（2016）豫民终1039号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
焦作汇银纺织有限公司、焦作市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省高级人民法院
所属地区
河南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦作汇银纺织有限公司,焦作市国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民终1039号上诉人（原审被告）：焦作汇银纺织有限公司。住所地：焦作市马村区解放东路***号。法定代表人：胡建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿治安，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈德光，金研律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦作市国土资源局。住所地：焦作市焦东路****号。法定代表人：钟会学，该局局长。委托诉讼代理人：李素玲，河南达成律师事务所律师。上诉人焦作汇银纺织有限公司（以下简称汇银公司）因与被上诉人焦作市国土资源局（以下简称焦作国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）焦民一初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。汇银公司委托诉讼代理人陈德光、耿治安，焦作国土局委托诉讼代理人李素玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇银公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回焦作国土局的诉讼请求；一、二审诉讼费用由焦作国土局承担。事实和理由：一、案涉《国有建设用地使用权出让合同》因违反国家法律的强制性规定而无效。汇银公司是以支付了原焦作市棉织二厂破产企业职工安置的对价，取得了案涉土地使用权，依照《城市房地产管理法》第十八条和国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定，案涉土地使用权出让金应当进行相应调整，而不是全部缴纳，而案涉合同第八条、第十条中约定的土地出让金8527万元是案涉土地使用权出让金的全部数额，该条约定因违反法律的强制性规定而无效。而且案涉合同也是汇银公司在焦作国土局的欺诈和胁迫下签订的，对汇银公司来说显失公平。二、在案涉土地用途由工业用地变更为商服、住宅的情况下，应当扣除相应的费用5768.96万元，（其中包括该工业用地剩余年限的土地总价3659.28万元和地面附着物因搬迁造成的损失2109.68万元），扣除上述费用后，汇银公司应当补缴的土地使用权出让金的差额部分是2758.04万元，而汇银公司已经缴纳了土地出让价款4300万元。三、汇银公司并未违约，焦作国土局未按照合同第六条约定将案涉土地交付给汇银公司，构成违约。四、原审适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行判决。五、汇银公司已经提起行政诉讼，请求确认焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要违法，该案件正在审理中，且对本案的审理有直接的影响，因此本案应当中止审理。焦作国土局辩称，一、案涉土地经焦作市土地资产管理委员会研究决定，并经政府批准同意，确定出让金价款为每亩72万元，后双方按照批准文件签订了出让合同，注销了汇银公司原工业用地的使用权证。该合同是双方的真实意思表示，不存在胁迫和显失公平的情形，合法有效，汇银公司应当按照合同约定支付出让金，并承担相应的违约责任。二、《国有建设用地使用权出让合同》及该合同形成所依据的法律规定和焦作市人民政府【2011】11号文、【2014】35号批准文件、焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要均未规定原工业用地使用权剩余价值应当予以扣减，而且5768.96万元的数额也是汇银公司单方计算的数字，焦作国土局不予认可。三、一审适用合同法及民事诉讼法的相关法律规定对本案进行处理正确。四、汇银公司原本就占有、使用该宗土地，案涉土地仅存在变更用途，不涉及土地交付问题。五、本案是汇银公司和焦作国土局之间关于履行土地出让合同的民事争议，而汇银公司提起的行政诉讼是汇银公司和焦作市人民政府之间关于优惠政策的纠纷，不属于同一法律关系，本案不必然以另案的审理结果为依据，不应当中止审理。焦作国土局向一审法院提起诉讼，请求：一、判令汇银公司立即支付焦作国土局国有建设用地使用权出让金42270000元及违约金（违约金从2014年7月3日起以42270000元为基数，每天千分之一计算至判决确定之日止）；二、本案诉讼费由汇银公司承担。一审法院认定的事实：根据汇银公司的变更土地用途申请，2014年5月30日焦作市人民政府下发焦政土（2014）35号文件，同意汇银公司拥有的焦国用（2009）第019号土地证项下出让工业用地用途变更为商服、住宅。2014年6月3日，焦作国土局和汇银公司双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：410800-CR-2014-0093-4890）。合同第四条约定，本合同项下出让宗地编号为焦土供协2014-HY-01，宗地总面积大写柒万捌仟玖佰伍拾叁平方米（小写78953平方米），其中出让宗地面积为大写柒万捌仟玖佰伍拾叁平方米（小写78953平方米）。本合同项下出让宗地坐落于马村区××南侧、××路西侧，地块一面积为57471平方米，地块二面积为21482平方米；第五条约定，本合同项下出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地；商服用地；第八条约定，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写捌仟伍佰贰拾柒万元（小写85270000元），每平方米人民币大写壹仟零捌拾点零零元（小写1080.00元）；第九条约定，本合同项下宗地的定金为人民币肆仟叁佰万元（小写43000000元），定金抵作土地出让价款；第十条约定，受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第三十条约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同签订前，2014年元月，汇银公司支付定金43000000元，签订合同时定金抵作土地出让价款。余款42270000元汇银公司至今未付。双方形成纠纷。一审法院认为，双方于2014年6月3日签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。双方均应按协议的约定履行自己的义务。汇银公司未按照合同约定的时间支付剩余的国有建设用地使用权出让价款4227万元，应承担违约责任。关于违约金，双方约定自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，该约定过高，应予调整。应调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2014年7月3日起至实际清偿之日止。汇银公司关于2014年6月3日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的第八条、第十条款因违反了国家法律的强制性规定而无效以及该出让合同中的部分条款是在焦作国土局的欺诈和胁迫下签订的，该出让合同中的部分条款对汇银公司来说显失公平的理由不能成立，不予认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇银公司应于判决生效后十日内支付焦作国土局国有建设用地使用权出让价款42270000元；二、汇银公司承担逾期付款的违约金，以42270000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2014年7月3日起至实际清偿之日止;三、驳回焦作国土局的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费345087元，由汇银公司承担240000元，由焦作国土局承担105087元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、一审中，汇银公司向一审法院提交的证据显示：1、2013年1月15日焦作市人民政府办公室向焦作市人民政府形成的《关于焦作汇银纺织有限公司遗留问题情况的报告》中记载：考虑到汇银公司企业搬迁的现状，建议该宗土地出让价格参照JGT2012-32号地成交价格（65万元/亩、五级，为马村区近三年挂牌出让最高成交价），按其级别折算后确定为72万元/亩。2、2013年7月25日，焦作市土地资产管理委员会就汇银公司有关案涉土地的汇报材料《焦作市汇银纺织有限公司变更土地用途处置意见》中，对于案涉土地的处置意见为：将该宗土地变更为住宅、商服，出让金额按72万元/亩确定，共计9058万元，出让金额上缴市财政。3、2013年10月18日印发的焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要记载：2013年7月25日，市长、市土地资产管理委员会主任张文深主持召开2013年焦作市土地资产管理委员会第二次会议，听取市国土资源局关于焦作汇银纺织有限公司变更土地用途处置意见，并进行专题研究。现将会议研究决定的事项纪要如下：原则上同意《焦作汇银纺织有限公司变更土地用途处置意见》：（一）将焦国用（2009）第019号土地证项下的马村区解放东路南侧厂区工业用地用途变更为商服、住宅，出让面积125.8亩，……出让金按72万元/亩确定，共计9058万元。（二）出让金全额上缴市财政，原工业用地剩余年限的出让金价格不再予以扣减。……。4、2014年5月30日，焦作市人民政府向汇银公司下发焦政土【2014】35号文件《关于焦作汇银纺织有限公司办理土地用途变更手续的批复》中载明：根据2013年焦作市土地资产管理委员会第二次会议纪要确定的处置方式及市政府批准的该宗地变更用途出让方案，经研究批复如下：一、同意你公司拥有的焦国用（2009）第019号土地证项下出让工业用地用途变更为商服、住宅，依据新批准的控规出让面积调整为78953平方米……。二、你公司应与市国土资源局重新签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金，严格按照合同约定使用土地，不得擅自变更。……。四、注销焦国用（2009）第019号土地证，依法办理变更土地登记。二、二审中，汇银公司陈述：在签订案涉合同前才看到焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要。三、汇银公司认可其已对案涉土地已经进行了部分开发建设和施工。四、汇银公司于2017年5月12日向河南省济源市中级人民法院提起诉讼，请求确认焦作市土地资产管理委员会会议纪要【2013】2号第一条第（二）项、第（五）项违法。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，并经征求双方意见，本院归纳本案二审争议的焦点问题为：一、案涉合同第八和第十条是否有效；一审判决汇银公司支付土地使用权出让价款4227万元是否正确；二、本案是否应当中止审理。一、关于案涉合同第八和第十条是否有效及一审判决汇银公司支付土地使用权出让价款4227万元是否正确的问题。1、关于案涉合同第八和第十条是否有效的问题：案涉《国有建设用地使用权出让合同》第八条和第十条分别对合同项下的土地使用权出让价款和支付时间进行了约定，汇银公司主张其是在焦作国土局的欺诈和胁迫下签订的该合同，对汇银公司来说显失公平，但其未提供相应的证据证明焦作市国土局存在欺诈和胁迫行为，而且即使焦作国土局存在欺诈、胁迫行为或是合同内容存在显失公平的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该合同应当是可撤销或可变更合同，而汇银公司亦未在法定期间内请求人民法院或仲裁机构撤销或者变更案涉合同，因此汇银公司该项上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。汇银公司上诉主张案涉合同第八条和第十条违反了《城市房地产管理法》第十八条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定应为无效。而上述法律和法规仅是对土地出让金的上缴、使用及改变土地用途的审批、管理流程进行规定，上述法律及法规系管理性规定，而非效力性强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，案涉合同第八条和第十条未违反法律、行政法规的强制性规定，并不必然导致无效。综上，案涉合同是双方当事人的真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对合同的双方当事人均具有法律约束力，应当按照合同约定的内容确定双方的权利和义务。2、关于一审判决汇银公司支付土地使用权出让价款4227万元是否正确的问题：根据《关于焦作汇银纺织有限公司遗留问题情况的报告》、《焦作市汇银纺织有限公司变更土地用途处置意见》和焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要记载的内容，在对于案涉土地改变用途的审批过程中，焦作市人民政府有关部门对于案涉土地的使用权出让价格确定的均是每亩72万元。特别是在2013年10月18日的焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要中明确记载“出让金全额上缴市财政，原工业用地剩余年限的出让金价格不再予以扣减。”在2014年5月30日，焦作市人民政府向汇银公司下发的焦政土【2014】35号文件中也明确载明：是根据2013年焦作市土地资产管理委员会第二次会议纪要确定的处置方式及市政府批准的该宗地变更用途出让方案，同意汇银公司对案涉土地变更为商服、住宅，并由汇银公司与焦作国土局重新签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金。汇银公司亦陈述其在签订合同前见到了焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要。综合上述事实，案涉土地使用权出让价格确定为每亩72万元履行了相关的审批手续，而且汇银公司对于土地价款情况亦应是明知的。后双方在合同中约定案涉土地使用权出让价款为8527万元，每平方米1080元（折合每亩价款约72万元），双方在合同中并未约定扣减原有工业用地剩余年限价值和地上附着物价值等，汇银公司也未有证据证明双方事后对上述问题已协商一致。因此，汇银公司关于应当在合同约定的土地使用权出让价款中扣除原有工业用地剩余年限价值和地上附着物等价值的上诉理由不能成立，本院不予支持。如果汇银公司和焦作市人民政府之间就案涉土地存在其他问题，其可以通过其他途径另行解决。由于本案合同所涉土地仅是改变土地用途，土地的使用权人未发生变化，合同签订之后，案涉土地仍在汇银公司的控制之下，而且汇银公司亦认可其已对案涉土地进行了部分开发建设、施工，因此案涉土地在合同签订后，不存在实际交付的问题。汇银公司关于焦作国土局未依照合同约定交付土地，存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，案涉合同第八条和第十条应为有效，汇银公司应当按照合同约定支付相应的土地使用权出让金，一审判决汇银公司支付土地使用权出让价款4227万元正确，本院予以维持。二、关于本案是否应当中止审理的问题。本案审理的是焦作市国土局与汇银公司之间的建设用地使用权出让纠纷，焦作国土局根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》向汇银公司请求支付土地使用权出让价款。而汇银公司向河南省济源市中级人民法院提起的行政诉讼解决的是焦作市土地资产管理委员会【2013】2号会议纪要是否违法的问题，该会议纪要是否违法并不影响焦作国土局向汇银公司主张土地使用权出让价款，本案的审理也并不以另一行政案件的审理结果为依据，故汇银公司关于本案应中止审理的上诉理由，不符合中止审理的法定事由，本院不予支持。综上，汇银公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345087元由焦作汇银纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈红云审判员 李红芬审判员 张俊宇二〇一七年六月三十日书记员 张天艳 来自：