（2017）苏02民终1423号

裁判日期: 2017-06-30

公开日期: 2017-10-18

案件名称

无锡市太湖技工学校与辛端房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

无锡市太湖技工学校,辛端,海鹰企业集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2017）苏02民终1423号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市太湖技工学校，住所地无锡太湖山水城旅游山水东路819号。法定代表人：樊丽娟，该校董事长。委托诉讼代理人：蒋海燕，该学校职工。委托诉讼代理人：晏兵克，江苏兴玄武律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:辛端，女，1988年6月18日生，，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：华剑飞，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：余建明，江苏可德律师事务所律师。原审第三人:海鹰企业集团有限公司，住所地无锡市梁溪路18、20号。法定代表人:吕怀珠，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡晓丹，该公司职工。上诉人无锡市太湖技工学校（以下简称太湖学校）因与上诉人辛端、原审第三人海鹰企业集团有限公司（以下简称海鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第02759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太湖学校上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判太湖学校对辛端的装饰装修物损失承担次要赔偿责任，并判令辛端支付因施工改造而拆除变卖的设备费32346元及2016年11月23日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，一、二审诉讼费用根据裁判结果由辛端按比例负担。事实和理由：1、辛端在签订合同后已经知道无法办理老年公寓经营许可手续，却擅自加大施工配套和装饰装修，辛端的过错是非常明显的。且根据合同约定，辛端对房屋进行装修应当征得太湖学校的认可，但辛端在2015年4月份进行二次装修时，辛端并未告知太湖学校，且太湖学校已两次发函要求辛端不得施工，辛端却继续施工，故对于辛端的第二次装修损失，太湖学校不应当赔偿。而对于2014年12月份之前的第一次装修损失，太湖学校只应当承担次要赔偿责任。一审法院判令太湖学校对辛端两次装修的损失均承担80%的赔偿责任，明显不公平。2、辛端确实因施工改造而拆除变卖了相应设备，但是太湖学校对此没有证据提供，由法院依法处理。3、辛端目前仍在经营，对于2016年11月23日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，辛端应当支付。辛端辩称，1、太湖学校在明知其没有转租权的情况下，向辛端转租房屋，导致合同无效，一审判令太湖学校承担80%的赔偿责任明显过低。2、太湖学校并未提供证据证明辛端变卖设备，一审驳回太湖学校的该点诉请是合法的。3、太湖学校在一审中并未要求辛端支付2016年11月23日之后的房屋占有使用费，在二审中再增加该点诉请，不应得到支持，对增加的该点诉请，辛端不同意调解。请求驳回太湖学校的上诉。海鹰公司述称，不予发表意见。辛端上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判辛端自2015年9月1日起支付房屋占有使用费。2、撤销一审判决第五项，改判太湖学校向辛端赔偿装饰装修物损失1082618元。3、一、二审诉讼费用根据裁判结果由太湖学校按比例负担。事实和理由：1、双方约定的免租期为6个月，除了2015年4月3日的补充协议中约定了三个月的免租期之外，双方另行签订了一份免租期为三个月的补充协议，但该份补充协议未能找到。2、太湖学校向辛端隐瞒了其没有转租权的事实，导致合同无效，对于合同无效造成的损失，太湖学校应当承担全部赔偿责任。此外，对于室内物品损失192760元，该物品虽未形成附合，但辛端购买这些物品是为了开办老年公寓，具有特定用途，该部分损失也应当由太湖学校承担。3、海鹰公司出租给太湖学校整体房屋面积为6554平方米，年租金为960000元，单价为146元/平方米，按照该价格计算，太湖学校转租给辛端的1600平方米的房屋，年租金应为233600元，但是双方合同却约定年租金为300000元，租金约定过高。既然双方租赁合同无效，则太湖学校不应当由此获益，故应该按照太湖学校承租海鹰公司的租金价格认定辛端的房屋占有使用费更为合理。此外，辛端实际占有房屋的面积仅为合同面积的一半，故房屋占有使用费也应由法院酌情扣减。太湖学校辩称，1、辛端的免租期应为三个月，一审认定辛端从2015年6月1日起交纳房屋占有使用费是正确的。2、虽然辛端和太湖学校之间的房屋租赁合同无效，但是辛端仍应当按照合同确定的租金标准向太湖学校支付房屋占有使用费，且辛端已按照该标准支付了半年的租金。辛端现要求按照太湖学校与海鹰公司所约定的租金标准支付房屋占有使用费，是不正确的。3、辛端的装修并未征得太湖学校的同意，且辛端对于合同签订和履行应该有判断能力，在未取得营业执照的情况下，辛端仍购买室内物品，对于该部分室内物品，辛端并不存在直接损失，无权要求太湖学校赔偿。请求驳回辛端的上诉。海鹰公司述称，辛端的上诉意见与海鹰公司无关，辛端与太湖学校的转租协议无效。太湖学校向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同关系；2、辛端支付结欠的2015年6月1日至2016年11月23日18个月租金，共计45万元；3、辛端支付拖欠的水费7456元，物业费9100元，变卖设备费32346元，合计48902元。辛端向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、太湖学校返还房屋租赁使用费15万元；3、太湖学校赔偿装修损失748944元；4、太湖学校赔偿消防设施损失71549元；5、太湖学校赔偿室内物品损失192760元；6、太湖学校赔偿其他装修损失60627.51元；7、太湖学校赔偿墙面钢结构加固费12000元。一审法院经审理查明：位于无锡市滨湖区惠河路51、53号的16#、47#、48#、50#、51#房屋产权为海鹰公司所有。2013年5月，海鹰公司与太湖学校签订租赁协议，将上述房屋出租给太湖学校使用，双方约定租赁期为五年，上述房屋仅作为合法开办技工学校使用，未经海鹰公司书面同意，太湖学校不得转租、转借或与他人互换使用上述房屋。2014年8月，太湖学校与辛端签订房屋租赁合同，双方约定自2014年9月1日起，将惠河路53号的部分房屋（约1600平方米）出租给辛端开设老年公寓使用，年租金为30万元，先付后用，每半年支付一次。后辛端支付了租金15万元，并取得上述房屋，且进行装修作为老年公寓对外经营至今。审理过程中辛端向一审法院提出申请，请求对涉案房屋内装修及设施进行现值评估。2016年7月，经一审法院委托，无锡诚益价格事务有限公司对辛端承租的房屋内装修及物品进行价格评估，该公司于2016年9月8日出具评估报告，评估结果为：装修评估价格为748944元、消防设施评估价格为71549元、物品评估价格为192760元，总计1013253元。后无锡诚益价格事务有限公司对鉴定中遗漏的部分项目进行了补充鉴定，并于2016年12月27日出具补充评估函，对于漏项的评估结果为：塑胶地板8680元、墙顶腻子批灰15965元、有线电视布线15564元、水管敷设4252.5元、东大门水泥粉刷1920元、涂料1824元、门头1408元、字牌960元，管理费8%,税金11%。辛端支付鉴定费10600元。对上述装修，太湖学校认为辛端装修并未事先告知，不同意对装饰装修和其他物品接收利用。另查明：辛端使用上述房屋期间，自2015年10月至2016年10月共产生水费6527.5元，物业费9100元。上述事实，有《租房协议》、评估报告及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：未经房屋所有权人同意的转租行为无效，太湖学校与辛端于2014年8月28日签订的《租房协议》未经房屋所有权人同意转租，故应认定为无效。合同无效，自始不发生法律效力，故不存在合同解除问题。虽然合同无效，但辛端实际占有使用涉案房屋，应当支付相应的使用费，该费用按双方约定的租金标准计算较为合理。关于房屋使用费计算的截止日期，应以辛端实际占有使用为标准。2014年9月1日至2015年2月28日的占有使用费辛端已经支付完毕，2015年3月1日起的占有使用期间，辛端应按每年30万元为标准向太湖学校支付，现太湖学校自认减免辛端3个月的占有使用费，即从2015年6月1日起计算费用，故辛端应支付2015年6月1日起至2016年11月23日17个月零23天的占有使用费，共计444167元。辛端反诉主张太湖学校返还房屋租赁使用费15万元无事实依据，法院不予支持。关于水费及物业费，因辛端占有使用房屋，对于使用期间内产生的水费理应由辛端自行承担，根据水费明细，辛端还应向太湖学校支付水费6527.5元，超出部分不予支持。关于物业费，辛端实际享有了物业服务，且双方曾约定由辛端缴纳，另在2015年10月之前辛端也实际向太湖学校支付了物业费，故诉请的物业费9100元辛端亦应向太湖学校支付。关于变卖设备费32346元的诉讼请求，因太湖学校未提供充分证据证实辛端变卖了上述设备，且设备的价格仅是太湖学校单方预估，故对于该项诉讼请求，法院暂无法支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，辛端主张的室内物品损失192760元均系未形成附合的装饰装修物，因太湖学校不同意利用，故应由辛端自行拆除，太湖学校无需赔偿。对于装修损失748944元和消防设施损失71549元、墙面钢结构加固费12000元以及补充鉴定中涉及的其他损失，具体包括塑胶地板8680元、墙顶腻子批灰15965元、有线电视布线15564元、水管敷设4252.5元、东大门水泥粉刷1920元、涂料1824元，管理费8%,税金11%，共计889858元，因上述装修和消防设施已与房屋场地形成附合，且太湖学校不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。太湖学校作为转租方，对其房屋性质及是否允许转租应当明知，但其仍将房屋进行出租，故其存在较大过错，应当承担主要责任；辛端在承租上述房屋用于对外经营的情况下，未能谨慎审查房屋性质和权利来源，也存在一定过错。结合双方过错程度，法院酌定太湖学校分担上述现值损失的80%，即711886元，辛端自行承担现值损失的20%，即177972元。据此，一审法院判决如下：一、太湖学校与辛端于2014年8月28日签订的《租房协议》无效。二、辛端于判决发生法律效力之日起十五日内从涉案无锡市滨湖区惠河路51、53号的16#、47#、48#、50#、51#等房屋内迁出。三、辛端于判决发生法律效力之日立即向太湖学校支付2015年6月1日起至2016年11月23日止的房屋占有使用费444167元。四、辛端于判决发生法律效力之日立即向太湖学校支付水费6527.5元、物业费9100元。五、太湖学校于判决发生法律效力之日立即赔偿辛端装饰装修物损失711886元。六、驳回太湖学校的其他诉讼请求。七、驳回辛端的其他反诉请求。二审中，辛端向本院提交了无锡市财政局、民政局关于完善养老服务业财政补贴政策的通知、太湖学校聘任辛端为老年护理教学部主任的通知、江南晚报关于太湖学校获得奖金的报道、太湖学校关于解决养老护理专业实训中心有关问题的请示，证明太湖学校获得了相关的补贴和奖励，应该支付给辛端，且太湖学校并没有聘用辛端，养老康复中心也未获得审批，太湖学校构成违约。经质证，太湖学校认为，太湖学校有无获得奖金与辛端无关，辛端在租赁时就明知涉案房屋不能开办养老院，太湖学校的请示与本案无关。另，辛端申请证人华某到庭作证。华某作证称，其自2015年3月开始被辛端聘请去负责装修和管理，其他养老院大多数情况下都是客满状况，而辛端的养老院因为没有营业执照而空置床位较多，亏损严重。装修时曾经破坏了浴室的承重墙，但后来又修复了，装修过程中辛端曾向太湖学校提供了施工图纸。经质证，辛端认为，证人客观的陈述了装修的情况，承重墙已经恢复，太湖学校对施工是知情的，图纸也已经提供给了太湖学校。太湖学校质证认为，证人提出的养老院的损失与本案无关，辛端在本案中并未就该损失提出诉请。证人证明承重墙受到了破坏，也证明辛端存在两次装修的情况。太湖学校向本院提供了其分别于2015年4月29日、2015年5月9日向辛端发出的通知，通知中要求辛端立即停止施工，并与其商讨整改方案，否则产生的后果由辛端负担。太湖学校以此来证明辛端的行为违反了合同约定。辛端认可2015年4月29日的通知是其本人所签收，但认为太湖学校并未提供证据证明辛端装修过程中存在该通知中所载明的违约行为。2015年5月9日的通知并非辛端本人所签，不予认可。二审中，针对太湖学校在上诉中所提出的其对辛端第二个阶段的装修费用不应该承担赔偿责任的问题，因一审法院组织的评估并未将两个阶段的装修费用区分开来，本院向太湖学校释明，限期其向法院提交重新评估的申请，由法院依法决定是否予以准许。但太湖学校在本院指定的期限内明确表示，辛端确实存在第二次装修的行为，一审法院组织的评估中，评估单位工作马虎，只管收钱不计后果，第二份报告是应辛端的要求而出具的，技工学校并不认可一审法院组织的评估，辛端并未提供充足的证据证明其产生了130多万元的装修损失，且该评估单位应该持有辛端的装潢发票、收据，无需对辛端的装修进行鉴定，故不申请重新评估。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，太湖学校在二审中要求辛端支付2016年11月23日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，这属于新增加的诉讼请求，且辛端对此不同意调解，故本院对太湖学校的该诉讼请求不予理涉，太湖学校可另行起诉。关于太湖学校要求辛端支付32346元设备费的问题，因太湖学校未提供证据证明辛端确实变卖了32346元的设备，且辛端对此亦予以否认，故一审法院驳回太湖学校的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于房屋占有使用费的问题，辛端与太湖学校签订的租房协议因未征得海鹰公司的同意而无效，但辛端应向太湖学校支付房屋占有使用费。辛端虽认为其与太湖学校曾达成了免租期为六个月的约定，但辛端并未提供充足证据予以证明，因太湖学校自认减免辛端三个月的房屋占有使用费，故一审法院判令辛端自2015年6月1日起向太湖学校支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。太湖学校按照其与辛端签订的合同约定的租金标准，向辛端主张房屋占有使用费，一审法院予以支持，并无不当。辛端认为应该按照太湖学校与海鹰公司签订的协议所约定的租金标准计算本案中的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，辛端和太湖学校均认可辛端的装修分为两个阶段，而太湖学校认为辛端第二阶段的装修存在重大安全隐患，其曾通知辛端停工，故其对辛端第二阶段的装修损失应不予赔偿，对此，本院认为，一方面，太湖学校虽在2015年4月29日向辛端发出了书面通知，要求辛端停止施工，但是太湖学校并未提供充足证据证明其在向辛端发通知时，辛端的装修确实存在造成严重安全隐患的行为。另一方面，即便辛端第二阶段的装修确实存在严重影响房屋安全的行为，那么，对于辛端两个阶段的装修损失分别为多少，太湖学校未能明确举证说明，亦明确表示不申请重新评估予以确定，应承担举证不能的后果。综上，对于辛端包括装修损失、消防设施等已经形成附合的共计889858元的损失，应该由太湖学校和辛端按各自的过错比例分担。而对于辛端未形成附合的192760元室内物品损失，因太湖学校不同意利用，应由辛端自行拆除，太湖学校无需赔偿。太湖学校作为涉案房屋的转租方，对于房屋能否转租以及房屋能否开办养老公寓等情况应当明知，但是太湖学校在明知海鹰公司不同意转租且该房屋无法取得养老公寓营业执照的情况下，仍将房屋予以出租，存在较大过错，而辛端作为承租方，未能审慎审查房屋性质和权利来源，亦存在一定的过错，一审法院认定太湖学校、辛端对形成附合的889858元损失分别承担80%和20%的责任，并无不当，本院予以维持。太湖学校和辛端认为一审法院责任划分不当的上诉意见，本院均不予采纳。综上，太湖学校、辛端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10875元，由上诉人太湖学校负担5437.5元，由上诉人辛端负担5437.5元。本判决为终审判决。审判长　谢　伟审判员　潘晓峰审判员　李　飒二〇一七年六月三十日书记员　徐冬晖来源：百度搜索“”