律程序催缴，并向欠费业主收取滞纳金，滞纳金以逾期缴纳总额的千分之二按日计算，逾期日期按合同约定的最迟缴费期限第二个月起计算。滨海星城业主委员会委托恒尊物业公司对小区的公共资源进行经营管理，授权恒尊物业公司对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动，其经营收入的35%为物业中心服务管理费用；其余部分为小区业委会自由资金，用于小区物业维修和弥补在物业服务费不足的情况下补充服务经费。组织机构：滨海星城一期物业管理服务中心团队成员共计33人，其中设服务中心经理1名，主管1名，物管员2名，秩序维护队长1名，秩序维护班长3名，秩序维护员8名，卫生保洁员10名（包括垃圾清运），绿化管理员2名，维修员2名，监控员3名。恒尊物业公司按照住宅装修管理规定和小区业主管理规约的要求，建立完善的装修管理制度。房屋管理：定期检查，维修服务。属小修范围，及时组织修复；属大、中修范围的，应及时编制维修计划，向委托方或业委会提出报告与建议，根据业委会决定组织维修。恒尊物业公司负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修计划和大中修方案，经双方议定后恒尊物业公司组织实施。合同签订后，恒尊物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在恒尊物业公司提供服务之同时周杏娟从2013年10月1日起至2015年12月31日止一直未交物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元，经恒尊物业公司工作人员多次催讨未果。一审法院认为，物业管理服务是一项复杂的工作，物业管理企业在管理服务过程中不仅要承担合同义务，还担负着小区的公共利益和秩序的维护。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，建设和谐小区环境和氛围。从实际情况看，物业服务质量的高低也受小区居住者（如外来承租人员等）素质、当地物业管理水准、收费标准高低等多方面因素的影响。目前，舟山市普陀区的大部分物业管理企业在管理服务过程中普遍存在一些瑕疵，各业主若都因物业企业在管理服务过程中存在一些瑕疵就以拒缴物业管理费的方式进行抗辩，会导致小区的整体秩序难以维系、公共利益难以保障。故在物业管理企业基本实施了对该小区的物业管理服务的前提下，业主也应依照物业服务合同的约定及时履行支付物业管理费等基本义务，以促使小区物业服务良性循环。本案中，恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订了《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》，上述合同内容不违反法律规定，属合法有效。合同效力及于周杏娟。故恒尊物业公司与周杏娟均应按照合同约定全面履行各自的义务。周杏娟在恒尊物业公司基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约，周杏娟应按约支付恒尊物业公司自2013年10月1日起至2015年12月31日止的物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元。双方存在以下争议焦点：1.动用物业专项维修资金的主体是否系恒尊物业公司。根据恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订的《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》约定，恒尊物业公司在履行物业合同中对是否动用物业专项维修资金没有决定权，只有建议权。动用物业专项维修资金的主体系滨海星城业主委员会。如果滨海星城业主委员会存在无权动用物业专项维修资金、动用物业专项维修资金未履行相关程序、支出的物业专项维修资金存在不合理等情况，周杏娟可向滨海星城业主委员会提出异议，而双方对此发生的争议，属于业主共同权益的范畴，不属于该案的审理范围。2.恒尊物业公司是否有权对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动。根据上述约定，恒尊物业公司对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动经过滨海星城业主委员会授权。因此，恒尊物业公司有权对小区的物业经营用房、地上停车位等公共设施及场地开展经营管理活动。如果滨海星城业主委员会对依据物业服务合同取得的小区物业经营收入存在账目未公开、小区物业经营收入支出不合理等情况，周杏娟可向滨海星城业主委员会提出异议，而双方对此发生的争议，属于业主共同权益的范畴，不属于该案的审理范围。鉴于恒尊物业公司在物业管理服务中存在一些瑕疵，如：对管理人员、专业操作人员未按物业服务合同要求聘用具有上岗资格的人员持证上岗；对管理人员、专业操作人员未按物业服务合同要求人数予以配备；对滨海星城小区部分业主发生违规私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为后，未报告有关行政主管部门要求处理；恒尊物业公司在物业管理期间部分时间段、部分地方存在保洁服务不到位的情况，恒尊物业公司的物业管理服务亦有不当之处，故对恒尊物业公司要求周杏娟支付按每日2‰计付的逾期滞纳金的诉讼请求不予支持。对于周杏娟要求恒尊物业公司对小区地下车库排水泵进行修复，使排水泵在排水中发出噪音不再对周杏娟生活造成影响的主张，周杏娟主张涉及反诉，构成反诉条件之一反诉对象不能超越本诉的恒尊物业公司范围。本案中，小区地下车库排水泵在排水时发出噪音是否对周杏娟生活造成影响，涉及多方面因素，也涉及开发商和恒尊物业公司，超越本诉的恒尊物业公司范围，故周杏娟提起反诉的条件不具备。因此，对周杏娟要求恒尊物业公司对小区地下车库排水泵进行修复可以通过另案起诉。恒尊物业公司要求周杏娟支付自2013年7月1日起至2013年9月31日止的物业管理费405.3元、电梯电耗费97.27元及滞纳金。恒尊物业公司与周杏娟发生的纠纷是基于舟山之信物业管理有限公司与滨海星城业主委员会签订的物业服务合同，与本案不同属于一个法律关系，不能与本案一并审理，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：限周杏娟在判决生效之日起十五日内支付恒尊物业公司物业管理费3647.62元、电梯电耗费583.63元。一审案件受理费50元，由恒尊物业公司负担20元，周杏娟负担30元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方的诉辩意见，归纳争议焦点为：周杏娟拒交物业管理费及电梯电耗费的理由是否成立。恒尊物业公司与周杏娟对于恒尊物业公司与滨海星城业主委员会签订的《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》的真实性均无异议，该合同对双方均具有约束力。现周杏娟主张恒尊物业公司未尽职履行管理服务义务，对其正常生活造成较大影响，可以拒交相关服务费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。从现有证据看，恒尊物业公司在涉案小区的管理服务中确实存在一些问题，但这些履约不到位的情形，未达到不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵和明显违约的程度。周杏娟在恒尊物业公司基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后，未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约。对于周杏娟提出的悬挂横幅、设摊卖牛奶、垃圾清理不到位、疏通粪池时间点不当等问题，目前已经得到整改。对于周杏娟提出的小区车库禁止装配车库门问题，鉴于恒尊物业公司无执法权，既无权制止车库所有人，也无权拆除，如果周杏娟认为该设施系违章建筑，可要求行政主管部门处理，但不能构成拒付物业管理费的理由。对于周杏娟提出的其住宅下方水泵噪音问题，可能由多方面因素造成，涉及开发商和恒尊物业公司的责任认定。鉴于周杏娟提供的证据不足以证明该问题仅仅系恒尊物业公司管理维护的责任，又涉及案外人开发商，周杏娟对该主张可以通过另案诉讼方式解决。退一步讲，即使恒尊物业公司在管理服务过程中存在上述瑕疵，周杏娟等业主可以根据《滨海星城物业服务管理委托合同（一期）》的约定，通过法定程序要求恒尊物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求恒尊物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。当然，恒尊物业公司也应积极听取周杏娟等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。因此，一审法院综合考虑周杏娟的违约行为，以及恒尊物业公司的履约瑕疵情况，认定周杏娟应当缴纳物业管理费及电梯电耗费，驳回恒尊物业公司要求周杏娟支付逾期滞纳金的诉请，相对合理，本院予以支持。综上所述，周杏娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周杏娟负担。本判决为终审判决。审 判 长　陈吉审 判 员　谢佑审 判 员　褚炅二〇一七年六月三十日代书记员　毛赟 来自：