（2017）沪0114民初1413号
裁判日期: 2017-06-30
公开日期: 2017-09-19
案件名称
原告汤健、姚红慧与被告朱扣玉、孙伟、第三人夏天间房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤健,姚红慧,朱扣玉,孙伟,夏天
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初1413号原告：汤健。原告：姚红慧。两原告共同委托诉讼代理人：陆裕，上海汉盛律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王文娟，上海汉盛律师事务所律师。被告：朱扣玉。被告：孙伟。第三人：夏天。委托诉讼代理人：王旭，上海市汇业律师事务所律师。原告汤健、姚红慧与被告朱扣玉、孙伟、第三人夏天间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤健、姚红慧、两原告的共同委托诉讼代理人王文娟、被告孙伟、朱扣玉、第三人夏天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告朱扣玉、孙伟继续履行《上海市房地产买卖合同》的义务，将上海市嘉定区爱特路333弄1号602室的房屋产权过户给两原告；2、被告朱扣玉、孙伟按照已付款75万元的日万分之五的标准向两原告支付逾期过户的违约金，自2016年10月10日计算至实际过户之日止，暂计42750元；3、被告孙伟、朱扣玉向两原告交付涉案房屋。事实与理由：2013年9月5日，第三人夏天与被告朱扣玉、孙伟签订了房地产买卖协议，约定被告朱扣玉、孙伟将其所有的位于嘉定区爱特路333弄1号602室的动迁安置房屋以100万元出售给第三人夏天。2016年初，被告朱扣玉、孙伟因为房价上涨拒绝办理系争房屋的产权转让手续，提出解除与第三人夏天签订的房地产买卖协议，用系争房屋另行出售所得价款返还其已支付的房款，并给予其经济补偿。第三人夏天同意在收到退回的房款及经济补偿共计125万元后解除系争房屋的房地产买卖协议。现系争房屋由第三人夏天实际占有居住在内。2016年8月18日，原告姚红慧、被告孙伟、第三人夏天签订了《分款协议》，约定两原告支付的第一笔购房款75万元，被告孙伟分得60万元，夏天分得15万元。第二笔购房款100万元，被告孙伟分得10万元，夏天分得90万元，房屋尾款20万元于交房当天向夏天支付，见证人中介人员周鹏程。同日，两原告与两被告完成了《上海市房地产买卖合同》的网上签约，约定系争房屋总价款195万元，在2016年9月22日前办理房屋产权过户手续。两原告在合同签订当日向被告孙伟转账共计75万元，孙伟出具收条一张。2016年9月29日，原告姚红慧应第三人夏天的要求通过银行转账向其支付了15万元。两原告已支付房款共计90万元。2016年10月10日，两原告通知被告朱扣玉、孙伟协助办理系争房屋的转让过户手续，但两被告以各种借口予以拖延，迄今未办。两原告无奈诉至法院。两被告辩称，两被告与两原告在正常交易，与第三人夏天的交易出现了问题。被告孙伟与第三人于2016年8月18日解除合同后，两被告将涉案房屋又出售给两原告。两原告支付的75万房款被告没有全部收到，仅收到60万。两被告同意过户给两原告。涉案房屋目前在第三人的控制之下。不同意支付违约金。第三人夏天述称，涉案房屋两被告在出售给两原告前已经出售给了第三人，房屋总价是100万元，两被告出售给两原告的价格是195万元。第三人已经支付给两被告的房款是70万元。之后，被告孙伟与第三人签订了《分款协议》，原告姚红慧也在《分款协议》上签字。第三人根据《分款协议》应当获得125万元，目前仅收到30万元。如果原告汤健、姚红慧、被告朱扣玉、孙伟按《分款协议》约定将属于第三人的余款95万元支付给第三人，则第三人同意腾出房屋。本院经审理确认如下事实：两原告系夫妻关系。两被告为上海市嘉定区爱特路333弄1号602室房屋的权利人，该房屋的产权登记时间为2015年9月17日。涉案房屋为动迁安置房，目前可以上市交易。2016年8月18日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买两被告位于上海市嘉定区爱特路333弄1号602室房屋，面积67.23平方米，该房地产转让总价195万元，双方确认在2016年9月22日之前办理产权过户手续，如两被告不配合按照合同第十条追究违约责任。对于付款双方约定，签订房屋买卖合同当日支付被告房款75万元，双方共同至房产交易中心办理房屋过户手续，且取得收件收据后当日，两原告向两被告支付房款100万元，办妥房屋交付手续当日，两原告向两被告支付尾款20万元。该合同第十条（三）约定，两被告未按约定期限交接房地产的，自其应当办理房地产交接手续之次日起算违约金，按两原告已付款的日万分之五计算，直至实际交付之日。补充条款（一）关于交房时间约定为：两原告付清全部房款当日，两被告将该房屋钥匙交付两原告，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算。上述房屋买卖合同签订当日，两原告向两被告支付首付款75万元。被告孙伟收到后，将其中的15万元房款分给了第三人夏天。2016年9月29日，应第三人急需用钱的要求，两原告直接向第三人夏天支付15万元。第三人认可收到两原告代两被告支付的15万元。因两被告不配合两原告办理过户，两原告与两被告沟通未果，诉至本院。另查明，1、2013年9月5日，两被告曾将涉案房屋出售给第三人夏天，房屋出售价格100万元，第三人向两被告支付了70万元房款，余款30万元双方约定待该房屋能上市交易后，由第三人支付给两被告。该合同签订后，第三人夏天陆续向两被告支付了房款70万元，两被告于2013年9月将涉案房屋交付第三人使用至今。2、2016年8月18日，被告孙伟、第三人夏天、原告姚红慧签订《分款协议》一份，约定“今姚红慧购买孙伟爱特路333弄1号602室房屋，第一笔付款75万元，此款孙伟分60万元。夏天分15万元，第二笔付款100万元，此款孙伟分10万元，夏天分90万元，尾款20万元整交房当天全给夏天。此协议与买卖协议附件三对应，第二笔款项90万元以转到夏天账户为准。”该《分款协议》落款处，夏天、孙伟、姚红慧均签字确认。3、两原告为证明其有继续履约的能力，已将剩余房款105万元付至本院。4、原告姚红慧承诺其个税缴纳已满五年，符合现行购房政策，且两原告名下目前在上海无其他房产。本院认为，两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约履行。两原告按约向两被告支付首付款75万元后，两被告应当按约配合两原告办理过户手续，同时两原告将100万房款支付给两被告。两被告无正当理由拒绝配合两原告办理过户手续构成违约。涉案房屋已经具备上市交易的条件，对于两原告要求两被告配合办理过户手续的诉请，本院予以支持。根据原告姚红慧、被告孙伟、第三人签订的《分款协议》，被告孙伟、朱扣玉与第三人协商解除了双方签订的房地产买卖协议，被告孙伟、朱扣玉返还第三人支付的70万元并赔偿经济损失55万元，应向第三人支付总计125万元，而该款项的来源是两原告向被告孙伟、朱扣玉支付的购房款。因此，对于原告姚红慧向第三人直接支付的15万元购房款，由于三方签订有《分款协议》，可以认定为是原告姚红慧代被告孙伟向第三人进行支付。故可在两原告应向两被告支付的后续房款中予以扣除。两被告配合两原告办理过户申请手续之日，两原告应当支付两被告的房款数额为85万元。对于两原告诉请的违约金，两原告主张被告支付逾期过户的违约金从2016年10月10日起算，按照其已付房款75万元的日万分之五计算，该标准过高，本院酌情调整为日万分之二。对于两原告要求两被告交付房屋的诉请，本院予以支持。两被告向两原告交付房屋的同时，两原告应当将尾款20万元支付两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告孙伟、朱扣玉应于本判决生效之日起十日内配合原告姚红慧、汤健办理上海市嘉定区爱特路333弄1号602室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告姚红慧、汤健名下；二、原告汤健、姚红慧应于被告孙伟、朱扣玉配合办理上海市嘉定区爱特路333弄1号602室房屋的过户申请手续之日支付被告孙伟、朱扣玉房款人民币850000元；三、被告孙伟、朱扣玉应于原告汤健、姚红慧及被告孙伟、朱扣玉履行完毕上述第一、二项判决内容后的十日内向原告汤健、姚红慧交付上海市嘉定区爱特路333弄1号602室房屋，原告汤健、姚红慧应于双方办理房屋交接手续之日向被告孙伟、朱扣玉支付尾款人民币200000元；四、被告孙伟、朱扣玉应于本判决生效之日起十日内向原告汤健、姚红慧支付逾期过户的违约金，以750000元为基数，按照日万分之二的标准，从2016年10月10日起支付至被告孙伟、朱扣玉配合办理产权过户申请手续之日止。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费868元，减半收取434元，财产保全费5000元，合计诉讼费5434元，由原告汤健、姚红慧负担320.25元，被告孙伟、朱扣玉负担5113.75元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年六月三十日书记员 凌东媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 百度搜索“”