（2017）京02民终4050号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-03
案件名称
壹多（北京）国际艺术有限公司与千禧丽源（北京）投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
壹多（北京）国际艺术有限公司,千禧丽源（北京）投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4050号上诉人（原审被告、反诉原告）：壹多（北京）国际艺术有限公司，住所地北京市丰台区靛厂路商业街2号楼4层。法定代表人：牛洁，总经理。委托诉讼代理人：熊德武，北京安科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：千禧丽源（北京）投资有限公司，住所地北京市丰台区靛厂商业街2号楼5层505。法定代表人：赵丽萍，董事长。委托诉讼代理人：于珊珊，北京桓标律师事务所律师。上诉人壹多（北京）国际艺术有限公司（以下简称壹多公司）因与被上诉人千禧丽源（北京）投资有限公司（以下简称千禧丽源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初17321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。壹多公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持我方的一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决不认可履约保证书约定的租金履行时间，为认定事实错误。2.一审判决认定“壹多公司认可2016年7月1日至2016年10月31日期间所欠170138.64租金”为错误认定。我方自始至终均表示不认可2016年7月1日至2016年10月31日期间的租金，我方认为该租金不应由我方支付。3.一审判决我方给付50000元滞纳金没有事实和法律依据。4.一审判决认定“张贴公告的行为系行使合同履行抗辩权，且壹多公司提交的证据不足以证明其发生了学生退费、营业损失”作为不支持我方反诉请求的依据，属事实认定错误，且适用法律错误。千禧丽源公司的张贴行为属恶意侵害我方经营权的行为。千禧丽源公司辩称，同意一审判决，不同意壹多公司的上诉请求和事实理由。首先，壹多公司只是名称变更，权利义务应当继承下来。其次，双方签订的两份租赁合同都是真实意思表示，双方应当依约履行。壹多公司多次向我方出具履约保证书和欠条，双方对此并不是达成新的协议，且壹多公司也并没有按照履约保证书履行。双方经过查明账目，壹多公司认可拖欠的租金。再次，关于滞纳金，一审我方并未完全按壹多公司的拖欠行为进行计算，如果按照约定计算，滞纳金远远超过50000元。最后，我方在公共区域张贴公告是行使抗辩权，壹多公司就装修和营业损失均没有提供证据加以证明，且合同的解除系壹多公司违约所致，故壹多公司应当承担一系列的损失后果。千禧丽源公司向一审法院起诉请求：1、请求判令壹多公司给付我方截止到2016年10月31日所拖欠的租金及物业费共计675902.39元及滞纳金50000元；2、请求判令解除2016年1月25日我方与壹多公司签订的《千禧购物中心租赁合同》；3、请求判令壹多公司立即将北京市丰台区靛厂路商业街2号楼4层东侧艺术中心房屋腾退交付我方；4、壹多公司承担本案诉讼费用。壹多公司向一审法院提出反诉请求：1、千禧丽源公司赔偿我方截止到2016年8月份的经济损失126730元（包括学生退款13843元，营业损失75050元及装修及其他损失37873元）；2、千禧丽源公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月22日，千禧丽源公司（出租人、甲方）与案外人北京爱优天使咨询有限公司（承租人、乙方）签订《靛厂路商业街（北京千禧街休闲购物广场）租赁合同》。双方合同约定甲方将坐落于北京市丰台区靛厂路商业街2号楼4层的场地租赁给乙方。租赁期限为4年（不含装修免租期），自计租起始日开始计算。该合同约定乙方应于本合同签订时向甲方交纳第一笔履约保证金，人民币35000元。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2013年11月20日，案外人北京爱优天使咨询有限公司（以下简称爱优天使公司）的法人从赵磊变更为牛洁，2014年6月10日，爱优天使公司更名为壹多（北京）国际艺术有限公司。牛洁于2014年1月20日以爱优天使公司的名义向千禧丽源公司出具还款计划，并于同年1月21日出具欠费还款计划及目前情况说明。后，牛洁又以壹多公司的名义于2015年5月27日向千禧丽源公司出具缴费计划。2016年1月25日，千禧丽源公司（甲方、出租人）与壹多公司（乙方、承租人）签订《千禧购物中心租赁合同》，合同编号为QX038。双方合同约定租赁场地坐落于北京市丰台区靛厂商业街2号楼4层，建筑面积为437平方米。租赁期限为2年，自2016年2月1日起至2018年1月31日止。合同第四条履约保证金约定：“一、乙方应于本合同签订时向甲方交纳人民币37500元，作为其履行本合同的保证金，甲方应在收到上述履约保证金后向乙方出具等额的收款收据。二、甲方应于租赁期限届满之日起15日内将前款所述保证金一次性无息退还给乙方。如因乙方违约或者其他乙方原因所产生的损失、违约金或欠付租金等，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退回乙方剩余保证金，如履约保证金不足以支付的，不足部分应由乙方于租赁期限届满之日或者合同提前解除之日一次性补齐。”合同第五条租金、物业管理费及支付方式约定：“一、租金、物业管理费1、租金及递增：第一年租金单价为人民币2.80元／天／㎡，第二年起开始递增。2、物业管理费：物业费单价为人民币￥0.40元/天/㎡（含12小时空调费，不含经营性垃圾清运费），有关物业管理事项详见《物业服务合同》。”合同第十六条违约责任约定：“二、双方确认，除非本合同有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的履约保证金、租金、物业管理费、经营推广费或水、电等相关费用。乙方未能按本合同约定补足或未能按合同约定交纳履约保证金、租金、物业管理费、经营推广费或水、电等相关费用的，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止，同时，甲方或物业管理公司有权暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。三、乙方延迟缴纳本合同项下履约保证金、租金、物业管理费、经营推广费或水、电等相关费用，超过三十日的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除本合同的，乙方须补足上述费用。”双方合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，千禧丽源公司依约移交了诉争租赁场所，壹多公司一直使用诉争租赁场所至今。2016年1月27日壹多公司向千禧丽源公司出具履约保证书。该履约保证书载明：“原租赁合同于2016年1月31日到期，为了双方友好合作，更好的履行租赁合同的权利义务，现向甲方提交履约保证书：1、自2016年2月1日起严格按照合同约定，按时交纳各项费用。2、原租期内产生的欠费，承诺按如下时间节点进行偿还：①2015年7月1日-2016年1月31日期间租金及2015年8月1日-2016年1月31日期间的物业费，共计278469.14元。该费用将于2016年5月31日前还清。②2013年6月1日-2013年11月30日期间租金及2013年8月1日-2013年11月30日期间的物业费，共计227294.61元。该费用自2016年10月1日开始每月偿还五千元，并最终于2017年10月1日前还清。”因壹多公司一直未支付所承诺欠款，2016年6月30日，千禧丽源公司委托北京桓标律师事务所向壹多公司及其法人牛洁发出律师函催交欠付租金及物业费。壹多公司认可收到该律师函。2016年8月18日，千禧丽源公司在壹多公司经营场地张贴公告，该公告载明：“壹多（北京）国际艺术有限公司（以下简称壹多国际公司）长期拖欠我司房屋租金及物业管理费，经多次催要未果，壹多国际公司存在严重违约行为，我司特聘请常年法律顾问北京桓标律师事务所，于2016年6月30日向壹多国际公司发《律师函》进行催讨，但壹多国际公司仍未予以偿还。对此，我司于2016年8月15日向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求解除我司与壹多国际公司签订的租赁退合同，腾退房屋及给付拖欠费用。现向壹多国际公司学生家长及其他顾客予以告知！”对上述双方当事人没有争议的事实，法院予以确认。经核对，壹多公司认可其尚欠千禧丽源公司的租金和物业费金额为：2013年6月1日至2013年11月30日期间欠227294.61元，2015年3月1日至2016年1月31日期间欠278469.14元，2016年7月1日至2016年10月31日欠170138.64元。千禧丽源公司认可其收取了壹多公司共计37500元履约保证金，尚未退还。壹多公司主张用该笔履约保证金抵扣欠付的租金。关于2016年1月27日的履约保证书，壹多公司主张是应千禧丽源公司的要求所写，不然就签不了新的合同。千禧丽源公司对履约内容及期限均是认可的。千禧丽源公司主张履约保证书只是壹多公司做出的继续履行的单方承诺，该承诺作出日期在双方签订合同之后，且该承诺壹多公司最终也未履行，故其起诉要求一并偿还所有欠付款项。针对反诉请求，壹多公司向法院提交了收据复印件、支出凭单复印件、公告、证人证言用以证明其因千禧丽源公司张贴公告的行为无法正常经营所产生的各项损失及金额。并表示其在本案中所主张的仅为截止到2016年8月份的损失，2016年9月份以后的损失其将另案主张。千禧丽源公司对除公告外的所有证据真实性及证明目的均不予认可，并主张其虽于2016年8到10月份期间有张贴公告的行为，但张贴是在以合法手段维护自己的利益，其张贴区域均位于公共区域。经询问证人，证人表示千禧丽源公司于2016年8月份开始张贴公告，公告张贴在大厅的柱子上，电梯里，楼道里等。经核对，壹多公司所提供的支出凭单、收据等均为手开单据。关于装修，壹多公司表示装修项目为监控、幕布、地板、隔音等，无装修合同，只有两个教室，干完活就走，所以没有签合同。一审法院认为，千禧丽源公司与爱优天使公司所签订的《靛厂路商业街（北京千禧街休闲购物广场）租赁合同》及千禧丽源公司与壹多公司所签订的《千禧购物中心租赁合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方均应依约履行各自的义务。爱优天使公司的名称变更以后，其对千禧丽源公司所欠的债务应由壹多公司承担，壹多公司及其法人牛洁多次向千禧丽源公司出具各类还款计划及保证书的行为，亦明确了这一点。现壹多公司认可其尚欠千禧丽源公司的租金及物业费的金额与千禧丽源公司所主张的一致，法院予以确认。关于租金及物业费的履行期限，壹多公司主张应按其于2016年1月27日出具的履约保证书上载明的期限履行，因该履约保证书发出以后千禧丽源公司对此并无明确的书面答复表示接受，故壹多公司单方发出履约保证书的行为不应视为双方已经对债务履行期限达成了新的协议，法院对壹多公司的此项主张不予采纳。基于前述理由，法院对千禧丽源公司要求壹多公司支付自2013年起至2016年10月31日所欠付的租金及物业费的诉讼请求予以支持，因千禧丽源公司认可收取壹多公司37500元履约保证金未予退还，且壹多公司主张抵扣，故法院将在抵扣之后确定壹多公司应支付的具体金额。对于千禧丽源公司主张壹多公司支付滞纳金五万元的诉讼请求，因合同明确约定了滞纳金的支付标准，且千禧丽源公司所主张的滞纳金数额并未超出合同约定，故法院对千禧丽源公司的该项主张亦予以支持。因壹多公司拖欠租金及物业费，且经催告后仍未完全履行，其行为已构成根本违约，故法院对千禧丽源公司请求判令解除合同的诉讼请求予以支持。双方合同解除后，壹多公司理应将诉争租赁场地返还千禧丽源公司，法院对千禧丽源公司关于腾退诉争租赁场地的诉讼请求亦予以支持。对于壹多公司的反诉请求，千禧丽源公司在发函催要租金未果的情况下张贴公告的行为系行使合同履行抗辩权，且壹多公司所提交的证据不足以证明其实际发生了学生退款、营业损失，故法院对于壹多公司的关于此两项损失的反诉请求不予支持。因壹多公司系导致租赁合同解除的违约方，故壹多公司的装修损失应由其自行承担，法院对壹多公司关于装修损失的反诉请求亦不予支持。据此，一审法院于2017年1月判决：一、解除千禧丽源（北京）投资有限公司于二〇一六年一月二十五日与壹多（北京）国际艺术有限公司所签订的编号为QX038的《千禧购物中心租赁合同》；二、壹多（北京）国际艺术有限公司于判决生效之日起十日内支付千禧丽源（北京）投资有限公司二〇一三年六月一日至二〇一六年十月三十一日期间欠付的租金和物业费638402.39元，滞纳金50000元；三、壹多（北京）国际艺术有限公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区靛厂路商业街2号楼4层东侧艺术中心的房屋腾退返还给千禧丽源（北京）投资有限公司；四、驳回的壹多（北京）国际艺术有限公司反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方均未提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院认为，千禧丽源公司与爱优天使公司所签订的《靛厂路商业街（北京千禧街休闲购物广场）租赁合同》及千禧丽源公司与壹多公司所签订的《千禧购物中心租赁合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方均应依约履行各自的义务。爱优天使公司的名称变更为壹多公司后，爱优天使公司对千禧丽源公司所欠的债务应当由壹多公司承担。壹多公司严重拖欠租金及物业费，合同约定的解除条件成就，千禧丽源公司请求解除租赁合同、腾退房屋、给付拖欠费用及滞纳金，具有合同及法律依据。壹多公司上诉认为应按其于2016年1月27日出具的履约保证书上载明的履行期限履行，但因该履约保证书发出后千禧丽源公司并未明确表示同意，且壹多公司并未据此履行还款义务，故壹多公司单方发出的履约保证书不应视为双方对债务履行期限达成了新的约定，故壹多公司的该项上诉主张缺乏依据。关于壹多公司不认可其应当支付2016年7月1日至2016年10月31日期间所欠缴租金的问题，根据《千禧购物中心租赁合同》的约定，租赁期限为2年，自2016年2月1日起至2018年1月31日止，2016年7月1日至2016年10月31日期间，壹多公司仍在租赁场地经营，故其应当向千禧丽源公司给付在此期间的租金。关于滞纳金的问题，根据《千禧购物中心租赁合同》的约定，乙方未能按合同约定缴纳租金、物业管理费的，则自逾期之日起，每逾期一天，应当按照应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止。一审中千禧丽源公司所主张的50000元滞纳金数额并未超过合同的约定，故壹多公司应当给付。另，千禧丽源公司在发函催要租金未果的情况下张贴公告的行为虽不尽妥当，但并未超过法律所规定的必要限度，壹多公司称该行为属恶意侵害其经营权的行为，并据此提出反诉请求，缺乏事实及法律依据。综上所述，壹多公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12101元，由壹多（北京）国际艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年六月三十日法官助理 王若净书 记 员 史其申 关注公众号“”