（2016）苏05民终9748号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
陈若伟、陈昊与吴江市联发置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈若伟,陈昊,吴江市联发置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9748号上诉人（原审原告）：陈若伟，男，1964年9月23日出生，汉族，住靖江市。上诉人（原审原告）：陈昊，男，1987年6月2日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：汪贻江，北京盈科（上海）律师事务所律师，代理上述二上诉人。委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科（上海）律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审被告）：吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人施建忠，董事长。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。上诉人陈昊、陈若伟因与被上诉人吴江市联发置业有限公司（以下简称为联发公司）商品房销售合同纠纷一案，陈昊、陈若伟不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一六年十一月二十一日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈昊、陈若伟上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：1、贷款不能正常放下来的原因是房价过高，这不属于上诉人的过错，也不属于国家政策层面的原因。2、合同补充条款是格式条款，在发生诉讼之前，上诉人根本不知道其存在。3、关于贷款的事宜，是由被上诉人来具体办理并联系银行的，所以在贷款不能的责任上是由被上诉人造成的。被上诉人联发公司答辩称：服从一审判决。陈昊、陈若伟向原审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2014年2月18日签订的关于购买吴江恒达广场130幢117号商铺的商品房买卖合同；2、被告公司返还两原告已付房款492832元（含定金2万元）、权证抵押费410元，并支付利息（以493242元为本金，自2014年2月18日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2014年2月18日，陈若伟、陈昊（买受人）与联发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由陈若伟、陈昊向联发公司购买其开发的恒达广场第130幢1单元117号房，用途为商业营业用房，店面面积9.72平方米，店面单价每平方米100600元，总价款为977832元。合同关于付款方式及期限的约定为：（1）签约之日买受人一次性向出卖人支付购房款50%以上，首付492832元，贷款485000元。（2）买受人应于合同签定之日起10日内提供相关贷款材料，并按出卖人通知日期办理完毕按揭贷款手续，否则视同逾期付款，买受人应承担逾期付款违约责任。（3）合同签订后，若因国家法律政策调整出现限购、限贷或贷款利率变化等情形的，或买受人原因，导致买受人申请贷款不足或银行贷款发放额不足的或银行拒绝放贷的或买受人不愿继续办理贷款手续的，买受人应该在出卖人电话或书面通知之日起7日内补足房款差额部分，否则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任。买受人逾期付款的，逾期在90天内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金；合同继续履行；逾期超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，同时出卖人有权单方面决定是否解除本合同。合同中同时约定，若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任。交付期限为出卖人应当在2015年12月31日前将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。原审另查明：2014年2月10日，陈若伟通过银行转账方式向联发公司支付20000元；2014年2月18日，陈若伟又通过转账方式向联发公司支付473242元。2014年2月18日，联发公司向陈若伟、陈昊开具金额为410元的收款收据，载明收费项目为权证费；2014年7月8日，联发公司开具金额为492832元的预收房购房款发票给陈若伟、陈昊。原审再查明：2016年9月6日，联发公司向陈若伟、陈昊邮寄催告函，要求在接到函后七日内补足房款差额部分。该催告函已于次日签收。审理过程中，原、被告一致确认涉案房屋并未实际交付。以上事实，由原告提交的《恒达广场》定购单、客户签约申请表、商品房买卖合同、银行转账凭证、销售不动产统一发票、收款收据、收据，被告提交的催告函、EMS邮寄凭证及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。原审法院认为：原告陈若伟、陈昊与被告联发公司签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定原告应于合同签定之日起10日内提供相关贷款材料，并按出卖人通知日期办理完毕按揭贷款手续；买受人申请贷款不足或银行贷款发放额不足的或银行拒绝放贷的或买受人不愿继续办理贷款手续的，买受人应该在出卖人电话或书面通知之日起7日内补足房款差额部分，否则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任。虽原告陈述涉案房屋无法办理贷款手续，但其应按合同约定在联发公司通知之日起7日内补足房款差额，现原告截止至开庭之日仍未补足房款应视为逾期付款，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。在被告明确表示不同意解除合同的情况下，原告称因贷款无法办理，无法继续履行合同，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同并无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：驳回原告陈若伟、陈昊的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6789元，由原告陈若伟、陈昊负担。二审中上诉人陈若伟、陈昊提交以下证据：1、两份情况说明。第一份情况说明是上海浦发银行吴江支行出具的，证明上诉人向浦发银行申请贷款，浦发银行不予受理。第二份情况说明是中信银行出具的，证明上诉人申请的贷款没有批准。2、二审法院开具的调查令上附的吴江区不动产登记中心出具的证明，证实经查询恒达广场尚未登记不动产证。以及吴江区房管处档案部门提供的涉诉房屋附近具有可比性的房屋的售价清单。以证明案涉房屋价格明显不合理。3、两上诉人的信用报告，显示两个人的信用在住房贷在贷款上，不会存在任何障碍。被上诉人联发公司质证认为:两份情况说明系二上诉人与第三方之间的一个情况说明。被上诉人无法核实该两份情况说明的真实性。但从证据形式来说的话，单位出具的证明材料，理应由制作人和单位负责人签字。从这个情况说明的内容上来看的话，并未说到未予受理或者未进入审批流程具体的原因是什么。不动产登记中心加盖的这个张彬做的说明，未涉及到不动产的登记是大产证还是说涉及到小业主的这个小产证并未作明确说明。涉案房屋已经竣工，整体的主体结构已经施工完毕。即使不存在这个大产证的话，后续也是按照流程会正常审批下来的。关于上诉人提交的房屋单价对比的这个表格，我们可以看出来涉案房屋130幢1单元117号周边的房号的房屋面积均大于9.72平方米，也就是说其余的非同等就是同地段的商铺，也可能说面积比9.72少。但是在涉案商铺周边的这个商铺的面积的话要数涉案房屋面积最小。这个表格的话是否是这个住建局这边出具的对应的证明也无法核实，形式上也没有加盖相应的骑缝章。个人信用报告真实性无法核实，这是一份打印件，且该信用报告与本案的也并没有关联性。是否能获取贷款有多种因素。个人信用报告只是其中一个因素。二审中，被上诉人联发公司提交恒达广场130#商品房预售许可公告网页打印件一份和奥林清华三区130#1、131#工程单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证明案涉房屋工程验收合格，并取得预售许可。被上诉人称因名称发生变更，奥林清华三区即案涉商品房楼盘。二上诉人质证认为真实性不予认可，即使文件真实，也不能说明通过验收。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据合同补充协议，因国家法律政策调整或买受人原因导致贷款不足或银行拒绝贷款的，买受人应当在一定期间内补足房款差额部分。二审中，二上诉人未能充分证明贷款不能的具体原因，本院对其主张贷款未成系因房价畸高的意见碍难采信。案涉房屋为商业营业用房性质，不同房屋根据楼层位置不同可能存在价差的情况并非买受人不可预见。因双方在合同中明确约定了房屋价格，且单价明显较高，结合前述合同条款约定，二上诉人应当对贷款可能遇到的问题以及房款解决办法有较为充分的准备。考虑到二上诉人在贷款未能办下来的情况下并未通过增加抵押物等方式进行实质性争取，也未表明尚通过其他渠道筹集款项，应认定其对于房款未如期足额支付负有责任。二上诉人主张解除合同缺乏依据，原审不予支持并无不当，不予调整。综上，上诉人陈若伟、陈昊上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13578元，由上诉人陈若伟、陈昊负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年六月三十日书 记 员 孙 贞 来源：百度搜索“”