（2016）皖1124民初1233号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
全椒县中信精密模具有限公司与全椒县红警职业培训学校、孙道俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
全椒县人民法院
所属地区
全椒县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
全椒县中信精密模具有限公司,全椒县红警职业培训学校,孙道俊,刘能翠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条；《中华人民共和国合伙企业法（2006年）》：第三十九条
全文
安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1124民初1233号原告（反诉被告）：全椒县中信精密模具有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇慈济路（慈济中学旁）。法定代表人：张宝奎，该公司经理。委托诉讼代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。被告（反诉原告）：全椒县红警职业培训学校，住所地安徽省全椒县襄河镇磷肥厂路118号。负责人：孙道俊，该校校长。被告：孙道俊，男，1974年4月30日出生，汉族，全椒县红警职业培训学校股东，住安徽省全椒县。被告：刘能翠，女，1974年10月20日出生，汉族，全椒县红警职业培训学校股东，住址同上，系孙道俊妻子。以上三位被告共同委托诉讼代理人：刘庆东，安徽椒陵律师事务所律师。原告全椒县中信精密模具有限公司（以下简称中信模具公司）与被告全椒县红警职业培训学校（以下简称红警学校）、孙道俊、刘能翠建设工程施工、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，红警学校在答辩期间提起反诉，本院予以准许，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中信模具公司的法定代表人张宝奎及委托诉讼代理人史德兴，孙道俊及红警学校、刘能翠委托诉讼代理人刘庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信模具公司向本院提出诉讼请求：1、判决红警学校、孙道俊、刘能翠立即支付自2009年9月至2017年3月厂房代建款利息521700元（计算标准49万元+33万元x8.4%x7.5），以后每年8月支付代建款利息82017元；2、本案诉讼费和评估费由被告承担。事实和理由：2009年3月17日，中信模具公司、红警学校双方签订了一份《代建厂房协议》，约定由中信模具公司出资在红警学校场地内兴建1248平方米的厂房和附属设施，红警学校在12年内付清厂房款并且每年按工程总价款的8.4%支付利息给中信模具公司（工程总价款以中信模具公司实际支付施工方的建设费用为准）。合同签订后，中信模具公司与全椒第五建筑安装有限公司（以下简称五建）签订了工程承包协议书，约定由五建施工，总价款50万元（不包括水电、基础超深、设计变更、道路、下水、附属设施、大门、内门等），中信模具公司共计向五建支付工程款49万元，同时中信模具公司为建造附属设施向第三人支付了建设费用共计338100元。该厂房自2009年8月完工，之后中信模具公司多次找红警学校要求支付利息及代建款，红警学校总是以各种理由拒绝。另被告红警学校原名称为全椒县红警电脑与数控机床职业培训学校，2010年经批准变更为现名称，为合伙性质的民办非企业单位。故请求红警学校、孙道俊、刘能翠共同支付代建房利息。红警学校、孙道俊、刘能翠辩称，2009年3月中信模具公司和红警学校签订代建厂房协议事实存在，这份协议是框架协议，不具有可履行性。中信模具公司在代建房屋开工前红警学校没有收到通知，中信模具公司不具有代建的法定的资质，该协议不具有法律效力。红警学校至今未收到中信模具公司诉称的厂房，红警学校不应承担相应工程款和利息的责任。红警学校是经过批准成立的合伙型民办非企业单位，具有自身资产，独立对外承担民事责任，该协议的相对方是中信模具公司和红警学校签订的协议，孙道俊、刘能翠没有理由承担相应的责任。即使代建厂房其数额没有明确约定，无法结算利息。代建的厂房至今中信模具公司没有通知红警学校进行验收。中信模具公司计算利息方式和方法是错误的，不应以49万元+33万元为基数，49万元不是一次性支付的，33万元属于装潢，红警学校不应承担。红警学校向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人租金10.9万元，并支付违约金10万元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2009年3月17日，红警学校与中信模具公司签订《租房协议》，约定红警学校将土地、厂房等租给中信模具公司使用，租期10年以上，租金标准为每年6万元。2009年9月，中信模具公司开始使用上述土地、厂房等，红警学校即用每年的租金进行抵销中信模具公司代建厂房协议应付给的利息。自2009年9月1日至2016年7月1日，中信模具公司总计应付红警学校租金41万元。从2009年3月31日至2017年1月10日，按照中信模具公司支付的工程款数额总计产生利息29.1万元，双方租金与利息进行抵消后，中信模具公司还应当支付红警学校租金10.9万元。另由于中信模具公司先无故提前解除租赁合同关系，按照租房协议第八条约定被反诉人应支付红警学校违约金10万元。中信模具公司对红警学校的反诉辩称，一、红警学校提起的反诉与中信模具公司的主诉不一致，本诉部分主体是红警学校、孙道俊、刘能翠等，但被告反诉的主体只有红警学校；2、本诉中法律关系是建设工程施工合同纠纷，反诉法律关系是房屋租赁合同纠纷，本诉与反诉不属于同一法律关系，并且本诉和反诉没有关联。综上红警学校提出的反诉不应在本案中一并审理，应另案诉讼。二、2011年2月份红警学校、孙道俊以开办儒林驾校安全为由拒绝中信模具公司送货车辆驶入场地，导致房屋租赁合同无法履行，真正违约方是红警学校，红警学校拒绝履行合同造成中信模具公司重大损失。红警学校于2013年7月份将代建厂房租赁给其他人，红警学校应承担相应违约责任，中信模具公司自2013年7月份不应承担相应租金。如果红警学校另案诉讼，中信模具公司将在房屋租赁合同中提起反诉，解决纠纷。三、中信模具公司承担房租期间是2009年9月至2011年2月，而不是2016年7月份。涉案房屋早已租赁给第三人作为仓库，后又出租给全椒EMS。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。对当事人无异议的中信模具公司提供红警学校登记证书、全椒县劳动和社会保障局批复、股东协议、租房协议、电费收据证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据红警学校、孙道俊、刘能翠质证如下：红警学校、孙道俊、刘能翠对《代建厂房协议》的真实性无异议，合法性、关联性不认可，认为该协议不具有可履行性，该协议代建的时间、地点、款项数额、利息给付起算时间、交付时间等主要条款双方未作约定。中信模具公司本身不具有建设厂房资质，不能成为代建厂房合同的相对方。本院认证如下：该证据结合被告的反诉，能够证明中信模具公司已经将代建的厂房建设完成并交付使用等内容。对证据三工程承包协议书、证据四ＸＸ虎借条及汇票的真实性无异议，关联性、证明目的不认可，认为涉案厂房是钢构厂房，五建不具有建设的资质。该协议签订后中信模具公司并未通知红警学校和未办理办理相关施工许可证和规划许可证。本院认证如下：该证据结合被告的红警学校反诉，能够证明中信模具公司已经将代建的厂房建设完成并交付使用，主体工程造价49万元已经支付。对证据五第三方收取工程款359800元收条的真实性、合法性、关联性不认可。认为收条所属内容不属于附属工程的内容，即使是附属内容应当经过红警学校认可才能施工，并经过有资质的施工单位施工，款项应是正式的工程款发票而不是白纸条。本院认证如下：该收条不能够证明中信模具公司所代建附属工程的范围，因中信模具公司已经申请鉴定，本院对该证据不予采信。对房屋押金收据、厂房租赁合同、证明、公证书。红警学校、孙道俊、刘能翠对公证书真实性无异议，对证明目的不认可，该公证书只能反映出中信模具公司与儒林驾校自称中年妇女发生的矛盾，而不能证明中信模具公司和红警学校就租赁发生的矛盾。对于收据和开发区管委会证明、租赁合同真实性不认可，收据名称和租赁合同、证明的名称不一致，证明目的和关联性不认可。本院对公证书真实性予以确认，房屋押金收据、厂房租赁合同、证明等证据与本案不具有关联性。对红警学校、孙道俊、刘能翠提交的证据中信模具公司质证如下：中信模具公司对《租赁合同》真实性无异议，认为6万元租金不仅包括本诉中厂房还包括宿舍（80平方），中信模具公司未从未使用过宿舍；对合同关联性不认可，与本诉不属于同一法律关系。本院认证如下：该租赁合同能够证明中信模具公司反租了代建的厂房等并约定了租金、违约处理方式等内容。中信模具公司对中国邮政全椒分公司2017年1月9日证明、租赁合同的证明目的不认可。认为其应当提供第三方施工的合同及财务记录，同时证据和本案本诉部分无关联性。本院认证如下：该证据能够证明红警学校已经将代建厂房租赁给第三方等内容。中信模具公司申请法院调查取证的证据内容为：在2013年7月10日到2016年7月9日代建的厂房被红警学校、孙道俊租给全椒县千树白酒经销户等人作为仓库使用（租赁合同及调查笔录）。中信模具公司对该证据真实性认可，认为与中信模具公司在法院开庭时的陈述完全一致，千树白酒和另一家白酒公司租赁了本案代建的厂房，证明了自2013年7月1日反诉原告已收取第三方租赁费，自2013年7月1日后就不能向中信公司主张租赁费。红警学校、孙道俊、刘能翠对合同真实性不认可，认为合同签订主体是全椒县职业技术培训中心，而本案主体是红警学校。证人应出庭接受双方质询。证人证言的内容也是相互矛盾的，二位证人均是与儒林驾校签订合同，与合同复印件不相符。第二位证人证言也说到是公司对厂房整体租赁，从合同复印件来看是个人而不是公司。该证人证言属于单一证据，可能存在双方建立租赁合同关系并实际履行，应提交租赁合同和租赁费支付凭证，这样才能形成一个完整证据链。但从该组证据来看不具有完整证据链的证明效力，所以对该组证据三性均不认可。魏守军是租的厂房，但不是涉案厂房。本院认为，合同签订的主体虽是全椒县职业技术培训中心，但之后该厂房租赁给中国邮政全椒分公司也是以全椒县职业技术培训中心名义签订的合同，证人的证言反映内容明确了租赁的房屋为代建厂房，与调取的租赁合同相互验证，对此，本院对红警学校自2013年7月1日将代建厂房租赁给第三人的事实予以确认。中信模具公司对附属工程的造价申请了鉴定，双方对鉴定报告及鉴定补充报告质证意见如下。中信模具公司认为，鉴定报告和补充报告是在红警学校不认同中信公司支付给五建49万元基础之上进行鉴定的，产生的费用应由红警学校承担。对于补充报告中单列的项目卫生间洁具3965.56元的数额不认可外，其他已分列的数额认可，但补充鉴定报告仍有部分项目未予鉴定，应当结合2016年12月28日鉴定人出具的鉴定报告书综合予以认定。红警学校、孙道俊、刘能翠对鉴定报告和补充报告的结果不认可，因为中信模具公司与施工方对该工程采取了固定价格，而鉴定机构超出本案的客观事实，对工程另行造价，数额高于中信模具公司与施工方实际履行的工程款数额，不具有客观性。造价部门将不属于中信模具公司施工范围内的环氧树脂、铝合金门窗、不锈钢扶手和栏杆、灯具等列入鉴定范围了。补充报告中装潢工程与本案不具有关联性，基础超深工程没有变更签证，造价部门进行认证没有事实依据。厂房后仓库工程经现场查勘发现只是中信模具公司搭设在围墙上的简易棚，而造价部门鉴定为仓库缺乏事实。本院对鉴定报告和补充报告的论证在判决书的后文阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月17日，红警学校（甲方）与中信模具公司（乙方）签订了一份《代建厂房协议》，协议约定由中信模具公司出资在红警学校场地内兴建1248平方米的厂房和附属设施，红警学校在12年内付清厂房款并且每年按工程总价款的8.4%支付利息给中信模具公司（以乙方实际支付施工方的建设费用为准）。双方约定代建厂房建成后，红警学校反租给中信模具公司使用。同日，红警学校（甲方）与中信模具公司（乙方）签订了一份《租房协议》，协议载明将土地、厂房(1248平方米)反租给被中信模具公司使用，租期10年以上，租金实行一年支付制，标准为每年6万元，每年12月21日为租金支付日，合同第8.6条约定，乙方逾期30日没有支付租金的，应按照3万元∕年的标准支付违约金。合同签订后，中信模具公司开始代建厂房并与五建签订了工程承包协议书，约定由五建施工（总价承包），总价款50万元（不包括水电、基础超深、设计变更、道路、下水、附属设施、大门、内门等）。该厂房于2009年8月完工，中信模具公司共计向五建支付工程款49万元。厂房建成后，中信模具公司也找其他施工单位建设了附属工程和对厂房进行装潢。2009年9月中信模具公司开始添置机械使用上述土地、厂房等。2012年6月30日，中信模具公司将机械设备等全部迁出。2013年6月24日，中信模具公司委托全椒县公证处出具一份公证书，内容为，2013年6月4日，中信模具公司驾驶装货货车欲开进全椒儒林驾校，遭拒绝。2016年5月12日，中信模具公司诉讼要求红警学校支付代建房利息。诉讼中，因代建房附属工程的工程价款无法确定，中信模具公司申请全椒县人民法院委托安徽恒信造价咨询有限公司（以下简称恒信造价）进行鉴定，恒信造价分别于2016年12月28日、2017年1月21日出具了工程造价鉴定报告书和工程造价鉴定报告书补充报告书。补充报告书除厂房外，对所建设的其他工程造价进行如下列项：装潢工程：108557.36元；水电工程：19236.34元；基础超深：41350.24元；环氧树脂地坪工程：12738.03元；附属设施（卫生间开水台、二层隔墙、卫生间排水及卫生洁具）：（1032.8+7835.7+3965.56）=12834.06元；卷闸门：4295.14元；室内门：15972.18元；厂房后仓库工程：11404.84元。红警学校将房屋交付给中信模具公司后，一直没有给付代建房屋的利息款，中信模具公司也没有缴纳分文房租。另查明，红警学校原名称为全椒县红警电脑与数控机床职业培训学校，2010年经批准变更为现名称，且为合伙性质的民办非企业单位，全椒县民政局备案的股东会决议载明，红警学校的股东为孙道俊、刘能翠，其债权债务均由孙道俊、刘能翠承担。再查明，2013年7月1日，孙道俊以全椒县职业技术培训中心的名义将代建的厂房租赁给全椒县千树白酒经销部及魏守军等人作为仓库使用。2016年7月1日，孙道俊以全椒县职业技术培训中心的名义将代建的厂房租赁给中国邮政集团公司安徽省全椒县分公司使用。本院认为：本案争议的焦点是：1、涉案工程的工程造价。红警学校要求中信模具公司代建的厂房分两个部分，即主体厂房工程及附属工程。其中主体厂房工程为包死价工程，实际给付价格为49万元，有建设工程合同及相关的付款凭证为据，双方无异议，本院予以确认。关于附属工程，恒信造价补充鉴定报告书分项载明：装潢工程：108557.36元；水电工程：19236.34元；基础超深：41350.24元；环氧树脂地坪工程：12738.03元；附属设施12834.06元；卷闸门：4295.14元；室内门：15972.18元；厂房后仓库工程：11404.84元。对附属工程的范围本院认为，该工程的性质是代建厂房，对装潢没有特别约定，因此，装潢款不含在附属工程之内。鉴定补充报告中装潢工程108557.36元，环氧树脂地坪工程2738.03元的造价，本院不予支持。关于基础超深，经质证，恒信造价没有进行现场测量，而是凭五建原施工人王先虎于2016年11月29日绘制的图纸得出的结论，因中信模具公司不能提供基础超深工程变更签证，恒信造价没有进行现场测量，该鉴定中关于基础超深41350.24元的造价，本院不予采信。因此，附属工程的工程款根据鉴定补充报告鉴定结论，本院对鉴定的水电工程19236.34元、附属设施12834.06元、卷闸门4295.14元、室内门15972.18元、厂房后仓库工程11404.84元予以支持，上述附属工程造价为63742.56元，主体工程49万元。工程及附属工程总计为553742.56元。2，关于代建厂房款利息的计算标准。虽然双方签订的《代建厂房协议》《租房协议》时间在2009年3月，其计算代建厂房款利息的起算时间应从实际交付时起，即2009年9月起计算。根据中信模具公司的诉讼请求，代建厂房及附属工程的利息计算金额为（计算标准49万元+63742.56元x8.4%x7.5年（2009年9月至2017年3月共90个月））348857.81元。3，关于红警学校反租给中信模具公司代建厂房租赁费的计算。按照租赁合同的约定，双方均没有提出解除合同，视为租赁合同一直履行。2013年7月1日，孙道俊以全椒县职业技术培训中心的名义将代建的厂房租赁给第三人作为仓库使用起。红警学校反租给中信模具公司的租赁合同即终止。中信模具公司的租赁期限应为2009年9月至2013年6月30日为45个月，其租金应为6万元／12月x45月=22.5万元。4，孙道俊与刘能翠是否为本案适格的主体。红警学校系民办非企业单位，登记为合伙性质。《民办非企业单位登记暂行办法》第二条规定的民办非企业单位类型是根据其依法承担民事责任的不同方式划分的。因此，民办非企业单位的债务承担应根据不同的类型，分别适用《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国个人合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》等民事、商事法律规范。孙道俊和刘能翠是红警培训学校的合伙人，依据《中华人民共和国个人合伙企业法》的规定，孙道俊和刘能翠应当对红警学校产生的民事责任承担连带责任。5，本案红警学校、中信模具公司违约的问题。虽然中信模具公司不在代建厂房中经营，但双方没有解除合同，红警学校擅自将代建厂房租赁给他人，违反合同约定，构成违约。同样，中信模具公司反租红警学校代建厂房后，一直没有缴纳租金，同样构成违约。双方均存在违约，其责任相当。本院对双方要求对方承担违约责任均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）全椒县红警职业培训学校、孙道俊、刘能翠给付原告(反诉被告)全椒县中信精密模具有限公司代建房屋及附属工程的利息348857.81元（截至2017年3月），以后的利息款以553742.56元为基数，按年利率8.4%计算自2017年4月起至工程款付清时止，于每年的9月30日前支付；二、原告(反诉被告)全椒县中信精密模具有限公司给付被告(反诉原告)全椒县红警职业培训学校租金22.5万元；三、一、二项冲抵后，被告（反诉原告）全椒县红警职业培训学校、孙道俊、刘能翠于本判决生效之日起七日内给付全椒县中信精密模具有限公司代建房屋及附属工程的利息123857.81元；四、驳回原告(反诉被告)全椒县中信精密模具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)红警职业培训学校的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9000元，反诉费3725元，计12725元，被告(反诉原告)全椒县红警职业培训学校、孙道俊、刘能翠，原告(反诉被告)全椒县中信精密模具有限公司各负担6362.5元。鉴定费4万元（全椒县中信精密模具有限公司已垫付），被告(反诉原告)全椒县红警职业培训学校、孙道俊、刘能翠，原告(反诉被告)全椒县中信精密模具有限公司各负担2万元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 张文全审 判 员 惠 耘人民陪审员 倪高武二〇一七年六月三十日书 记 员 汤广远附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。 来源：百度“”