（2017）川0402民初2566号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-06
案件名称
李科与攀枝花仕方房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李科,攀枝花仕方房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十七条第一款
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初2566号原告李科，男，1984年6月21日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。委托诉讼代理人梁胜辉，四川晓明维序律师事务所律师。被告攀枝花仕方房地产开发有限责任公司，住所地：攀枝花市东区攀枝花大道东段163号附44号，统一社会信用代码：91510400560723661M。法定代表人张益铭，董事长。委托诉讼代理人蔡宏图，四川三才律师事务所律师。委托诉讼代理人李冬冬，男，1984年1月4日出生，汉族，攀枝花仕方房地产开发有限责任公司总经理，住陕西省淳化县。原告李科诉被告攀枝花仕方房地产开发有限责任公司（下称仕方公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告李科的委托诉讼代理人吕庆、梁胜辉，被告仕方公司委托诉讼代理人蔡宏图、李冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李科诉称，2015年2月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以503399元向被告购买位于攀枝花市东区房屋；被告应于2015年12月30日将所售房屋交付原告，如果被告逾期交房还应承担每日总房款万分之零点五的违约金。之后，因被告逾期交房时间过长，原合同约定的违约金已不能弥补原告的实际损失。2017年5月31日，原、被告就逾期损失问题签订了补充协议，约定被告应以购房款总额按月利率1.2%的标准支付从2016年4月1日起的逾期交房资金占用利息损失。截止起诉之日，被告仍未按照合同约定交付房屋，也未支付逾期交房资金占用利息损失。原告认为，被告迟延交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。因被告违约逾期交房给原告造成了房屋租金、投资收益、资金占用利息等诸多损失，严重损害了原告的合法权益。原告遂起诉，请求判令：1、被告支付从2016年1月1日至本案判决生效之日止的逾期交房违约金（以253399元为基数每日万分之零点五计算从2016年1月1日暂计算至起诉之日为6550.36元）；2、被告支付从2016年4月1日至本案判决生效之日止的逾期交房资金占用利息损失（以253399元为基数，月利率1.2%计算从2016年4月1日暂计算至起诉之日为45611.82元）；3、被告支付原告律师代理费16000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告李科为证明其主张的事实成立，向本院提交了下列证据在案予以证明：第一组证据：原告身份证复印件、内资企业登记基本情况表，以证明原被告的自然状况及主体适格以及被告单位的法定代表人为张益铭；第二组证据：《商品房买卖合同》、《协议》、《委托招商租赁合同》、广告宣传单、房款收据，以证明1、原被告签订了关于购买SOHO领地1栋房屋的房屋买卖合同，所购房屋面积；2、被告应于2015年12月30日向原告交付该房屋（详见合同第11条）；3、被告逾期交房应从逾期之日起向原告支付已交付房款万分之0.5的违约金（详见合同第13条第1项）；4、因被告逾期交房造成原告损失，原被告于2017年5月31日达成补充协议，约定从2016年4月1日起，被告以原告已交房款总额月利率1.2%的标准，按照原告要求支付逾期交房资金占用利息损失（详见补充协议第1条、第2条）；5、协议一方违约造成诉讼，则违约方应承担守约方支付的律师代理费（详见补充协议第5条）；6、被告签订协议时明知原告所购房屋租金标准可达到每平米每月35元（详见委托招商合同第3条）；7、被告签订购房合同、补充该协议时能够预见原告所购房屋三年收益可达91.2%，六年收益可达182.4%（详见广告宣传单）；8、原告已向被告支付房款285809元。第三组证据：1、代理合同、代理费发票；2、四川省律师法律服务收费行业指导标准。证明事实：（1）原告因诉讼已支付代理费16000元；（2）根据收费指导标准第二条第五项之规定，重大复杂疑难案件可以在一审阶段收费标准基础上再上浮不超过3倍收费，原告支付律师费金额符合规定。第四组证据：1、快递单、信函、快递送达截图；2、中国移动话费发票；3、手机短信以及短信截图。证明事实：⑴原告委托代理律师于2017年6月6日、7日两次发函告知被告于2017年6月14日前按约支付逾期交房资金占用利息损失，被告已收到原告邮寄的信函；⑵xxxxxxx为被告法定代表人张益铭手机号码；⑶原告委托代理律师于2017年6月26日向被告法定代表人张益铭发送手机短信（张益铭收到该短信），告知被告最迟于2017年6月28日按约定支付逾期交房资金占用利息损失，具体金额及要求以原告2017年6月6日发出的快递备注栏所留信息为准；⑷被告已收到原告支付逾期交房资金占用利息损失的通知，但至今未按补充协议约定及原告要求支付款项构成违约。被告仕方公司质证意见：第一组证据的真实性、合法性、关联性均，被告无异议；第二组证据除补充协议外，对其余证据的真实性、合法性没有异议，但对广告宣传单的关联性有异议。《商品房买卖合同》、《委托招商租赁合同》、房款收据的真实性、合法性、关联性，被告无异议，该证据可以证明当事人双方存在真实合法有效的商品房买卖合同关系，其约定的条款包括违约金计算办法，应得到信守，原告诉请违约金应该以此为计算依据，并且《商品房买卖合同》是攀枝花市发地产管理局范本合同，更应遵守，对所谓补充协议违背了被告的真实意思，不具有真实性，且补充协议证明的内容第一条违约金计算办法，起止时间为2016年1月1日至2016年3月30日，但原告第一项诉讼请求截止时间为判决生效之日，显然也与该补充协议不一致，且补充协议提到了资金占用的损失，被告认为自己系被迫签订，不予认可。补充协议的第5条律师费的前提为违约方承担律师费用，但综观协议，被告并不存在违约行为。因此，律师费的约定不应支持。广告宣传单从名字上看它的定性应为广告，包括对收益的预期，原告作为商业投资人，应该有理性的判断，因此以此来推算，原告所谓的损失没有关联性；第三组证据关于代理合同代理发票真实性无异议，但对关联性有异议，因为原告认为本案涉及重大复杂，但就司法实践及律师行业实际情况来判断，尽管本案涉及到众多原告，但具体到每一个案件，实为简单案件，应按照律师费收费规定收费。综合第二组证据的补充协议，实际上被告并未违约，所以也不应当承担律师费；对证据四的真实性无异议，对移动话费的发票以及手机短信的截图，不符合电子证据收集办法，被告不予质证。被告仕方公司辩称，一、原、被告签订《协议》系被告被胁迫所签订，违背了被告的真实意思表示。二、原告诉请1和诉请2，名义上为违约金和资金占用利息，实质上都是违约金，依法二者只能选择一种（有效）。原告诉请1要求“判令被告向原告支付2016年1月1日至本判决生效之日止逾期交房违约金”和诉请2要求“判令被告向原告支付2016年4月1日至本判决生效之日止逾期交房资金占用利息损失”，二者除了时间相差3个月和名义不同外，诉请1要求的是违约金，诉请2要求的违约期间的损失，本质上均是违约金，根据合同法司法解释（二）的规定，原告可主张违约金，但不能同时主张违约金和损失赔偿。本案中，原告即使主张损失，应承担损失的举证责任，一般应为被告违约期间的资金占用利息，按照人民银行最新（2017版）贷款利率标准，1-5年（含5年）商业贷款年利息为4.75%。因此，根据合同法解释二第29条原告要求违约金“过分高于”（30%）损失，原告不合法的诉请部分应予驳回。三、原、被告间《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，并不违反相关法律法规的规定，第十三条关于违约金按照每日万分之0.5支付的约定应合法有效，认定本案违约金应以此为计算依据。《商品房买卖合同》的签订是原被告合同自由与意思自治的体现，从总体上讲，原告投资商铺的商业性行为，系利益最大化考量的结果，关于违约金的约定是原被告双方理性的预测，没有像原告要求被告签字《协议》那样受到了胁迫，违约金约定应为有效。因此，原告诉讼请求不合法部分的应予驳回。四、原告要求被告支付律师费的诉讼请求，既不符合律师费收费规定，也不符合《协议》约定。原告仕方公司为证明所主张的事实成立，向本院提交了下列证据在案予以证明：第一组证据：《商品房买卖合同》，证明原、被告双方就逾期交房违约金计算办法约定为按每日万分之0.5计算，系双方真实意思表示，该备案合同从内容上看系攀枝花房管局范本合同，这个合同是全攀枝花市房产企业统一执行，应该遵守；第二组证据：光盘和视频资料的说明，记载了当时仕方公司领导被胁迫的情况，因此所签订的《协议》并不能代表被告的真实意愿；第三组证据是18位原告寄给被告方的《通知函》，通知被告支付违约金的时间为2017年6月14日，而原告的起诉为6月5日，因此被告并未违约，原告主张的律师费不应支持。原告李科质证意见：对第一组证据的“三性”无异议，但对其证明目的不认可，因为仕方后来又达成了补充协议，那么违约金和利息损失都应当按照协议来履行；对第二组证据不认可，理由如下：1、视频光盘不是视听资料的原始载体；2、该证据也系仕方公司单方制作，也不符合收集证据的相关法律规定，所以也不认可；3、从对方提供的资料看，对方所谓的“胁迫”“搜身”无法验证，更看不出被告三位领导被胁迫的时间长达15个小时；对第三组证据的“三性”认可，但对其证明目的不认可，因为原告在2017年6月21日才起诉，给了被告充分的支付时间，并且还通知了被告三次。经审理查明，2015年2月7日，李科与仕方公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李科以503399元的价款向仕方公司购买位于攀枝花市炳三区商品房；约定出卖人应予2015年12月30日前向买受人交付该商品房；并约定了逾期交房的违约责任，即自应交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。当日，李科向仕方公司支付购房款253399元；仕方公司至今仍未向李科交付房屋。2017年5月31日，李科与仕方公司又签订了一份《协议》，约定“甲方（仕方公司）自愿补偿乙方（李科）逾期交房产生的所有损失，具体补偿方式为：从2016年1月1日至2016年3月30日，按照原购房合同相关条款履行，从2016年4月1日起，按照乙方已交房款总额月利率1.2%的标准，由甲方向乙方支付逾期交房资金占用利息损失。”同时约定“甲乙双方均应按照本协议约定履行义务，如果一方违约造成诉讼，则违约方还应承担守约方聘请律师的费用。”2017年6月3日，李科通过邮寄的方式向仕方公司送达了一份《通知函》，要求仕方公司于2017年6月14日支付逾期交房资金占用利息。因仕方公司未按要求支付违约金及逾期交房资金占用利息，双方酿成纠纷。本院认为，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。被告却未按约履行交付房屋的义务，依法应承担相应的民事责任。因逾期交房，原、被告双方又签订了一份《协议》，该协议对被告逾期交房应承担的违约责任进行了实质性的变更。原告据此《协议》主张权利，即要求被告支付因其迟延交付房屋所造成的损失合理合法。但是，原告要求被告支付从2016年1月1日至本案判决生效之日止的逾期交房违约金（以253399元为基数每日万分之零点五计算从2016年1月1日暂计算至起诉之日为6550.36元）的诉讼请求，与《协议》的约定不符，应为1140.30元{253399元×0.05‰×90天（2016年1月1日～2016年3月30日）}；原告要求被告支付从2016年4月1日至本案判决生效之日止的逾期交房资金占用利息损失（以253399元为基数，月利率1.2%计算从2016年4月1日暂计算至起诉之日为45611.82元）的诉讼请求，与《协议》的约定不符，应为3040.78元(253399元×1.2%)；原告要求被告支付律师代理费16000元，合法有据，本院予以支持。被告提出《协议》为胁迫所签而非其真实意思表示以及不应支付律师费等抗辩主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条的规定，判决如下：一、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向李科支付违约金1140.30元、资金占用利息损失3040.78元,合计4181.09元。二、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向李科支付律师费16000元。三、驳回李科的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，李科负担526元;攀枝花仕方房地产开发有限责任公司负担226元（此款已由李科垫交，攀枝花仕方房地产开发有限责任公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给李科）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 杨定涛二〇一七年六月三十日书记员 李孟宸 微信公众号“”