（2017）京02民终2913号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-07-10
案件名称
Yu Cathy Wennan(中文名：于.凯茜.文楠)与北京杰宝房地产开发有限责任公司、北京首创资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＹＵＣＡＴＨＹＷＥＮＮＡＮ,北京首创资产管理有限公司,北京杰宝房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终2913号上诉人（原审原告）：YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠），女，1982年5月26日出生，澳大利亚国籍，无业，住中华人民共和国北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高卉，北京市端澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫亚欣，北京市端澄律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京首创资产管理有限公司，住所地中华人民共和国北京市东城区朝阳门北大街6号首创大厦603室。法定代表人：李伍平，董事长。委托诉讼代理人：徐越，男，该公司项目部副总经理。委托诉讼代理人：罗强，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地中华人民共和国北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：王旭东，执行董事。委托诉讼代理人：周存军，北京市中银律师事务所律师。上诉人YUCATHYWENNAN（以下称于文楠）因与被上诉人北京首创资产管理有限公司（以下简称首创公司）、北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于文楠及其委托诉讼代理人高卉、莫亚欣，被上诉人首创公司之委托诉讼代理人徐越、罗强，被上诉人杰宝公司之委托诉讼代理人周存军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于文楠上诉请求：依法改判一审判决第三项，判决首创公司、杰宝公司共同赔偿于文楠经济损失900万元。事实和理由：一、一审认定首创公司根本违约，认定事实清楚。但是一审适用自由裁量权所衡量的因素明显错误，酌定的赔偿数额过低，显失公平。首创公司根本违约，导致于文楠购房的根本合同目的不能实现。时隔15年，在北京三环内购买与涉案房屋相似面积的房屋最低价格也要1200万元。二、首创公司在明知合同约定的情况下，未与于文楠协商即将涉案房屋转让给杰宝公司，仅考虑了自身商业利益，违约的主观过错明显。一审仅以首创公司曾经为权属登记做过努力就认定首创公司无主观过错，不具备合理性。三、杰宝公司在一审审理中与首创公司恶意串通，恶意损毁涉案房屋，造成不能返还的事实，导致于文楠取得房屋所有权的利益不能实现，所以应与首创公司共同承担连带赔偿责任。首创公司辩称：首创公司所持有的包括涉案房屋在内的房产，是从北京市第二中级人民法院拍卖购得的，这些拍卖所得的房子应当无瑕疵地交给首创公司。但是接收房子的时候，首创公司发现涉案房屋有重大瑕疵。首创公司持有包括涉案房屋在内的杰宝公寓项目房产长达八年时间，一直努力办理产权初始登记，但由于项目烂尾迟迟不能交付竣工，最后只能将资产又退给杰宝公司，中间不存在恶意串通。首创公司不清楚杰宝公司何时拆除了涉案房屋。杰宝公司辩称：涉案房屋拍卖后，于文楠与首创公司达成了新的协议，根据相关协议杰宝公司与于文楠互不追究责任。杰宝公司从首创公司回购房屋后，对杰宝公寓项目进行了重新规划，原来的涉案房屋已经灭失。杰宝公司与首创公司不存在恶意串通。于文楠向一审法院起诉请求：1.解除于文楠与首创公司于2006年9月12日签订的《协议书》；2.首创公司、杰宝公司共同返还于文楠已付的首付款人民币520640元；3.首创公司、杰宝公司共同赔偿于文楠损失14256800元；4.案件受理费及鉴定费由首创公司、杰宝公司承担。一审法院认定事实：2001年12月1日，于文楠与杰宝公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，于文楠购买杰宝公司开发的位于北京市东城区安外蒋宅口杰宝公寓C座4层403号房屋（即涉案房屋），建筑面积为181.12平方米，套内面积148.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.48平方米，每建筑平方米9500元，总价款为1720640元；于文楠于签约日支付首付款520640元，余款向银行申请按揭贷款；杰宝公司应于2001年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得房屋工程竣工质量验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付于文楠使用等。上述合同签订后，于文楠依约向杰宝公司支付首付款人民币520640元，但该合同未在房管部门备案。2004年8月5日，北京市第二中级人民法院出具（2004）二中民初字第7937号民事调解书，确认北京巨库新青年时尚商品交易市场有限公司、杰宝公司于2004年8月12日前偿还所欠交通银行北京和平里支行五千万元及利息；北京巨库新青年时尚商品交易市场有限公司、杰宝公司同意继续以杰宝公司56套外销公寓及相应的土地使用权面积对此笔贷款提供抵押担保等。同日，北京市第二中级人民法院出具（2004）二中民初字第7938号民事调解书，确认北京巨库新青年时尚商品交易市场有限公司、杰宝公司于2004年8月12日前偿还所欠交通银行北京和平里支行贷款本金二千九百四十七万六千元及利息；北京巨库新青年时尚商品交易市场有限公司、杰宝公司同意继续以杰宝公司40套外销公寓及相应的土地使用权面积对此笔贷款提供抵押担保等。上述40套外销公寓中包括涉案房屋。因杰宝公司未能履行上述调解书确认的义务，交通银行北京和平里支行申请强制执行上述两份民事调解书。被执行人在收到法院执行通知后未按期履行，法院将其已经查封的杰宝公司的位于北京市东城区蒋宅口杰宝公寓95套房产强制拍卖，买受人为首创公司。首创公司将拍卖价款8050万元全部交至北京市第二中级人民法院账户。2006年8月2日，北京市第二中级人民法院出具（2003）二中执字第983-1号民事裁定书，内容为自本裁定生效之日起，杰宝公司所有的位于北京市东城区蒋宅口杰宝公寓的共计95套房产归买受人首创公司所有；杰宝公司有义务配合买受人办理上述房产过户的相关手续。上述95套房产中包含涉案房屋。2006年9月12日，于文楠（甲方）与杰宝公司（乙方）、首创公司（丙方）签订《三方协议》。该协议约定：鉴于2001年12月1日，甲乙双方经协商一致签订编号为NO.008235的《商品房买卖合同》，合同价1720640元。甲方购买由乙方开发建设的位于北京市东城区安外大街蒋宅口的杰宝公寓C座4层403号，截至目前，依该合同约定甲方已向乙方支付购房首付款520640元，尚有120万元未支付，该房屋已经交付甲方使用。该房屋已于2006年7月4日经北京市第二中级人民法院主持拍卖，由首创公司依法竞拍获得该房屋的所有权。为能推进甲乙双方债权债务关系的了结，尽快办理杰宝公寓的竣工验收备案手续，三方经友好协商达成一致如下。第一条，未付房款数额的确认及履行。三方共同确认该合同项下的未付债务总额为人民币120万元，鉴于乙方与丙方签订了《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》，甲方、乙方同意由甲方直接向丙方支付，具体支付方式详见甲方与丙方签订的《协议书》。第二条，特别约定。甲、乙双方向丙方承诺甲乙之间的债权债务的真实性，如甲、乙之间的债权债务虚假，则甲方双倍赔偿丙方由本协议之约定造成的损失，乙方承担连带保证责任。丙方承诺在甲方与丙方签署相关协议后，丙方不再将此房出售、转让给第三方。第三条，其他。本协议在履行过程中发生争议的，由三方协商解决，协商不成的依法向有管辖权的人民法院起诉。本协议一式六份，具有同等法律效力。本协议经三方代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。同日，杰宝公司（甲方）与于文楠（乙方）签订《协议书》。该协议书内容：一、甲、乙双方同意解除双方签署的《商品房买卖合同》（C座4层403号），甲方退还乙方已付房款、乙方交回房屋。二、自本协议生效之日起，双方解除《商品房买卖合同》项下所有的权利义务关系，互不追究对方责任。三、若乙方有意继续购买该房屋的，甲方同意帮助乙方与首创公司签署有关房屋买卖合同。四、乙方同意在签署本协议之日将原双方签署的《商品房买卖合同》原件及购房发票复印件交还给甲方。五、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。本协议一式三份，甲、乙方双方各持一份，首创公司留存一份，具有同等法律效力。同日，首创公司（甲方）与于文楠（乙方）签订《协议书》。该协议书约定：鉴于乙方与第三方杰宝公司于2001年12月1日签署《商品房买卖合同》，乙方购买杰宝公司开发建设的位于北京市东城区安外大街蒋宅口杰宝公寓C座4层403号房屋，乙方已向杰宝公司支付了购房首付款520640元；403号公寓已于2003年1月交付乙方使用；403号公寓已于2006年7月4日经北京市第二中级人民法院主持拍卖，由甲方依法竞拍获得该房屋的所有权；杰宝公寓整个项目由于杰宝公司欠施工款、土地出让金及违规建设等原因尚未办理竣工验收手续，因此，无法预测办理杰宝公寓项目产权初始登记手续的时间。经甲乙双方友好协商，就403号公寓的有关事宜达成如下条款。一、403号公寓交易事宜。1.交易条件。乙方承诺于本协议签订之前负责解除其与杰宝公司签署的《商品房买卖合同》。乙方于本协议签订之前交纳其自入住之日（2003年8月）至本协议签订之日尚欠的全部水电费。2.交易价格及支付方式。依据乙方与杰宝公司于2001年12月1日签署的《商品房买卖合同》，403号公寓暂定面积为181.12平方米，其中套内建筑面积148.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.48平方米。单价为每建筑平方米9500元，总价为1720640元。最终交易价款以实测面积乘以单价每建筑平方米9500元为准，多退少补。甲方同意乙方已付杰宝公司的购房首付款520640元转为乙方支付甲方的首期购房款。双方同意，在杰宝公寓项目办理产权初始登记之前，乙方可暂不支付403号公寓购房余款，余款待杰宝公寓项目产权初始登记手续办理完毕后、甲方书面通知乙方支付余款之日起30日内，由乙方支付给甲方，甲方负责在收到乙方余款之日起360日内为乙方办理产权过户手续。双方同意自本协议签订之日至购房余款支付之日，乙方按人民银行同期贷款利率向甲方支付余款利息，上述利息计息日期最长不超过18个月。超过18个月的部分，乙方按人民银行同期存款利率向甲方支付余款利息。乙方支付余款时一并向甲方支付所承担的全部利息。二、水电费事宜。乙方自入住之日（2003年8月）至本协议签订之日，应于本协议签订之前交纳尚欠的全部水电费。乙方保证在本协议签署之后按月足额交纳其使用403号公寓所产生的全部水电费，否则，甲方有权采取包括不限于限水限电等任何措施督促乙方交费。三、其他。协议变更和解除。本协议任何条款的变更须经双方以书面形式确定。本协议未尽事宜，双方可另行协商订立补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。乙方未按约定的时间及数额支付甲方款项的，甲方有权解除本协议，收回403号公寓。甲方解除协议的，甲方退还乙方已付购房款，甲方有权收取乙方实际使用期间（自本协议签订之日至乙方交回房屋之日）的租金（按同期同地段租金标准计取）。本协议自甲乙双方签字、盖章后生效。基于本协议及相关事项发生的一切争议，协议各方应按照友好协商的方式解决。协商未成的，任何一方可以将争议提交有管辖权的法院诉讼解决等。再查，2006年5月24日，首创公司（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》。该协议书约定，双方为办理杰宝项目竣工验收备案和产权事宜共同努力，甲方依工作进度提供所需资金，乙方作为开发商提供全部必须的手续。乙方承诺在甲方资金满足工作需要的情况下，自本协议签署之日起18个月内完成竣工验收备案和产权办理工作。乙方为开展前述工作收取工作及管理费用2000万元。甲方提供不超过2.3亿元的资金用于偿还影响办理竣工验收备案和产权办理的乙方的无抵押债务，提供不超过5000万元资金用于办理产权手续。乙方承诺除已向甲方披露的有抵押债务和2.3亿元的无抵押债务外，杰宝项目无其他直接负债和或有负债，如有其他债务发生，由乙方自行承担。由乙方根据实际情况确认使用日期、金额和顺序，经甲方在不超过三个工作日内审核认定并确认资金保障后，由乙方负责签约并由甲方支付。乙方承诺全力配合甲方在可能的情况下收购公寓房产等。2006年6月30日，杰宝公司致函首创公司称，按照上述《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》约定的影响办理产权的债务优先解决方案，为工作顺利进行下去，现将清退房屋人员名单及款项告知首创公司。2006年7月5日，杰宝公司致函首创公司，向首创公司提供2.3亿元无抵押债务清单等。2011年3月8日，案外人三亚三兴实业公司与中国迪新集团签订《股权转让协议》。2011年5月14日，案外人三亚三兴实业公司与北京金源新盛置业有限公司签订《北京杰宝房地产开发有限责任公司转股协议》。2012年11月26日，三亚三兴实业公司与北京金源新盛置业有限公司签订《补充协议》。上述协议约定，中国迪新集团委托北京金源新盛置业有限公司收购三亚三兴实业公司拥有的杰宝公司85%股权。2012年11月8日，首创公司与杰宝公司签订《协议》。协议约定，首创公司将通过判决、拍卖、合同等方式取得的关于杰宝公寓的权益（如杰宝公寓地上1-3层，地下1-2层，二层夹层，拍卖所得95套房产、41套房产、40个车位、15套房产、23套房产、24套、74套等），全部转让或回退给杰宝公司，总价款为10亿元。协议签订后，首创公司将上述资产全部转让或退还杰宝公司，杰宝公司对杰宝公寓项目重新进行设计规划建设。一审庭审中，于文楠称：于文楠与杰宝公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，当为有效合同；首创公司违反《三方协议》及其附件《协议书》的约定，无法交付于文楠房屋及办理产权过户手续，属于根本违约，理应赔偿经济损失；杰宝公司违反《三方协议》及与于文楠所签协议的约定，致使于文楠将房屋交出后无法取回房屋及办理产权证，故杰宝公司应当承担连带赔偿责任，赔偿经济损失；首创公司、杰宝公司无法交付于文楠房屋，致使合同目的不能实现，于文楠请求赔偿经济损失证据充分，依法应予支持。杰宝公司称：本案为房屋买卖合同纠纷，于文楠与杰宝公司的房屋买卖合同关系已经解除，其公司与首创公司并非涉案房屋的共同产权人，也非相关协议履行担保人或被担保人，相互之间不存在其他应承担连带责任的法律关系，故于文楠要求杰宝公司承担连带责任依法无据。另，首创公司持《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》、《关于处置“杰宝公寓”历史遗留问题的报告》、《请求尽快协调有关部门办理杰宝公寓竣工验收及产权登记手续的报告》、《协议》等称，《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》签订后，首创公司依据该协议书，向杰宝公司支付4000多万元，但因杰宝公司办理杰宝项目竣工验收备案及产权工作无实质进展，首创公司中止了该协议书的履行；首创公司致函北京市第二中级人民法院、北京市国资委等，但终因该项目涉及面广、存在问题复杂及杰宝公司自身原因未果，致使生效的法律文书无法执行；首创公司无奈之下，趁杰宝公司重组时，将取得杰宝公寓的权益包括底商和公寓以10亿元的价格全部回退或转让给杰宝公司，折合单价为每平方米人民币12502.85元。一审审理中，于文楠申请对403号公寓在基准日2015年8月20日的价格进行评估。一审法院依据申请，委托北京百成首信房地产评估有限公司进行评估。2016年4月29日，北京百成首信房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象的市场价值为15456800元，单价为每平方米85340元，报告人使用本报告之前特别须对“估价假设和限制条件”认真阅读。估价对象所在建筑物已更名为“盛德紫阙”项目对外销售，北京市住建委和城乡委员会预售项目信息中名称为“盛德大厦”，正处于施工阶段，当事人所指认的估价对象所在的大体位置其房屋的原始格局已改变，原装修、设施设备已拆除。本次评估设定估价对象原始格局未做改变，装修按照“盛德紫阙”精装修标准。一般假如估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让等。上述评估报告经双方当事人当庭质证，于文楠认可该评估报告；首创公司、杰宝公司认可评估的真实性，但认为评估不客观，依据不足等，且与本案无关，故不认可评估报告。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点一，《三方协议》及两份《协议书》的效力问题。根据查明事实，于文楠、首创公司及杰宝公司签订的《三方协议》及两份《协议书》系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规之强制性规定，当为有效协议。首创公司、杰宝公司认为上述协议书无效的抗辩意见，于法无据，法院不予采信。本案争议焦点二，首创公司是否构成根本违约。根据查明事实，在首创公司通过拍卖取得涉案房屋的权利后，于文楠与首创公司签订《协议书》，约定于文楠承诺本协议签订之前负责解除其与杰宝公司签署的《商品房买卖合同》，首创公司同意于文楠已付杰宝公司的首付款转为于文楠支付首创公司的首付款，余款待杰宝公寓项目产权初始登记手续办理完毕后，首创公司书面通知于文楠支付余款，首创公司负责收到于文楠余款之日起360日内为于文楠办理产权过户手续。现首创公司因无法取得杰宝公寓权属登记，将其通过拍卖等方式取得的关于杰宝公寓项目的所有权利全部转让或回退给杰宝公司，杰宝公司重新取得杰宝公寓项目后，对该项目重新规划建设，涉案房屋已灭失。首创公司为于文楠办理涉案房屋的产权登记显属履行不能之事项，首创公司构成根本违约。因此，关于于文楠要求解除其与首创公司签订的《协议书》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。于文楠与首创公司签订的《协议书》约定，首创公司同意于文楠已付杰宝公司的首付款转为于文楠支付首创公司的首付款，在该《协议书》解除后，首创公司应将该首付款退还于文楠。故对于于文楠要求首创公司返还首付款的诉讼请求，法院予以支持。本案争议的焦点三，杰宝公司是否应当承当连带责任。根据查明事实，于文楠与杰宝公司已签订《协议书》，解除双方之间的房屋买卖合同关系，且互不追究对方责任。于文楠、首创公司及杰宝公司所签订的《三方协议》中亦未约定杰宝公司对于文楠无法取得涉案房屋的产权登记承担连带责任。因此，于文楠要求杰宝公司承担连带责任，于法无据，法院不予支持。本案争议焦点四，首创公司承担赔偿责任的具体数额如何确定。首创公司客观不能为于文楠办理产权登记构成违约，应当承担赔偿责任。但首创公司通过拍卖取得涉案房屋的权利后，积极与原开发商即杰宝公司签署《杰宝项目办理竣工备案及产权协议书》，向杰宝公司支付办理产权所需的钱款，并向相关部门反应解决办理产权登记的问题，仍无法取得权属登记。因此，首创公司在不能办理产权登记问题上并非其主观过错。关于于文楠所主张涉案房屋的市场价，鉴定机构在评估涉案房屋市场价时，所假定的条件，如估价对象产权清晰、手续齐全、可在公开市场上自由转让等均与涉案房屋不符，因此，以鉴定报告评估的市场价认定于文楠的损失，显然不妥。关于涉案房屋的房价款，虽然未付全款的责任不在于文楠方，但客观上于文楠确实仅支付了首付款，此亦作为估算于文楠损失所应考虑的因素。首创公司将其拥有的包括涉案房屋在内的整个杰宝项目的权利全部转让或退回杰宝公司，并未获取巨额利益。因此，法院将综合考虑以上因素，酌定首创公司应当承担的赔偿责任数额。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年11月28日判决：一、解除YUCATHYWENNAN（中文名于•凯西•文楠，曾用名于文楠）与北京首创资产管理有限公司于二〇〇六年九月十二日签订的《协议书》；二、北京首创资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还YUCATHYWENNAN（中文名于•凯西•文楠，曾用名于文楠）首付款五十二万零六百四十元整；三、北京首创资产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿YUCATHYWENNAN（中文名于•凯西•文楠，曾用名于文楠）经济损失三百万元整。四、驳回YUCATHYWENNAN（中文名于•凯西•文楠，曾用名于文楠）其他诉讼请求。本院二审期间，于文楠提交了照片、工作联系单等，拟证明杰宝公司指示施工人员在2015年6月29日前将涉案房屋拆除完毕，在诉讼期间故意造成了涉案房屋灭失；并提交北京市城乡和住房建设委员会网站盛德大厦查询信息，拟证明涉案房屋所属项目已经对外销售，成交均价为71500元每平方米。经质证，首创公司、杰宝公司不认可上述证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，于文楠、首创公司、杰宝公司就涉案房屋共同签订的《三方协议》，以及于文楠分别与首创公司、杰宝公司签订的两份《协议书》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。首创公司虽主张其系通过法院拍卖取得涉案房屋权益，本不必与于文楠签订《协议书》，但是首创公司作为意志自主的民事主体，其在为民事法律行为时必然经过了利益计算与考量，正如《三方协议》所载明三方协商一致签订协议之目的系“为推进甲乙双方（注：于文楠、杰宝公司）债权债务关系的了结，尽快办理杰宝公寓的竣工验收备案手续”。况且，民事法律所评价的对象为法律行为，至于当事人行为的动机并不在法律评价的范围之内。因此，不论首创公司认为其签订涉案《协议书》有无必要、动机如何，协议一旦依法成立，对当事人即具有法律约束力。依据于文楠、首创公司签订的《协议书》，首创公司同意于文楠已付杰宝公司的购房首付款转为于文楠支付首创公司的购房款，双方还约定待杰宝公寓项目产权初始登记手续办理完毕后，于文楠应向首创公司支付购房尾款，首创公司负责为于文楠办理房屋产权过户手续。现首创公司已将其通过拍卖等方式取得的、包含涉案房屋在内的杰宝公寓的相关权益全部转让回杰宝公司，并且杰宝公司已经对项目进行了重新规划建设。因此，首创公司显然已经无法按照《协议书》的约定履行义务，亦违反了其在《三方协议》中“丙方承诺在甲方与丙方签署相关协议后，丙方不再将此房出售、转让给第三方”的约定，其行为损害了于文楠的合同权利，导致于文楠购买涉案房屋的合同目的无法实现，构成根本违约。于文楠请求解除其与首创公司签订的《协议书》并要求返还其已经支付的购房款，于法有据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。本案二审核心争议焦点为违约损失赔偿范围的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，违约损失的赔偿范围应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条等相关规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案于文楠主张的违约损失主要为涉案房屋的差价损失。房屋差价损失应相当于守约方在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的代价，该价格可以通过比照最类似房屋的市场成交价或通过专业机构评估确定。一审审理中，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋基准时点的市场价进行了评估。该评估报告具备证据真实性、合法性和关联性，本院对于评估报告予以采信，评估结果可以作为认定涉案房屋差价损失的参照。根据评估结果，于文楠上诉主张的违约损失赔偿数额在房屋差价损失的合理区间内，本案违约方首创公司未提出其他依据可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等应予扣除的款项，故本院对于文楠上诉主张的违约损害赔偿全额予以支持。该违约损失应由违约方首创公司进行赔偿。于文楠主张杰宝公司与首创公司承担共同赔偿责任，因杰宝公司并非共同违约方，于文楠的该项请求于法无据，本院不予支持。另指出，一审法院未依据评估报告认定实际违约损失数额，而是行使自由裁量权依据相关酌定因素酌定违约损失赔偿范围，认定事实和适用法律存在不当，本院依法予以纠正。一审法院酌定违约损失赔偿范围的主要因素有：其一，违约方首创公司在不能办理产权登记问题上并无主观过错；其二，守约方于文楠仅支付了首付款；其三，涉案房屋现实状况与鉴定报告假定估价对象“产权清晰、手续齐全、可在公开市场自由转让”的假定条件不符。本院对此持异议的理由为：第一，违约方是否具有过错以及过错程度，不应作为认定违约损失数额的影响因素。违约损失系守约方因违约行为实际所遭受的损失，违约损失范围的认定系依据法律规则对守约方遭受了哪些违约损失、数额多少的计算和限定。从归责原则来说，合同法以严格责任为一般归责原则，过错并非违约方承担责任的要件，更非认定守约方损失多少的要素。从因果关系上来说，违约方具有过错与否以及过错程度亦不会导致实际违约损害的增加或减少。况且，本案首创公司在已经将涉案房屋出售给购房人的情况下，又将涉案房屋转让回杰宝公司，而未采取协商等有效手段避免购房人的利益损失，亦难以认定其对于违约行为全无过错。第二，守约方履行合同的程度，亦不应作为认定预期利益损失的影响因素。所谓预期利益损失，是指守约方在合同履行后可以获得但因相对方违约未能获得的利益，或者指因违约导致守约方为获取替代履行而需多付出的差价等额外成本。本案中，购房人不论是仅支付了首付款，还是已经支付了全部购房款，其对于合同履行利益的期待权利是不因此而损益的，其在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的差价损失也不会因此而增减。第三，一审法院以涉案房屋现实状况与鉴定报告假定估价对象“产权清晰、手续齐全、可在公开市场自由转让”的假定条件不符为由，未予采纳鉴定估价，亦可商榷。涉案房屋诚然尚未取得初始产权登记，尚非可以在市场自由转让的房屋。然而，该种状况系涉案房屋处于合同履行过程中的状态，而非合同完全履行后的最终状态，而当事人所期待的合同履行利益指的是合同完全履行时的权利状态。况且，协助购房人办理涉案房屋所有权转移登记恰恰是首创公司所应履行的合同义务，亦系其违约行为之所在。此外，根据前述我国合同法的相关规定，在认定违约损害赔偿范围时，法律规定的对于违约赔偿范围的限定规则为可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。至于违约方过错程度、守约方履行合同程度等因素，将之作为违约损害赔偿范围的限定和调整因素，既缺乏法律规定，亦将在本案中导致守约方所获得的赔偿数额远不足以填补其所罹受的实际损失。赘言之，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”的规定可知，在守约方主张的违约金显著高于实际损失而违约方请求减少时，法院方可将合同的履行情况、当事人的过错程度作为参酌因素，以实际损失为基础对违约金进行调整。一审判决误将合同的履行情况、当事人的过错程度作为违约损害赔偿范围之限定因素，或系出于对该规定的误解。综上所述，于文楠的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。一审判决主文部分将于•凯茜•文楠误写为于•凯西•文楠,本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销中华人民共和国北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04763号民事判决；二、解除YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠，曾用名于文楠）与北京首创资产管理有限公司于二〇〇六年九月十二日签订的《协议书》；三、北京首创资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠）首付款五十二万零六百四十元整；四、北京首创资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠）经济损失九百万元整；五、驳回YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费28500元，由YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠）负担10508元（已交纳），由北京首创资产管理有限公司负担17992元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费110465元，由YUCATHYWENNAN（中文名于•凯茜•文楠）负担39296元（已交纳），由北京首创资产管理有限公司负担71169元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费53800元，由北京首创资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军代理审判员 王继玉代理审判员 高 磊二〇一七年六月三十日书 记 员 李 丽 关注公众号“”