（2016）黔0102民初5944号

裁判日期: 2017-06-03

公开日期: 2018-09-19

案件名称

姜睿、吕俭等与贵州金鹰物业有限公司等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

法院

贵阳市南明区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜睿,吕俭,贵州金鹰物业有限公司,贵州星力百货集团有限公司

案由

申请执行人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

贵州省贵阳市南明区人民法院民事判决书（2016）黔0102民初5944号原告：姜睿（申请执行人），女，1973年1月22日，汉族，住本市云岩区。原告：吕俭（申请执行人），男，1957年6月5日生，汉族，住本市云岩区。委托代理人：马清，贵州清雅律师事务所律师。被告：贵州金鹰物业有限公司（以下简称金鹰公司，被执行人），地址在本市中华南路54号钻石广场8楼。法定代表人LEONTE-TONI，该公司董事长。被告：贵州星力百货集团有限公司（以下简称星力公司，执行案外人），地址在本市中山西路88号。法定代表人黄志明，该公司董事长。委托代理人：邓国平、谭清云，贵州丰玺律师事务所律师。原告姜睿、吕俭与被告星力公司、金鹰公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜睿、吕俭的委托诉讼代理人马清，被告星力公司的委托诉讼代理人邓国平到庭参加诉讼，被告金鹰公司经本院公告合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告姜睿、吕俭向本院提出诉讼请求：准予执行被告金鹰公司对被告星力公司依合同享有的到期债权4850515元及利息。事实及理由：2004年10月24日，被告金鹰公司将其门面出租给被告星力公司，每年租金约为1080万，被告星力公司应该支付被告金鹰公司房租是1.1亿左右，但被告星力公司实际仅支付了1000多万元，剩余租金并未支付，因此，法院提取租金收入是合理合法的。被告星力公司承租的钻石广场一楼中的549.73平米，于2006年因被告金鹰公司未履行债务被法院拍卖，以实现建设银行城北支行的抵押权，被告星力公司利用其关联公司——贵阳威远贸易有限公司（以下简称威远公司）购买抵押门面，之后，威远公司将租金提高到原租金的10倍，即570元/平米的价格将该一楼门面租赁给被告星力公司，而当时在附近的最好的门面最高价也就200元/平米。为使该恶意串通的租赁合同合法化，威远公司先后两次向法院提起诉讼，经（2008）南民初字第2604号及（2010）筑民一初字第43号两份判决明确威远公司与被告星力公司的租金是每平米570元/月/平米，被告星力公司再提请仲裁，要求被告金鹰公司向其赔偿其向威远公司支付的这笔天价租金，双方明显恶意串通，最终导致“被告星力公司使用被告金鹰公司房屋时间越长，星力获得赔偿的各种费用就越多”不合理的现象。原告认为以上案件中，被告星力公司与威远公司涉嫌虚假诉讼，应移送公安机关立案侦查。被告星力公司在仲裁过程中主张的替被告金鹰公司垫付给回迁户的租金金额，原告认为有大部分涉嫌虚假。综上，原告认为，法院提取租金是合法，原告请求应当得到支持。被告金鹰公司未答辩。被告星力公司辩称：法院要求我公司协助提取被告金鹰公司的租金收入4850515元及利息。因我公司承租被告金鹰公司房屋，被告金鹰公司违约，造成我公司巨额损失，另外，我公司为其垫付小业主租金，因此被告金鹰公司对我公司负有巨额债务。我公司与金鹰公司的纠纷已经贵阳仲裁委员会于2012年8月28日作出（2011）贵仲裁字第390号裁决，金鹰公司赔偿我公司18147686.76元、仲裁费用78695元；于2015年7月23日作出（2014）贵仲裁字第21号裁决：金鹰公司赔偿我公司6858519.44元，支付我公司欠款6825335.93元（抵销我公司应付金鹰公司租金后的余额）、仲裁费用83680元。前述两案，即使未计算迟延履行期间的债务利息，金鹰公司对我公司的负债也已达31993917.13元，未获得清偿，损失及垫付款项至今仍持续发生，金鹰公司对我公司的负债将进一步增加。因此金鹰公司在我公司已无收入，无法予以协助提取，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告星力公司与被告金鹰公司于2004年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告金鹰公司将位于贵阳市中华南路52号钻石广场裙楼建筑面积为18112.99平方米的房屋租赁给被告星力公司，租赁期限16年，从2004年10月30日起至2020年10月30日止，2005年9月1日之前为免租期，之后开始计租，租赁费用按实际面积第一年为50元/平方米/月，第二年为48元/平方米/月，从第五年起，每年按第二年租金的基数递增3%。2005年5月18日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定被告星力公司承租被告金鹰公司位于中华南路钻石百货广场一至五层商场及六楼办公间，租赁期限2005年5月18日至2021年9月1日，被告星力公司已缴纳一年租金。除原合同（2004年签订的合同）约定的免租期外，另延长一年的免租期，从2007年9月1日起开始按季支付租金，按一至五层商场实际面积计算，第一年租赁费用第一年为50元/平方米/月，第二年为48元/平方米/月，从第五年起，每年按第二年租金的基数递增3%。如因租赁房屋的产权、出租权、抵押等问题影响星力公司正常经营，视为严重违约，除支付一年的租赁费用作为违约金外，应赔偿实际经济损失。被告星力公司延迟交付租金，如无正当理由，延迟一天，应向被告金鹰公司支付日租金的3倍。在合同发生争议时由贵阳仲裁委员会仲裁。该租赁合同履行过程中，因租赁房屋的一层中的549.73平方米在租赁前抵押给中国建设银行城北支行，该抵押房屋被贵州省高级人民法院拍卖以实现银行抵押权，由案外人威远公司于2006年4月25日竞得。后被告星力公司与威远公司于2006年6月28日签订《租赁协议书》，约定被告星力公司承租威远公司的上述549.73平方米房屋，租期至2021年6月30日止，租金每月570元/平方米。2006年7月11日，被告金鹰公司向被告星力公司出具《承诺书》，就上述拍卖抵押物之后被告星力公司与威远公司签订租赁协议书的事实，表示愿与被告星力公司协商解决，并承诺负责因解决此事而造成的一切经济损失，从房租中扣除，威远公司若选择再出售，在价格合理并同等条件下，被告星力公司享有优先购买权，且被告星力公司购买后相应面积及数量的租金经双方协商后径直扣除。倘若被告星力公司放弃，则被告金鹰公司享有优先购买权。若各方协商不成，进入法律程序由此而产生的一切费用也由被告金鹰公司承担。2008年、2010年，威远公司以被告星力公司拖欠租金为由分别起诉至本院、贵阳市中级人民法院，两案均判决异议人按照570元/平方米/月向威远公司支付租金。2011年，被告星力公司就与被告金鹰公司的房屋租赁合同纠纷向贵阳仲裁委员会提出仲裁，经贵阳仲裁委员会查明，租赁期限内，被告金鹰公司将租赁房屋的部分产权陆续转让给方辉等案外人，双方对房屋需缴纳房租的房屋面积和时间段进行核对后，确认被告金鹰公司拥有2007年9月1日至2008年3月20日钻石广场二楼3406.21平方米及三楼2634.37平方米房屋产权，拥有2008年3月20日至2011年11月30日钻石广场三楼2634.37平方米房屋产权，依此确认按照租赁合同，截止2011年11月30日被告星力公司应向被告金鹰公司交纳的租金为7829256.95元。被告星力公司因与威远公司签订的《房屋租赁协议》，截止2011年8月已向威远公司支付租金19427458.2元，该金额与按被告星力公司与被告金鹰公司签订的租赁合同，二者差额为18147686.76元。租赁合同还约定租赁范围内一层商场的回迁户及其他零星业主的租金，由被告星力公司先行垫付，垫付后15日内被告金鹰公司应返还垫付的租金，截止2011年12月30日异议人垫付给26户回迁户及零星业主的租金总额共计13567034.77元。贵阳仲裁委员会于2012年8月28日作出（2011）贵仲裁字第390号裁决书，裁决被告金鹰公司赔偿被告星力公司经济损失18147686.76元（即被告星力公司向威远公司支付的一层中549.73平方米房屋的租金与被告星力公司依据《房屋租赁合同》应向被告金鹰公司支付的该549.73平方米的租金之间的差额部分）。2013年12月19日，被告星力公司再次提出仲裁申请，经贵阳仲裁委员会查明，2011年9月1日至2013年8月1日期间，被告星力公司向威远公司支付的一层中的549.73平方米租金和被告星力公司依《房屋租赁合同》应向被告金鹰公司支付的该549.73平方米租金差额为6858519.44元；截止2013年8月31日被告星力公司为被告金鹰公司垫付回迁户及零星业主的租金总额共计6825335.93元，贵阳仲裁委员会于2015年7月23日作出（2014）贵仲裁字第21号裁决书，裁决被告金鹰公司赔偿被告星力公司经济损失6858519.44元，支付被告星力公司欠款6825335.93元。另查，依据《房屋租赁合同》及（2011）贵仲裁字第390号裁决书、（2014）贵仲裁字第21号裁决书查明的事实，被告星力公司承租的钻石广场房屋，被告金鹰公司拥有2007年9月1日至2008年3月20日钻石广场二楼3406.21平方米及三楼2634.37平方米房屋产权，拥有2008年3月20日至2011年11月31日钻石广场三楼2634.37平方米房屋产权。2007年9月1日之前的租金9541714.11元在被告星力公司与被告金鹰公司签订租赁合同时已支付；2007年9月1日至2011年8月31日被告星力公司应付给被告金鹰公司的租金已经仲裁文书确认是7829256.95元。2011年9月1日以后被告星力公司应付给被告金鹰公司的租金，按照仲裁文书确认的被告星力公司自2008年3月20日后拥有钻石广场三楼2634.37平方米房屋产权，及《房屋租赁合同》约定的第五年开始每年按照第二年租金递增3%的标准来计算，2011年9月1日至2012年9月1日租金标准为50.88元/月/㎡，租金约为1608441元；2012年9月1日至2013年9月1日租金标准为52.32元/月/㎡，租金约为1653963元；2013年9月1日至2014年9月1日租金标准为53.76元/月/㎡，租金约为1699485元；2014年9月1日至2015年9月1日租金标准为55.2元/月/㎡，租金约为1745007元；2015年9月1日至2016年8月1日租金标准为56.64元/月/㎡，租金约为1641318元。2011年9月1日至2016年租金约为8348214元，故被告星力公司自2007年9月1日至2016年8月1日应支付给被告金鹰公司的租金为16177470.95元。两份裁决书裁决被告金鹰公司在2006年6月28日至2013年8月1日期间因违约应支付被告星力公司违约赔偿款（按被告星力公司已支付给威远公司的钻石广场一层中的549.73平方米的租金扣除按被告星力公司与被告金鹰公司签订的《房屋租赁合同》约定的该549.73平方米的租金后的金额计算）共计25006206.2元，扣除被告星力公司自2007年9月1日至2016年8月1日应支付给被告金鹰公司的租金之后，被告金鹰公司对被告星力公司已经不再享有债权，相反，其属于被告星力公司的债务人。本院认为：合同是当事人为了实现各自利益的最大化，基于意思自治原则，自我约束、相互负有为对方利益而积极作为的义务，只要该义务不违法、不损害他人利益和公序良俗，即合法并产生当事人预期的法律效果。被告金鹰公司将其第一层中的549.73平方米房屋抵押给银行在前，其将该抵押物出租给被告星力公司在后，案外人贵阳威远贸易有限公司通过司法拍卖方式取得抵押物的所有权后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案外人依法享有的物权依法可以对抗被告星力公司的租赁债权。被告星力公司已经举证证明，被告星力公司与案外人贵阳威远贸易有限公司另行订立租赁合同，被告星力公司按照每月570元/平方米的标准支付租金，被告星力公司因此蒙受的损失，被告金鹰公司应当赔偿；另外，被告星力公司为被告金鹰公司垫付了租金等费用，被告金鹰公司应当偿还。因被告金鹰公司支付上述二项费用后，对被告星力公司不再享有到期债权，相反还倒欠被告星力公司债务，故原告请求法院执行被告金鹰公司在被告星力公司处的到期债权，依法不予支持。原告主张案外人贵阳威远贸易有限公司与被告星力公司订立的租赁合同是虚假的、被告星力公司为被告金鹰公司垫付的租金是虚假的，与此相关的判决书、仲裁裁决书有错，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条第（五）、（六）项的规定，因原告无相反证据推翻上述判决书、裁决书，故原告主张的不予采纳。被告金鹰公司未到庭，故本案事实以被告星力公司提交的证据认定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定,判决如下：驳回原告姜睿、吕俭的诉讼请求。案件受理费60元，由原告姜睿、吕俭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长　　黄永红审判员　　刘乙鲜审判员　　刘　军二〇一七年六月三日书记员　　苏文雄关注微信公众号“”