（2017）京0111民初3716号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-11-02
案件名称
林丽丽与隗龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林丽丽,隗龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初3716号原告林丽丽，女，1986年1月14日出生。委托代理人赵志华，北京万圣律师事务所律师。被告隗龙，男，1989年11月2日出生。原告林丽丽与被告隗龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曾慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告林丽丽及其委托代理人赵志华，被告隗龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽丽诉称，2015年7月3日，原告将租来的房屋一层B区及地下室部分转租给被告，合同期限为两年，自2015年7月3日至2017年7月2日止，房屋租金为每年68000元，合同第五条约定了相关费用的承担方式，其中（1）（9）两项由甲方即原告承担，第（2）至第（8）项，第（10）至（12）项由乙方即被告承担，并特别约定供暖费及物业管理费由甲方即原告按照6单元101室总费用的50%收取，电费按照物业收费时间及标准，按照乙方实际用电量收取，第八条约定了合同解除条件，第九条约定了违约责任，合同签订后，原告如约交付房屋，被告也按约定交付了租金，但履行到第二年，被告未按期缴纳物业费582元、取暖费2865.6元及至现在的电费。因被告的行为严重违反合同约定，故原告起诉至法院，要求被告1、判令解除2015年7月3日原、被告之间签订的房屋租赁合同，并要求被告返还房山区良乡苏园小区10-6-101B区以及地下室房屋；2、判令被告支付拖欠的物业费（2016年7月3日至2017年7月2日）582元、取暖费（2016年11月15日至2017年3月15日）2865.6元，电费（2016年5月5日至2017年3月28日）2713.2元，并支付违约金5666.67元；3、诉讼费由被告承担。被告隗龙辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我同意支付物业费、取暖费、水电费；2015年至2016年度的取暖费每平米应交40元，而我实际按照每平方米46元缴纳，后物业公司退还了多缴纳的钱，原告未退还给我。第二，2016年7月20日，原告出租给我的房屋严重漏雨造成我巨大损失，后原告也不修缮涉案房屋，造成我不能继续使用房屋，现因为涉案房屋出现问题导致需要维修，根据合同约定，维修房屋影响我使用的，应相应的减少租金或延长租赁期限。第三，房屋漏水是顺着线缆电闸盒从墙体里漏水，严重威胁我人身安全，我也通知过原告，原告以天灾为理由拒绝维修，也拒绝赔偿我的损失和维修的费用，因此我拒绝交纳物业费、电费、取暖费。经审理查明，2015年7月3日，林丽丽（出租人甲方）与隗龙（承租人乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于北京市房山区良乡苏园小区××号楼××单元××区及地下室（以下简称涉案房屋），甲方持有房屋来源证明名称：房屋租赁合同。房屋租赁期自2015年7月3日至2016年7月2日，甲方应于2015年7月3日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为一楼101B区肆万捌仟元/年，地下室贰万元/年，租金总计陆万捌仟元整（￥68000）；一楼101B区甲方同意给与乙方一个月的装修期，从2015年7月3日至2015年8月2日，该月不计算租金，当年该区域乙方应支付的租金实际为肆万肆仟元整（￥44000），本次应支付租金共计人民币陆万肆仟元整，租金支付日期为合同签订之日起10日内。关于相关费用的承担方式，合同约定，租赁期内的下列费用中，（1）（9）由甲方承担，（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（10）（11）（12）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。供暖费及物业管理费由甲方按照6单元101室总费用的50%收取；电费由甲方按照物业收费时间及标准，按照乙方实际用电量收费。关于房屋维护及维修，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家、北京市的法律法规以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同解除，合同第八条约定（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，只是乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达200元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。关于违约责任，合同约定（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按一个月租金向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按一个月租金向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金向对方支付违约金，乙方提前退租的，甲方不退还租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。合同第十一条约定，经双方约定房屋租期为两年，由2015年7月3日至2017年7月2日止，房屋租金一年一付。原告按照约定交付涉案房屋，被告依约交纳到2017年7月2日的租金。2016年7月20日左右，涉案房屋漏水，被告通知了原告方。后原告对房屋漏水情况未进行处理。被告认可未交纳2016年7月3日至2017年7月2日期间物业费582元、2016年11月15日至2017年3月15日期间取暖费2865.6元，同时认可2016年5月5日电表数为3870。根据原告提交的2017年3月28日电表数5808.9，被告2016年5月5日自至2017年3月28日期间用电量为1938.9，因此被告应交电费为2714.46元（用电量1938.9乘以1.4元每度）。庭审过程中，被告口头提出反诉要求原告赔偿损失，本院限定其七天之内提交反诉状及交纳反诉费，被告逾期未提交反诉状。本院依法向被告告知，被告表示另案提起诉讼主张损失。另查明，涉案房屋的所有权人为李秋生，李秋生将涉案房屋出租给原告。被告认可原告有转租权利。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的《北京市房屋租赁合同》、发票、票据经庭审质证的等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，对双方产生约束力。依据合同约定，被告欠缴各项费用达200元的，原告可以解除合同。现原告通知被告交纳各项费用，但被告未交纳，且数额已超过200元，原告起诉要求解除合同并返还涉案房屋，有合同依据和法律依据，本院予以支持。依据合同约定，被告应承担承租期间涉案房屋50%物业费、50%供暖费及电费，原告要求被告依据合同交纳物业费、供暖费及电费，于法有据，本院予以支持。关于物业费、供暖费及电费数额，本院认为被告认可应交的2016年7月3日至2017年7月2日期间物业费为582元、2016年11月15日至2017年3月15日期间供暖费为2865.6元；电费经本院依据用电量计算为2714.46元，而原告主张电费2713.2元，视为其放弃主张剩余部分。原告主张被告支付违约金，本院认为原告应积极解决涉案房屋漏水事宜，原告未予以解决，现要求被告支付违约金，显失公平，故本院不予支持原告的该项诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告林丽丽与被告隗龙于二〇一五年七月三日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、被告隗龙于本判决生效之日起十五日内向原告林丽丽返还北京市房山区良乡苏园小区××号楼××单元××区房屋及地下室。三、被告隗龙于本判决生效之日起十日内给付原告林丽丽二〇一六年七月三日至二〇一七年七月二日期间物业费五百八十二元，二〇一六年十一月十五日至二〇一七年三月十五日供暖费二千八百六十五元六角，二〇一六年五月五日至二〇一七年三月二十八日电费二千七百一十三元二角。四、驳回原告林丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十八元，由原告林丽丽负担二十三元（已交纳），由被告隗龙负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 曾 慧二〇一七年六月三十日书 记 员 刘欣然 关注公众号“”