（2017）津01民终5274号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-08-04
案件名称
张楠、天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张楠,天津市北辰区建设开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5274号上诉人(原审原告)：张楠，女，1987年12月5日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张子成（系张楠之父），男，1960年7月2日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张玉珂,天津丰淼律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人：马云洪，总经理。委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建娜，天津金辰律师事务所律师。上诉人张楠因与被上诉人天津市北辰区建设开发公司（以下简称北辰建设公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初8423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张楠上诉请求：1、撤销一审判决，支持张楠一审全部诉讼请求;2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人没有实际接收房屋，利息损失和违约金计算错误；2、一审判决法律适用错误，滥用自由裁量权，双方约定低于实际损失，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。北辰建设公司辩称：同意一审判决。张楠向一审法院起诉请求：1.北辰建设公司给付张楠自逾期交房之日2014年7月1日至2015年9月11日，以总房款1,029,156元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房的已付款利息72,801.34元；2.北辰建设公司给付张楠自2014年7月1日至2015年9月11日按日万分之一计算的违约金25,077.03元（已扣除已经支付的20,000元违约金）；3.案件受理费由北辰建设公司负担。一审法院认定事实：双方于2013年6月16日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）张楠，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园××号，建筑面积78.48平方米。每平方米价格13,113.61元，价款为1,029,156元；商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2014年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；乙方按贷款形式付款的，应于2013年6月23日前，一次性存入商品房首付款729,156元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息在合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第六条乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，张楠将房款1,029,156元交付北辰建设公司，北辰建设公司于2013年6月19日向张楠开具729,156元的首付款发票，2013年8月22日开具300,000元的尾款发票。2013年7月18日，张楠交纳该房屋契税30,874.68元。2013年7月19日，张楠交纳维修基金10,291元、所有权预告登记费80元。2014年6月，北辰建设公司向张楠发送验房收房通知。2014年7月3日，张楠父亲张子成到北辰建设公司签字领取房屋钥匙，并交纳两年的物业费及垃圾清运费、水电费等费用。张楠收取钥匙后对房屋进行了装修。2015年6月1日，北辰建设公司向张楠出具《确认函》，该《确认函》中北辰建设公司承诺预付张楠违约金20,000元，并待取得准许交付使用证后进行最后结算。北辰建设公司已向张楠支付20,000元。2015年9月11日，北辰建设公司取得本案涉诉房屋的准许交付使用证。一审法院认为：本案争议焦点为北辰建设公司是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。双方签订的《天津市商品房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同约定北辰建设公司应于2014年6月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付张楠。北辰建设公司在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付张楠，而张楠接收了该房屋，后北辰建设公司又向张楠出具《确认函》,承诺支付违约金20,000元并已实际支付。综上，北辰建设公司未能按合同约定的条件交付商品房，同时以《确认函》的形式承认自身存在违约，故北辰建设公司交付商品房的行为构成违约，其应向张楠承担违约责任。关于北辰建设公司如何承担违约责任一节。双方在合同中约定如北辰建设公司逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现北辰建设公司主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。首先，对于自2014年7月1日至7月2日张楠未收房期间的违约金。庭审中，双方当事人对于北辰建设公司逾期交房给张楠造成的实际损失，均未提供证据，张楠已将全部房款交付给北辰建设公司，故法院酌定张楠的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。张楠要求北辰建设公司按同期银行贷款利率支付已付款利息，法院予以支持。故应参照中国人民银行同期六个月档次的贷款利率计算已付款利息。对于张楠同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，法院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故北辰建设公司应支付张楠2014年7月1日至7月2日未交房期间的违约金416.23元（包括合同约定的利息320.18元及违约金96.05元）。其次，对于自2014年7月3日张楠接收房屋至2015年9月11日北辰建设公司取得准许交付使用证期间的违约责任。张楠已实际接收房屋，且双方对于张楠接收房屋后给张楠造成的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定张楠在北辰建设公司未取得准许交付使用证的情况下接收房屋，并未给张楠造成较大损失。综上，法院对于张楠收房后北辰建设公司应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定北辰建设公司以张楠已付房款为基数，按同期一至三年档贷款利率计算利息的30%，向张楠支付违约金。故北辰建设公司应支付张楠2014年7月3日至2015年9月11日期间的违约金21,734.92元（2014年7月3日至2014年11月21日，按年利率6.15%计算，计24,965.61元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率6%计算，计16,981.07元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.75%计算，计11,670.91元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.5%计算，计7547.14元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率5.25%计算，计8855.03元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率5%计算，计2429.95元。上述共计72,449.72元的30%，即21,734.92元）。综上，北辰建设公司应向张楠支付的违约金共计22,151.15（416.23+21,734.92）元，因北辰建设公司已经自愿支付违约金20,000元，故对北辰建设公司应再支付张楠2151.15元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、天津市北辰区建设开发公司于判决生效后十日内支付张楠张楠违约金2151.15元；二、驳回张楠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2246元，由天津市北辰区建设开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、张楠是否实际收房；二、一审法院确定的违约金数额是否正确。一、关于张楠是否实际收房的问题。2014年6月，北辰建设公司向张楠发送验房收房通知，2014年7月3日，张楠父亲张子成到北辰建设公司签字领取房屋钥匙，并交纳两年的物业费及垃圾清运费、水电费等费用，并对房屋进行了装修。故此，张楠上诉主张未实际收房，本院不予采信。二、关于违约金和损失赔偿额计算方法问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。原审法院依据上述规定理由阐述清楚，确定违约金数额正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2247元，由上诉人张楠负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 姜纪超代理审判员 康 艳二〇一七年六月三十日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：