（2017）豫05民终2831号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-10-31

案件名称

梁秀彬、安阳家美物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省安阳市中级人民法院

所属地区

河南省安阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁秀彬,安阳家美物业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省安阳市中级人民法院民事判决书（2017）豫05民终2831号上诉人（原审被告）：梁秀彬，男，1978年3月29日生，汉族，无职业，住安阳市。被上诉人（原审原告）：安阳家美物业有限公司，住所地安阳市中华路南段锦江城市花园4号楼103室。统一社会信用代码：91410500697336566X。法定代表人：刘志军，职务：总经理。委托诉讼代理人：姚竞玉，女，该公司员工，住安阳市北关区。上诉人梁秀彬与被上诉人安阳家美物业有限公司（以下简称家美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2017）豫0503民初455号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁秀彬的上诉请求：撤销一审判决第一条，依法改判减少上诉人应给付的物业费；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。上诉人向一审法院提供了被上诉人没有完全履行前期物业服务协议的证据，证明了被上诉人未提供电梯服务，对小区垃圾清理不及时，对小区的公共设施维护不到位，对小区的公共秩序维护不利，对树林花草没有维护，物业用房对外经营行为。由此造成上诉人未能使用电梯，以及小区内整体环境凌乱，整体秩序嘈杂不堪等违约事实。但是一审法院仅认定上诉人不能使用电梯的事��。对其他事实不予认定。2、一审适用法律不当。根据《合同法》第3条、第4条、第107条、第111条、第112条以及《民法通则》第4条的规定，当事人在民事活动中，应当遵循公平、等价有偿的原则，对服务质量不符合约定的行为。应当承担赔偿责任。而本案中被上诉人提供的物业服务质量不符合合同约定，应当减少物业服务费。一审法院仅对被上诉人未按合同约定提供电梯服务，减少了部分电梯费，并未按照法律规定减少管理服务费、垃圾清运费、小区清洁费、公共设施管理维护费、绿化服务费、智能化管理费、公共秩序维护费。被上诉人家美物业公司答辩称，一审判决扣除上诉人电梯费是按每平方米0.4元标准计算的，但电梯费中0.15元是电费，0.25元是维护费，设备属于全体业主，正常维护费用每平方米0.25元应该由上诉人承担。物业服务不可能完美，但小��物业费缴费率比较高，说明小区业主对物业公司的服务是认可的。家美物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求被告梁秀彬给付原告家美物业公司2016年5月16日至2017年5月16日物业服务费1638元，并承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：被告梁秀彬系安阳赛格置业有限公司开发的位于安阳市××路北段阳光××小区××楼××单元××室房屋业主，房屋面积为114.72平方米，该小区前期物业管理服务方为原告家美物业公司，2013年2月16日，原告家美物业公司与被告梁秀彬签订前期物业服务协议，协议约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：管理服务费0.06元/月/㎡、垃圾清运费0.05元/月/㎡、小区清洁费0.06元/月/㎡、楼梯清洁费0.05元/月/㎡、绿化服务费0.05元/月/㎡、公共设施管理维护费共0.26元/月/㎡、公共秩序维护费0.06元/月/㎡、智能化管理0.1元/月/㎡、二次供水能耗0.1元/月/㎡、电梯费0.4元/月/㎡，以上共计1.19元/月/㎡。被告梁秀彬称原告家美物业公司服务水平达不到标准，提供照片证明原告家美物业公司清除垃圾不及时，小区车辆停放不整齐，2016年5月16日至2017年5月16日期间物业服务费1638元未交纳。另查明，被告梁秀彬因未交纳物业费于2016年5月开始不能正常使用电梯，2017年4月11日，原告家美物业公司在法院要求下为被告梁秀彬开通电梯使用卡。一审法院认为，原告家美物业公司与被告梁秀彬签订的前期物业服务协议双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法应予保护。被告梁秀彬在接受了原告家美物业公司的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费。被告梁秀彬认为原告家美物业公司服务质量不高，应当提高标准，降低费用，但��不是拒交物业费的理由。按照协议约定被告梁秀彬2016年5月16日至2017年5月16日的正常物业费为1638元（114.72㎡×1.19元×12个月）。本案中，被告梁秀彬未享受电梯的服务共11个月，该期间的电梯服务费505元（114.72㎡×0.4元×11个月）应予扣除，综上，被告梁秀彬应支付原告家美物业公司物业服务费1133元。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁秀彬于本判决生效后十日内给付原告安阳家美物业有限公司2016年5月16日至2017年5月16日期间物业服务费1133元；二、驳回原告安阳家美物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁秀彬负担。二审中，当事人没有��交新证据。经审理查明，一审法院要求家美物业公司为上诉人开通电梯后，上诉人的电梯卡仅开通数天后又不能使用。二审中，本院于2017年6月26日要求被上诉人为上诉人开通电梯卡后，直至6月29日，被上诉人仍未开通，经本院再次要求，被上诉人才于6月30日为上诉人开通3个月。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：上诉人梁秀彬与被上诉人家美物业公司签订有前期物业服务协议，双方均应履行合同约定的义务。家美物业公司应依约提供物业服务，梁秀彬应按时支付服务费。上诉人梁秀彬主张被上诉人在物业服务中存在“对小区垃圾清理不及时，对小区的公共设施维护不到位，对小区的公共秩序维护不利，对树林花草没有维护”等瑕疵，涉及具体的服务标准，据此要求被上诉人承担违约责任，理由不足，本院不予支持；��张被上诉人将小区物业用房对外经营，应由全体业主共同主张权利，本案不予审理；主张未提供电梯服务，经查本案中梁秀彬未享受电梯服务12个月，一审认定的11个月不当，本院予以纠正，对于上诉人未享受电梯服务期间的电梯服务费应予扣除。即在原审的基础上再减少46（114.72㎡×0.4元×1个月）元。配备有电梯的住宅楼中，电梯服务是物业服务的重要组成部分，直接关系业主的生活质量。对于业主未按时支付服务费的行为，物业公司应依法主张权利，本案被上诉人家美物业公司采用拒绝为业主开通电梯卡的方式进行私力救济，违反了合同约定，既是故意的严重违约行为，又应为法律所禁止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”上诉人梁秀彬请求以减少价款的方式由家美物业公司对提供服务质量不符合合同约定的上述行为承担违约责任，符合法律规定，根据本案具体情节，本院酌定对上诉人梁秀彬除电梯费外应支付的物业服务费再减少40%。上诉人梁秀彬应支付物业费为（1133-46）×60%=652元。综上所述，梁秀彬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市北关区人民法院（2017）豫0503民初455号民事判决；二、上诉人梁秀彬于本判决生效后十日内给付被上诉人安阳家美物业有限公司2016年5月16日至2017年5月16日期间物业服务费652元；三、驳回被上诉人家美物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人家美物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　静审判员　闫学海审判员　毛晓燕二〇一七年六月三十日书记员　张文科关注微信公众号“”