（2017）京03民终5522号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-08-15

案件名称

北京市基础设施投资开发公司与北京美好愿京物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京市基础设施投资开发公司,北京美好愿京物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5522号上诉人（原审被告）：北京市基础设施投资开发公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街。法定代表人：孔越，总经理。委托诉讼代理人：孔庆慧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：姚丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京美好愿京物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华西路。法定代表人：徐杰，总经理。委托诉讼代理人：郝军，男，该公司员工。上诉人北京市基础设施投资开发公司（以下简称基础设施公司）因与被上诉人北京美好愿京物业管理有限公司(以下简称美好愿京公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初47404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。基础设施公司上诉请求：请求撤销一审判决；请求依法发回重审或者依法改判2015年2月26日至2016年12月31日的物业费我公司只需给付美好愿京公司共计137361.18元，诉讼费由对方负担。事实理由：一审判决认定基本事实不清，判决依据不足，适用法律和行政法规不当，美好愿京公司受托为小区物业服务企业的程序违反行政法规强制性规定，既不合理更不合法，法院不应该支持，提供了事实上的服务即要求支付物业费有违公平原则；法院基于其提供事实服务支持其诉求，违反了行政法规规定，相当于是对违法违规行为的支持，美好愿京公司提供的事实服务不达标，物业费构成中的中修费、小修费不应收取，2006年天旭物业公司起诉基础设施公司的判决结果不具备参考性，情况完全不同，我公司为市属全资国有企业，费用承担和财务支出均应符合法律法规规定和财务管理范畴，美好愿京公司辩称：服从一审判决，不同意基础设施公司的全部诉讼请求，请求维持原判。基础设施公司上诉状中所表述的与事实不符，基础设施公司要求只支付137361.18元物业费与事实更不符，上一家物业公司确定物业费是94年，已经过去多年，物价已经变化，基础设施公司的诉讼请求与事实不符，请求予以驳回。美好愿京公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令基础设施公司支付拖欠的2015年1月1日至2016年12月31日的物业费390674.5元及利息（利息按相关法律规定自发生之日起至实际给付之日止）；2、本案的诉讼费用由基础设施公司承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，美好愿京公司、北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业中心）与北京市通州区永顺镇物业管理办公室（以下简称永顺镇物业办）三方就通惠小区物业交接问题召开了会议并达成了《会议纪要》，记载：一、天旭物业耿总：介绍了通惠小区、永顺西里小区管理的面积、人员等各方面的情况，并就小区交接及张贴公告事宜进行了妥善布置，以确保居民无异议。二、美好愿京物业刘总：介绍本公司基本情况，保证按程序顺利交接，承诺做好以后的居民服务工作。三、永顺镇物业办金主任：就物业交接问题提出相关要求及建议，希望双方确保无缝交接，在保证不提高收费标准的情况下做好小区的日常管理和政务，以保证小区秩序安全稳定。另，2016年11月29日，永顺镇物业办出具《证明》，记载：兹证明通州区通惠小区（小区主路西侧）24号楼、36号楼、44号楼、50号楼自2015年02月26日起由北京美好愿京物业管理有限公司提供物业服务。另查，2006年，案外人天旭物业中心将基础设施公司诉至法院，要求立即给付天旭物业中心1998年1月1日起至2005年12月31日止的物业费1485142.64元；给付天旭物业中心1998年1月1日起至给付之日止的利息；承担诉讼费用。2006年6月9日，通州法院作出（2006）通民初字第2497号民事判决书：一、北京市基础设施投资开发公司给付北京市天旭物业管理中心物业管理费一百四十一万三千六百七十七元九角于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市天旭物业管理中心其他诉讼请求。北京市基础设施投资开发公司不服提起上诉，2006年9月20日北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第11491号民事判决书，该判决书记载：本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。原审法院经审理查明部分载明：1995年1月6日，基础设施公司与北京市天旭集团公司房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）签订了商品房购销合同，约定：基础设施公司（甲方）向房地产开发公司订购位于通县通惠北路1号（3号）、5号、7号及9号住宅楼，每平方米2100元，建筑面积21500平方米，总计购房款为4515万元；双方的责任与权利：基础设施公司拥有所购商品房之产权；房地产开发公司应如期交付经北京市建设工程质量监督站检验合格的商品房屋，并有义务协助基础设施公司办理好产权手续。此外合同还约定了其他责任与权利、违约责任等条款。根据此合同约定，基础设施公司对所购四栋楼享有产权，并实际行使了产权人的权利，安置了管庄乡的部分拆迁户，但基础设施公司未办理产权过户手续。该四栋楼于1994年4月10日由原施工楼号变更为现城管号，即现通惠小区的24、36、44及50号楼。1996年11月8日，基础设施公司与北京天旭达房地产开发有限责任公司（以下简称天旭达公司）及管庄乡人民政府三方对通惠小区管庄乡拆迁住宅产权确定、物业托管等有关问题召开了会议并达成了会议纪要。决定：一、产权确定：基础设施公司购买的通惠小区住宅安置管庄乡拆迁户用房，产权归属基础设施公司，有关办理产权事宜由天旭达公司负责，基础设施公司积极配合；二、物业托管：管庄乡拆迁用房的物业管理，基础设施公司委托天旭达公司负责管理，物业托管合同于1996年11月18日前签订；三、租金：1996年11月起管庄乡拆迁户的房租由天旭达公司负责向用户收取。此外会议纪要对租赁契约等进行了约定。之后，基础设施公司对产权仍未办理过户手续，天旭达公司亦未向用户收取租金。对于物业托管，天旭达公司于1997年10月14日作为委托方与北京市天旭集团公司房地产服务公司（以下简称天旭服务公司）签订了委托合同，约定：委托方（甲方）将管辖小区的物业服务委托天旭服务公司（乙方）实行物业管理。其中包括通州区通惠小区24、36、44及50号楼。管理期限为三年即从1997年10月15日起至2000年10月15日止。此外，合同还约定了其他条款。1998年3月1日起，天旭服务公司停止经营活动一年以上，于1999年5月22日被通州区工商行政管理局注销。1998年6月15日，北京市天旭物业管理中心成立，同日，天旭达公司又与天旭物业中心签订了委托合同，将通州区通惠小区24、36、44及50号楼的物业服务委托天旭物业中心实行物业管理，期限为十年即从1998年6月15日起至2008年6月15日止。合同签订后，天旭物业中心为该小区提供物业服务至今。房地产开发公司于1997年7月25日被通县工商行政管理局注销。天旭达公司于2004年7月20日将其名称变更为北京天旭运河房地产开发有限责任公司。天旭物业中心对该小区四栋楼的物业管理费收费标准依据京价房字（1997）第196号文件实施。（2006）二中民终字第11491号民事判决书本院认为部分载明：根据《会议纪要》的约定，基础设施公司对其享有产权的通惠小区住宅安置管庄乡拆迁户用房，委托天旭达公司进行物业管理，后自1998年6月15日起，天旭达公司委托天旭物业中心实行物业管理，基础设施公司接受了物业服务，应当向实际提供物业服务的天旭物业中心支付物业费用。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。故作出（2006）二中民终字第11491号民事判决书：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，美好愿京公司称涉案房屋为北京市通州区通惠小区的4栋楼，分别为24号楼、36号楼、44号楼、50号楼共188户，总面积为13527.37；在2015年2月4日三方签订《会议纪要》之前是天旭物业中心为小区提供物业服务。基础设施公司对此予以认可。一审庭审中，基础设施公司称因未与美好愿京公司签订任何物业服务合同且小区更换物业公司完全不知情；美好愿京公司成为小区的物业公司未经过合法的程序；美好愿京公司提供的物业服务不达标且物业办公场所不达标；涉案的188套房屋已经交付实际使用人，故美好愿京公司应向房屋实际使用人主张物业费。综上，故不同意缴纳物业费。美好愿京公司对此不予认可，美好愿京公司主张其系基于事实管理与三方《会议纪要》的决定受永顺镇物业办的委托为小区提供的物业服务；美好愿京公司在《会议纪要》签订后，第一时间通过电话通知基础设施公司，基础设施公司代理人刘博对此当庭已认可；美好愿京公司提供的物业服务达标，小区内绿化正在翻新施工中，物业公司为业主提供垃圾清运、室内维修、小修、公共区域的维修、化粪池清掏等服务，值班室24小时有人值班，小区内有保洁及保安巡逻。经询，美好愿京公司称物业费的收费标准与天旭物业中心收取物业费的标准一致。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，美好愿京公司、天旭物业中心、永顺镇物业办三方达成的《会议纪要》系三方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规规定，应属合法有效，各方应恪守履行各自的合同义务。根据《会议纪要》的决定，天旭物业中心将通惠小区的物业管理工作交接给美好愿京公司，美好愿京公司与基础设施公司之间虽未签订物业服务合同，但基础设施公司已经接受美好愿京公司提供的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务管理关系，故对拖欠的物业费，基础设施公司应承担给付之责。对于美好愿京公司主张基础设施公司给付拖欠物业费的诉讼请求，美好愿京公司主张自2015年1月1日到2016年12月31日的物业费，但是根据美好愿京公司提供的证明记载美好愿京公司为通惠小区提供物业服务的起始日期是2015年2月26日，故对于该项诉讼请求，合理的部分法院予以支持，过高的部分法院不予支持。对于美好愿京公司主张基础设施公司支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。基础设施公司辩称其未与美好愿京公司签订任何物业服务合同且更换物业公司的程序不合法故不缴纳物业费，依据不足，一审法院不予采信。基础设施公司辩称其虽是通惠小区四栋楼的产权人，但是应由物业的实际使用人缴纳物业费，依据不足，一审法院不予采信。基础设施公司辩称美好愿京公司提供的物业服务不达标故不缴纳物业费，依据不足，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、基础设施公司给付美好愿京公司自二〇一五年二月二十六日至二〇一六年十二月三十一日的物业费共计三十五万九千八百六十二元四角八分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回美好愿京公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为：根据在先的生效判决能够看出本案中所涉及房屋的物业服务关系从上世纪末建立伊始就不同于普通的小区,具有一定的政策特殊性。在此背景下，美好愿京公司在相关政主管部门主持和协调下根据《会议纪要》的决定取得通惠小区的物业管理工作亦无不妥，结合美好愿京公司已经在诉争小区进行物业服务的现实情况和已经生效的前案判决情况，应当认定本案双方当事人已经形成事实上的物业服务管理关系，故对拖欠的物业费，基础设施公司应承担给付之责。对于给付的具体数额，鉴于一审法院支持的物业费标准并未超过之前基础设施公司向之前物业服务单位交纳的标准，且考虑到该标准已经是十余年前在制定的客观情况，本着尊重历史照顾现实的原则，本院认为一审法院判决的物业费数额并无明显不当，故对基础设施公司请求的物业费数额不予支持。综上所述，基础设施公司的上诉请求和上诉理由均依据不足；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7160元，由北京市基础设施投资开发公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　茵审 判 员　　高　娜审 判 员　　郑吉喆二〇一七年六月三十日法官助理　　王博文书 记 员　　崔浩然 来源：