（2017）鲁06民终1021号
裁判日期: 2017-06-03
公开日期: 2017-10-24
案件名称
蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蓬莱市汽车运输总公司,陈吉祥,周克富
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1021号上诉人（原审原告、反诉被告）：蓬莱市汽车运输总公司，住所地蓬莱市登州路。法定代表人：陈吉祥，总经理。委托诉讼代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈吉祥，男，1964年3月18日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周克富，男，1968年5月19日出生，汉族，住蓬莱市。上诉人蓬莱市汽车运输总公司（以下简称汽运公司）、陈吉祥因与被上诉人周克富租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汽运公司、陈吉祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回周克富的反诉请求；3.周克富承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误。首先，一审法院认定停水、停电的事实及期间证据不充分，依法不能认定。即使没有保障持续正常用电，一审法院认定损失比例明显畸高。其次，一审法院采信烟台博方达价格评估有限公司博评字[2014]第0132－1号价格评估报告错误。评估机构出庭人员并非鉴定人员，其称评估采用市场调查法，而其根本没有进行调查。双方合同已解除，对双方已不再具有拘束力，一审法院关于防盗门的处理没有事实依据。周克富答辩称，鉴定机构是双方选定的，汽运公司、陈吉祥的上诉理由不成立。蓬莱市华晟汽车维修有限公司（以下简称华晟公司）向一审法院起诉请求：判令周克富支付违约金3000元，并按日补交自2013年3月16日起至2014年7月28日止的房租。周克富向一审法院反诉请求：汽运公司、陈吉祥退还违约期间的房租2000元、给付违约金3000元、赔偿2012年12月到2013年4月10日违约期间的经营损失15000元，共计20000元；赔偿2013年5月15日违约后期造成新的经济损失40000元、拖车费3000元、退还装修费2000元、搬家费3000元、承担反诉费用150元。一审法院认定事实：2012年3月6日，华晟公司与周克富签订房屋租赁合同，将其位于蓬莱市南关路152号的一楼维修车间东数第二间房屋租赁给周克富使用，合同约定租期自2012年3月16日起至2015年3月15日止，第一年租金5000元，在签订合同时周克富先一次性缴纳一年的租赁费，从第二年开始每年房租6000元，周克富应于每年的3月15日前交纳。合同约定：租赁经营期间华晟公司负责为周克富有偿提供水、电服务，每月按实际用量上交水电费，逾期不交费则华晟公司停止提供相关服务；周克富在租赁期间一切费用自理（包括有关部门临时性收取的费用）；周克富必须按时向华晟公司交纳房屋租赁费、水、电费；周克富不得以任何理由转让、转卖、转租房屋，否则华晟公司有权解除合同，并要求周克富赔偿损失；周克富不得擅自改变房屋结构，否则华晟公司有权要求恢复原样，由此造成的经济损失由周克富自行承担；租赁期满或周克富单方提出终止合同时，室内外所有装饰装修等添附物（不动产）无偿归华晟公司所有，周克富不得有拆除、损毁等行为；如果遇有上级统一规划需要拆迁房屋或周克富违法违纪触犯刑律或周克富无故拖交、欠交租赁费，逾期一个月时，允许变更、中止或解除合同；双方约定违约金为房屋年租赁费的50%，任何一方违约给对方造成经济损失时，违约方必须按规定向守约方支付违约金。华晟公司与周克富签订合同后就将房屋交给周克富使用，周克富在房屋内经营汽车维修业，周克富于2012年3月6日交纳了第一年的房租5000元。周克富主张自己未交纳2013年至2014年的房租6000元，是因为汽运公司的修理厂搬家，其又将修理厂的厂房另租给别人使用，2012年12月份至2013年4月10日汽运公司给自己租赁的房屋断水断电，造成自己经营损失，2013年2月25日汽运公司的总经理陈吉祥带人去把电接上了，水还是没有，自己和其他租赁户去汽车运输公司反映，4月10日才解决水的问题，另外汽运公司不管自己的损失问题，要终止合同，自己因合同不到期，不同意解除合同，2013年5月15日汽运公司又停止供电。原审过程中周克富对自己的主张提供现场照片一宗，分别证明修理厂的厂房已由汽运公司另行出租给王姓父子经营“宝迪汽车维修中心”，水井无法使用，水龙头、电表、厕所被上锁无法使用，提供录音证据证明自己和另一租赁户赵晨宇曾于2013年4月20日去找过汽运公司领导陈吉祥和孙芝廷，陈吉祥认可修理厂搬走后有一段时间没有水电，确实给周克富造成影响，并同意延长一个半月的租赁时间。提供证人刘某、季某当庭作证，刘某作证称，自己原系汽运公司的职工，与周克富都在东站的院里，自己在大修厂看门、做饭，大修厂搬走后，自己就在东站那卖水等物品，2012年12月份大修厂搬走后水电都断了，2013年2月汽运公司去安的水，证人房屋现在还没有电。季某作证称是周师傅（周克富）的客户，2012年12月底自己车的前车门和保险杠被撞了，就到周师傅那里去修车，去时周师傅告诉没有电不能修，让停几天再去，自己于十几天后又去，还是没有电，所以没有修成，当时西面的大修厂有电，就周师傅的房屋没电。汽运公司主张周克富开始租房时用的是井水，后因水井的压力罐坏了，2012年年末又接了自来水，为了方便管理，修理厂给上了锁，并给周克富一把钥匙，后来周克富认为不方便，去找汽车运输公司，汽车运输公司物业单独给周克富又接了自来水龙头，但电是各家各套的电表。汽运公司对周克富提供的照片除厂房照片一张认可外，其余都不认可，对水龙头和电表的照片质证称厂房现由王某租赁经营，照片无法证明拍摄时间，也无法证明停电时间和停电事实，但认可王某给锁过水龙头，只是锁的时间点和延续的时间不清楚，因此锁水龙头的行为与汽运公司无关，王某当时也给配过钥匙让周克富使用。对录音证据的真实性没有异议，认可是陈吉祥与周克富之间的录音证据，但周克富整理的材料省略了不少内容，陈吉祥只是说可能有影响，作为公司领导，出于息事宁人的角度同意给周克富延长租赁时间，不能由此证明汽运公司给周克富停水停电。汽运公司对刘某的证言质证称，证人曾经是汽车运输公司职工，2010年左右就退休了，由于证人家庭困难，证人就私自拉电在东站卖冷饮，后来因公司经营困难，就不让证人再在东站卖东西，2012年12月份以前汽运公司就给证人停电了，但只认可给证人个人停电，没有给周克富停过电，另证人在作证前，与另一租赁户赵晨宇串通过，证人证言不是证人独立意思的表示，对证人证言不认可；汽运公司对季某的证言质证称，从证人当庭陈述来看，证人与周克富关系不一般，有利害关系，而且如果修理厂有电，周克富也应该有电，证人只是间隔去的，不能证明连续停电的事实。汽运公司对其辩称理由提供王某当庭作证。证人王某称，2013年1月15日自己承包了汽运公司所有的汽车东站院里南部的全部修理车间，当时院里有水有电，用的是井水，因为冬天天冷，压力罐冻了，没有水，但如果天气暖和的时候会有水，没有水的时候只能去加油站提水，自己的修理厂与加油站共同承担水费，2013年4月份左右，自己就找人从加油站那接了一个PVC管的水龙头到院里，修理厂里有大车经常乱用水，自己就将水龙头安了锁，把钥匙给徐学军一把、给周克富一把、自己办公室也放了一把，谁用水就可以去拿钥匙开锁用水，现在也锁，但不是常用，这只是为了防外人用水，并不是不让院里的人用水；自己从承包开始就承担院里的水费、电费，别人没有管过，当时承包时也没有约定。周克富质证称证人承包汽运公司的修理厂，与汽运公司有利害关系，且水管不是证人接的，也不是证人锁的，对证人证言不予以认可。原审法官在审理过程中曾于2013年8月、2014年5月、2014年7月三次到涉案房屋内实地勘查，2013年8月涉案房屋院内的有三个水龙头，其中有两个PVC管的水龙头，铁质水龙头废弃，涉案房屋没有电，汽运公司对房屋未通电的原因不清楚，后解释是因为电业局排查临时停电。2014年5月和2014年7月现场勘查时，周克富的房屋内有电，周克富称自己于2014年6月又重新拉电线、安装电表，平日里有电，但只要自己开始经营，就被停电，主张自己的电表数（000531KW）能说明经常停电，认可有水使用。针对汽运公司关于解除租赁合同的请求，2014年7月28日双方达成协议，均同意解除房屋租赁合同，并且双方商定给周克富一个月的搬家时间。但双方对汽运公司的本诉请求周克富给付房租和违约金未达成协议。对周克富的反诉请求，因汽运公司不予认可，经周克富申请，一审法院委托烟台博方达价格评估有限公司进行鉴定，鉴定机构于2015年2月25日向一审法院申请称其出具的博评字[2014]第0132号价格评估报告因格式错误，该评估报告作废，并重新出具了博评字[2014]第0132-1号评估报告书载明：“四、评估基准日：2012年12月15日—2013年4月15日、2013年5月15日—2014年7月28日。七、评估结论：在评估基准日内，经营收入损失评估价格：肆万陆仟玖佰玖拾玖元整（46999.00）元。”周克富对该鉴定报告书无异议，汽运公司对该鉴定报告书有异议，并申请鉴定机构出庭接受质询。2015年4月10日烟台博方达价格评估有限公司的法定代表人吴军友出庭接受质询。另本案重审庭审中，周克富主张汽运公司持续停电停水，2013年4－5月份只是中间供过几天的电。一审法院认为，汽运公司、陈吉祥在案件审理期间，明知华晟公司债权债务未确定，未合法清算即申请注销，应列其为本案当事人。华晟公司与周克富之间成立房屋租赁合同关系，应按合同约定履行各自义务。现场勘查时，租赁房屋确实存在未通电的事实，证人证言也反映水龙头上锁的事实，结合周克富提供的录音证据，可以认定华晟公司违反合同约定的供水供电义务在先。周克富未按期交纳房屋租赁费，是基于华晟公司先行未履行合同义务的原因，华晟公司要求周克富承担违约责任，不予支持。租赁合同履行期间，华晟公司向周克富提供了租赁房屋，周克富交纳租赁费用系合同义务，华晟公司未能按合同约定提供水电服务承担违约责任，并不能免除周克富的合同义务，周克富应交纳房屋租赁费。关于周克富经营损失数额的认定问题，烟台博方达价格评估有限公司博评字[2014]第0132－1号价格评估报告确定的46999元是周克富在评估基准日内即2012年12月15日至2013年4月15日期间和2013年5月15日至2014年7月28日期间以租赁房屋进行正常经营的可得利益，周克富在原审审理过程中认可在此期间，华晟公司于2013年2月25日拉上了电，在后期停电期间周克富也采取了自救措施，2014年的现场勘查也记录了周克富房屋当时有电，故停电状态并未一直持续，也没有证据证明，因此导致周克富的维修经营活动完全停止。综合考虑华晟公司未能按合同约定保障周克富持续正常用电，对周克富的经营活动存在不利影响，势必给周克富带来经营损失，此损失以参照评估正常经营收入的70%认定为宜，即32899元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华晟公司未能按合同约定提供水电服务的事实存在，应承担赔偿损失的违约责任。支付违约金和赔偿损失是合同违约责任的主要形成，违约金具有补偿性。约定的违约金小于实际经济损失，守约方可要求违约方在支付违约金的同时，就不足的部分赔偿损失。但二者相加不得超过违约方造成的经济损失。关于本案违约责任，合同约定违约金是50%的年租金，周克富反诉要求汽运公司、陈吉祥承担违约责任，给付违约金，同时要求赔偿损失，赔偿损失的数额超过违约金的数额，应以损失数额为限即32899元。对于周克富为租赁房屋添置的防盗门，周克富主张2000元，考虑合同约定租期届满即归出租方，双方协商解除合同时间为2014年7月28日，合同约定的租期期满时间为2015年3月15日，可按剩余使用期限7个多月，进行折价，酌情认定汽运公司、陈吉祥按400元数额返还。周克富主张的搬家费、拖车费等并非合同义务，也无相关依据，不予支持。经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、周克富给付蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥2013年3月16日至2014年7月28日止的房屋租赁费8203元；二、蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥赔偿周克富经营收入损失32899元，防盗门款400元；三、驳回蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥及周克富的其他诉讼请求。上述一、二项给付义务兑除后，由蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥给付周克富25096元，于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2000元由汽运公司、陈吉祥负担。本诉案件受理费50元，由周克富负担。反诉费150元由汽运公司、陈吉祥负担。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人主张存在水电未正常供应的事实，提供了证人出庭作证以及录音资料等，上诉人没有提供充分的反驳证据，应当承担相应后果，原审认定被上诉人主张的事实成立并无不当。上诉人对鉴定机构作出的评估结果提出异议，鉴定机构书面予以回复，且派员出庭接受质询，上诉人没有证据证实鉴定机构所作出的鉴定结论存在明显缺乏依据等情况，故鉴定结论应依法采信，原审所确定的赔偿比例亦无不当。当事人在合同中就相关添附财产进行了约定，该约定内容对合同双方具有约束力，原审按照双方的约定处分防盗门正确。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一七年六月三日书记员 张 筱 更多数据：