（2017）黔03民终2794号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-11-30

案件名称

遵义市华居房地产开发有限公司、钟明会商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州市遵义市中级人民法院

所属地区

贵州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

遵义市华居房地产开发有限公司,钟明会

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2794号上诉人（一审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅，公司执行董事。上诉人（一审原告）：钟明会，女，汉族，1968年5月13日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）与上诉人钟明会商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销一审判决，驳回周龙启、黄之彦的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由周龙启、黄之彦承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一）一审判决认定“截止庭审结束，上诉人仍未将需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案”的事实是错误的。在涉案商品房交付给被上诉人后，上诉人已按合同约定将应由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院以上诉人未取得涉案房屋初始登记的现状而认定上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的事实是错误的，因为未取得涉案房屋初始登记并不代表上诉人未将由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。(二）一审判决以涉案房屋未取得初始登记证为由认定上诉人违约是错误的。根据涉案合同第十五条约定，本案上诉人是否违约的评判标准应当是上诉人是否将应由上诉人提供的资料报产权登记机关而非涉案房屋是否取得初始登记。(三）一审判决认定被上诉人诉请上诉人支付违约金未超过诉讼时效的事实是错误的。根据合同约定，上诉人应提供办理产权登记材料的最后时间是2008年11月30日，如上诉人在这时间内未提供应由其提供的办理产权证书相关资料，被上诉人就应当在两年之内起诉要求上诉人支付违约金。本案被上诉人在2016年才向法院起诉，显然超过诉讼时效。一审判决认定合同没有约定支付违约金的具体时间，而否认被上诉人在本案中未超过时效的规定不能成立。二、一审判决在认定上诉人未取得涉案房屋产权证书没有给被上诉人造成损失的前提下判决上诉人支付被上诉人违约金属适用法律错误。钟明会上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持钟明会一审该项诉讼请求。2，上诉费由华居公司承担。事实和理由：一审判决对违约金的数额事实认定不清，适用法律不当。一、违约金具有惩罚性和补偿性的特点。本案中，双方在订立合同时为了实现并保证合同如实履行而约定了违约金条款，但从后来华居公司一直怠于履行办理涉案房屋的不动产首先登记和转移登记手续义务，且至上诉人提起诉讼时己达八年之久，表明该违约金条款对华居公司毫无约束力，无法督促华居公司积极履行合同约定和法定的义务。被上诉人的违约事实和违约行为实属恶劣，双方所约定的违约金条款由于时间过长(八年之久），己发生情势变更，该违约金数额己远远低于上诉人的损失，根据违约金具有的补偿性法律属性，上诉人请求人民法院增加违约金的诉请理应得到支持。二、一审法院对于上诉人的实际损失认定错误，对于违约金计算的依据适用法律错误。上诉人购买涉案房屋，不仅为了居住，也带有投资目的，甚至带有一定的金融目的。由于被上诉人一直未履行合同义务，导致该房屋一直未能办理不动产权属登记，致使上诉人无法从法律层面上真正获得该房屋的权属，从而导致该商品房仅具有居住功能，而投资功能和金融功能无法实现，致使上诉人损失了许多投资机会，给上诉人带来了无法估量的损失，也让上诉人一度准备改善居住环境的想法无法实现。由于在本案中损失确实难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条第二款规定，上诉人诉请的违约金具有法律依据和事实依据。钟明会向一审法院起诉请求:1、判令被告于人民法院生效法律文书确定之日起90日内提供办理房地产权属登记所需的产权登记相关资料，配合原告办理涉案房屋房地产权属登记证；2、判令被告从2008年7月1日起，至被告向原告交付办理商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并取得房屋产权证书之日止，支付原告未取得涉案房屋权属证书的逾期办证违约金人民币115685.08元（以央行2007年12月21日公布的5年以上贷款基准利率年利率7.83%计算，计算方法为：房屋总价179086.00元×7.83%÷12个月×99月=115685.08元。暂计算至2016年10月1日为99个月，实际计算至原告房屋权属登记证书办理完毕之日止）。一审法院认定事实：原告于2007年4月21日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发修建的位于习水县××天生路××商品房（房××单元××），建筑面积166.73平方米，套内建筑面积154.91平方米。合同约定：1、房价总额为175066.00元，付款方式为按揭贷款；2、交房时间。出卖人应当在2008年5月30日前向买受人交付该商品房；3、产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，但未缴纳涉案房屋契税。截止庭审结束，被告仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记。原告至今未能取得涉案商品房的房地产权属证书。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。关于原告要求被告于人民法院生效法律文书之日起90日内提供办理房地产权属登记所需的产权登记相关资料，协助原告办理涉案房屋房地产权属登记的诉讼请求，被告辩称该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告要求被告提交办理权属证书所需资料的诉讼请求，符合双方合同约定，被告应按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该项诉请属被告继续履行办证义务的请求权，该请求权具有较强的物权属性，不应适应诉讼时效，故对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告的辩称不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告辩称系因原告未缴纳契税导致无法备案且该项诉请已过诉讼时效。一审法院认为原告签订《商品房买卖合同》后，依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，被告华居公司应当在合同约定的期限内做好出卖人产权登记备案。而被告至今仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，亦未取得涉案房屋初始登记，被告应承担相应的违约责任。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，初始登记不涉及原告缴纳契税范畴，原告未缴纳房屋契税的行为不会影响备案登记的完成，故对原告未缴纳契税导致无法备案的辩称不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定违约金的具体数额，但未约定明确的履行期限，且被告至今仍处于违约状态，不应视为已过诉讼时效，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金计算标准的问题。原告主张合同约定的违约金过低，应按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条已明确约定按照已付房价款的5%的标准计算违约金，原告亦未向法院提交其因被告违约造成实际损失的证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，对原告要求按照中国人民银行规定的同期同类的贷款利率的标准计算违约金的请求不予采纳。被告应向原告支付违约金为175066.00元×5%=8753.30元。综上，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条之规定，一审法院判决：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内提供办理房地产权属登记所需的产权登记相关资料，配合原告钟明会办理涉案房屋房地产权属登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟明会支付违约金8753.30元；三、驳回原告钟明会的其余诉讼请求。案件受理费824.00元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案二审查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、华居公司是否具有违约行为；二、钟明会要求华居公司支付违约金的主张是否超过诉讼时效；三、违约金如何计算。关于焦点一，本院认为，钟明会与华居公司所签《商品房买卖合同》约定，华居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因华居公司的责任，钟明会不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华居公司应承担违约责任。买受人办理房屋所有权证的前提是商品房所有权初始登记完成，该初始登记系由房地产开发企业申请办理，准予初始登记的批复应属房地产开发企业在买受人办理房屋所有权登记时向产权登记机关提供的必要证明文件。经查，华居公司至今尚未取得涉案房屋初始登记，钟明会亦无法办理涉案房屋的权属登记，华居公司的行为已经构成违约。因此，华居公司上诉所持其已按合同约定将应由提供的资料报产权登记机关备案，已履行了合同义务，房屋尚未办理初始登记不是违约行为的主张不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，因华居公司的行为已构成违约，根据其与钟明会所签《商品房买卖合同》第十五条约定，华居公司应向钟明会支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的具体数额，但对支付时间并未明确，且华居公司至今仍处于违约状态，钟明会要求华居公司支付违约金的主张不应视为已过诉讼时效。对于华居公司上诉所持钟明会要求支付违约金的请求已过诉讼时效的主张，本院不予支持，予以驳回。关于焦点三，本院认为，华居公司与钟明会所签《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，该合同第十五条已明确约定按照已付房价款的5%的标准计算违约金。钟明会上诉主张合同约定的违约金过低，要求按年支付违约金。但未提交证明其因华居公司的违约行为所造成的实际损失高于合同约定违约金数额的证据。钟明会上诉所称其损失的投资机会，并非其实际损失，况且投资原本就具备不确定性。故钟明会上诉要求调整违约金的主张不能成立，本院不予支持，予以驳回。综上所述，华居公司、钟明会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3296元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司负担1648元，由上诉人钟明会负担1648元。本判决为终审判决。审　判　长　　徐忠显审　判　员　　邓雪梅审　判　员　　蔡一雷审　判　员　　刘娟娟代理审判员　　何　容二〇一七年六月三十日书　记　员　　黎雪梅 关注公众号“”