（2017）京03民终7708号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-10-23

案件名称

北京中加恒业房地产开发有限公司与杨爱军商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京中加恒业房地产开发有限公司,杨爱军

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终7708号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨爱军，男，1982年7月2日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人杨爱军商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人杨爱军的委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：1.请求撤销原判，驳回杨爱军的诉讼请求;2.诉讼费用由杨爱军承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。2.一审判决适用法律错误，《商品房买卖合同》约定，如迟延办证需要承担责任，赔偿的应当是“直接损失”，而本案中杨爱军并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误。3.一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。杨爱军辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意对方的全部诉讼请求，请求维持原判。杨爱军向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向杨爱军支付逾期办证违约金81837.45元（自2015年8月31日至2017年3月2日，按年利率6%计算）。2.诉讼费由中加恒业公司承担。事实和理由：2012年9月27日，杨爱军与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：杨爱军购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区农机路2号隆华熙园住宅小区10号楼×室的房屋一套，房款882843元；如因中加恒业公司的责任，杨爱军未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿因此对杨爱军造成的直接损失。杨爱军实际交付中加恒业公司房款909305元，并于2013年8月31日办理了入住手续，但中加恒业公司至今没有为杨爱军办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，合同没有约定违约损失或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中加恒业公司应以此标准赔偿杨爱军的损失，故诉至法院。中加恒业公司对杨爱军所主张的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、杨爱军交纳全部房款及杨爱军于2013年8月31日办理入住手续等事实均表示认可。但表示其公司已于2014年年底取得楼栋的初始登记，具备了为业主办理分户产权登记的条件，其公司曾分别通过张贴公告和邮寄送达的方式要求业主补交相关办证材料，杨爱军至今未能办证的根本原因在于其未能配合补交办理分户产权登记的相关材料，故未能办证的责任不在其公司。同时表示根据合同约定，中加恒业公司如未能按期为杨爱军办理房屋产权证书，应赔偿对杨爱军造成的直接损失，杨爱军如无法证明其直接损失，则不同意进行赔偿，且杨爱军主张的违约损失数额过高，请求法院予以调整。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨爱军与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当履行各自的合同义务。中加恒业公司未能在双方约定期限内为杨爱军办理房屋所有权证书，故中加恒业公司应当承担逾期办证的违约责任。杨爱军要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书违约损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于违约损失的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，杨爱军主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，一审法院予以采纳。关于违约损失的数额，一审法院按前述违约损失计算方式乘以实际违约天数并结合杨爱军的诉求确定。中加恒业公司主张违约损失数额过高，无法律依据，对该项辩解意见，一审法院不予采纳。中加恒业公司所提逾期办证责任不在其公司的辩解意见，因未能提交相关证据予以证明，一审法院亦不予采纳。据此，一审法院为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：中加恒业公司于判决生效之日起七日内给付杨爱军逾期办理房屋所有权证书违约损失八万一千八百三十七元四角五分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为本院判决的赔偿金是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现杨爱军未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对杨爱军未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系杨爱军一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致杨爱军迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司该部分的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张杨爱军并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给杨爱军办理房产证，限制了杨爱军对房屋物权的行使，给杨爱军造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，杨爱军的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算杨爱军的逾期办证违约损失。杨爱军以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1846元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　王　黎审判员　　刘正韬审判员　　金园园二〇一七年六月三十日法官助理　　高赫男书记员　　杜　颖微信公众号“”