（2017）鲁06民终1012号
裁判日期: 2017-06-03
公开日期: 2017-10-24
案件名称
蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蓬莱市汽车运输总公司,陈吉祥,赵晨宇,赵海娜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1012号上诉人（原审原告、反诉被告）：蓬莱市汽车运输总公司，住所地蓬莱市登州路。法定代表人：陈吉祥，总经理。委托诉讼代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈吉祥，男，1964年3月18日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵晨宇，男，1978年3月19日出生，汉族，住蓬莱市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵海娜，女，1969年6月15日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：赵晨宇，赵海娜之弟。上诉人蓬莱市汽车运输总公司（以下简称汽运公司）、陈吉祥因与被上诉人赵海娜、赵晨宇租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汽运公司、陈吉祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决赵海娜给付自2013年3月20日起至2014年7月28日止的房屋租赁费6781元；3.驳回赵晨宇的反诉请求；4.赵海娜、赵晨宇承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误。一、原审法院突破了合同相对性原则，认定赵晨宇是合同相对人没有法律依据，且在诉讼中是赵海娜提交的反诉状，赵晨宇没有提起反诉。原审法院认定赵晨宇系合同相对人，程序严重违法。二、原审法院采信证据不当，认定事实错误。首先，原审法院认定停水、停电的事实及期间证据不充分，依法不能认定。其次，原审法院认定赵晨宇的产品损失系出租房屋漏雨所致并判决汽运公司、陈吉祥赔偿，明显证据不足。再次，原审法院采信烟台博方达价格评估有限公司博评字[2014]第0131－1号价格评估报告错误。评估机构出庭人员并非鉴定人员，其称评估采用市场调查法，而其根本没有进行调查。原审法院认定装修费用，毫无证据。三、赵晨宇根本无权在本案提起反诉，不能因为仅仅使用蓬莱市华晟汽车维修有限公司（以下简称华晟公司）出租给他人的房屋而要求赔偿。赵海娜、赵晨宇答辩称，赵海娜只是出面代赵晨宇签订合同，相关费用是由赵晨宇支付，房屋自始至终由赵晨宇使用。请求法院维持原审判决。华晟公司向一审法院起诉请求：赵晨宇、赵海娜支付违约金2500元，并按日补交自2013年3月20日起至2014年7月28日止的房租。赵晨宇向一审法院反诉请求：华晟公司退还2012年12月10日至2013年4月10日四个月的房租1666元、给付违约金2500元、赔偿2012年12月10日至2013年4月10日的经营损失15000元及支付修复房屋漏水实际费用1800元，以上损失共计20966元；赔偿因房屋漏水造成的销售产品（铜、电镀的刀、剑等武术用品）受损修复费用4070元、由于房屋漏雨应退回租金2000元、由于华晟公司违约迫使赵晨宇另租房屋的租金8000元、自其违约开始断电以来无法正常工作造成新的收入损失50000元、华晟公司违约退回赵晨宇的装修费3000元、搬家费3000元、承担反诉费用187元。一审法院认定事实：2012年3月15日华晟公司与赵海娜签订了房屋租赁合同，华晟公司将位于蓬莱市南关路152号汽车东站东南方的三层楼房的三楼东第一间房间租赁给赵海娜使用，合同约定租期自2012年3月20日起至2015年3月19日止，每年租金5000元，赵海娜应于每年的3月20日前交纳。合同约定：租赁经营期间华晟公司负责为赵海娜有偿提供水、电服务，每月按实际用量上交水电费，逾期不交费则华晟公司停止提供相关服务；华晟公司在租赁期间一切费用自理（包括有关部门临时性收取的费用）；赵海娜必须按时向华晟公司交纳房屋租赁费、水、电费；赵海娜不得以任何理由转让、转卖、转租房屋，否则华晟公司有权解除合同，并要求赵海娜赔偿损失；赵海娜不得擅自改变房屋结构，否则华晟公司有权要求恢复原样，由此造成的经济损失由赵海娜自行承担；租赁期满或赵海娜单方提出终止合同时，室内外所有装饰装修等添附物（不动产）无偿归汽运公司所有，赵海娜不得有拆除、损毁等行为；如果遇有上级统一规划需要拆迁房屋或赵海娜违法违纪触犯刑律或赵海娜无故拖交、欠交租赁费，逾期一个月时，允许变更、中止或解除合同；双方约定违约金为房屋年租赁费的50%，任何一方违约给对方造成经济损失时，违约方必须按规定向守约方支付违约金。合同签订后，赵晨宇开始使用该房屋进行经营活动。庭审中，赵晨宇主张华晟公司是将三楼东一间房屋租赁给自己经营网店，自己卖武术用品，因自己系肢体2级残疾，所以由自己的姐姐赵海娜替自己与华晟公司签订了租赁合同，但实际是自己使用房屋，也由自己交纳了第一年的房租，该合同的权利义务均由自己负担，故申请作为当事人出庭参加诉讼。并提供赵海娜书面证明一份，确认其只是代签的合同，合同的实际履行人是赵晨宇，合同的权利义务均由赵晨宇承担。因涉案房屋确系赵晨宇经营使用，一审法院依法追加赵晨宇为原告参加诉讼。华晟公司主张其与赵海娜签订合同后就将房屋交给赵海娜，但赵海娜如何将房屋转租给赵晨宇的，其不清楚，赵海娜于2012年3月13日交纳了第一年的房租5000元。赵晨宇主张自己未交纳2013年至2014年的房租5000元，是因为华晟公司的修理厂搬家，华晟公司又将修理厂的厂房另租给别人使用，2012年12月份至2013年4月10日汽运公司给自己租赁的房屋断水断电，造成自己经营损失，2013年2月25日汽运公司的总经理陈吉祥带人去把电接上了，水还是没有，自己和其他租赁户去汽运公司反映，4月10日才解决水的问题，另外汽运公司不管自己的损失问题，要终止合同，自己因合同不到期，不同意解除合同，2013年5月15日汽运公司又停止供电。赵晨宇对自己的主张提供现场照片一宗，分别证明修理厂的厂房已由汽运公司另行出租给王姓父子经营“宝迪汽车维修中心”，水井无法使用，水龙头、电表、厕所被上锁无法使用，房屋漏水，导致器材受损，提供录音证据证明自己和另一租赁户周克富曾于2013年4月20日去找过汽运公司领导陈吉祥和孙芝廷，陈吉祥认可修理厂搬走后有一段时间没有水电，确实给赵晨宇造成影响，并同意延长一个半月的租赁时间。赵晨宇提供证人初天华、刘某当庭作证，初天华证明2012年12月及2013年1月份自己到赵晨宇在东站南面的楼房三楼东头大屋子那学习编织中国结的技术，因赵晨宇手不太好使，想用电脑教学，但因为没有电，不能用电脑看教程，自己去了三趟都没有电，因此没有学成。刘某作证称，自己原系汽运公司的职工，与赵晨宇都在东站的院里，自己在大修厂看门、做饭，大修厂搬走后，自己就在东站那卖水等物品，2012年12月份大修厂搬走后水电都断了，2013年2月汽运公司去安的水，证人房屋现在还没有电。赵晨宇提供门曰诗书面证明一份，用于证实维修房屋费用1800元。提供定州市长城体育用品厂李某证明一份及销货清单一份、袁某的证明一份，用于证明因房屋漏水造成产品生锈、返厂维修。赵晨宇另主张自己在房屋内经营武术服装、武术器械及其他体育用品，并在网上出售，因此对停电造成的经营损失要求按山东省批发零售业最低收入标准计算。汽运公司认可由自己为赵晨宇供水电，汽运公司主张赵晨宇开始租房时用的是井水，后因水井的压力罐坏了，2012年年末又接了自来水，为了方便管理，修理厂给上了锁，并给赵晨宇一把钥匙，后来赵晨宇认为不方便，去找汽运公司，汽运公司物业单独给赵晨宇又接了自来水龙头，但电是各家各套的电表。汽运公司对赵晨宇提供的照片除厂房照片一张认可外，其余都不认可，对水龙头和电表的照片质证称厂房现由王某租赁经营，照片无法证明拍摄时间，也无法证明停电时间和停电事实，但认可王某给锁过水龙头，只是锁的时间点和延续的时间不清楚，因此锁水龙头的行为与汽运公司无关，王某当时也给配过钥匙让赵晨宇使用。汽运公司对房屋漏水的照片质证称无法确认拍摄的地点、时间，即使是承租房屋，按合同约定，也应由赵晨宇自行修复，费用自理，与汽运公司无关；对赵晨宇提交的器械损失的照片，认为同样不能证明受损的商品的锈蚀的时间和原因，与汽运公司无关，是赵晨宇个人原因造成。对录音证据的真实性没有异议，认可是陈吉祥与赵晨宇之间的录音证据，但赵晨宇整理的材料省略了不少内容，陈吉祥只是说可能有影响，作为公司领导，出于息事宁人的角度同意给赵晨宇延长租赁时间，不能由此证明汽运公司给赵晨宇停水停电。汽运公司对刘某的证言质证称，证人曾经是汽运公司职工，2010年左右就退休了，由于证人家庭困难，证人就私自拉电在东站卖冷饮，后来因公司经营困难，就不让证人再在东站卖东西，2012年12月份以前汽运公司就给证人停电了，但只认可给证人个人停电，没有给赵晨宇停过电。汽运公司质证称，证人初天华在作证前，与赵晨宇串通过，证人证言不是证人独立意思的表示，对证人证言不认可；对门曰诗书面证明不认可，质证称证人未当庭作证，且房屋没有维修过，因此对维修费用不予认可；对定州市长城体育用品厂李某的证人证言质证称，证人李某并未在现场亲眼看到春秋大刀等器械系因房屋漏水所致，且器械生锈可能是多种原因造成，李某也没有相应的鉴定资质，且该份证明没有出具证明的时间，因此李某的证明不予认可；对袁某的证明质证称证人袁某在该份证明中明确说明其所证明的电镀武术单刀被淹是听赵晨宇所说的，也就是说证人袁某也无法确认上述器械被淹是因为房屋漏水所致，且上述证明也是自然人出具的，证人应出庭作证，对证明不认可。对于署名赵晨宇的销货清单也不认可，该份清单既没有公章也没有个人签字，且系复写件，对其真实性有异议。汽运公司对自己的辩称理由提供王某当庭作证。证人王某称，2013年1月15日自己承包了汽运公司所有的汽车东站院里南部的全部修理车间，当时院里有水有电，用的是井水，因为冬天天冷，压力罐冻了，没有水，但如果天气暖和的时候会有水，没有水的时候只能去加油站提水，自己的修理厂与加油站共同承担水费，2013年4月份左右，自己就找人从加油站那接了一个PVC管的水龙头到院里，修理厂里有大车经常乱用水，自己就将水龙头安了锁，把钥匙给徐学军一把、给周克富一把、自己办公室也放了一把，谁用水就可以去拿钥匙开锁用水，现在也锁，但不是常用，这只是为了防外人用水，并不是不让院里的人用水；自己从承包开始就承担院里的水费、电费，别人没有管过，当时承包时也没有约定。赵晨宇质证称证人承包汽运公司的修理厂，与汽运公司有利害关系，且水管不是证人接的，也不是证人锁的，对证人证言不予以认可。原审法官在审理过程中曾于2013年8月、2014年5月、2014年7月三次到涉案房屋内实地勘查，涉案房屋没有电，该房屋房顶有漏水痕迹，房屋内存放着武术器材一宗、电脑一台，房屋内隔有独立小间。汽运公司对房屋未通电的原因不清楚，后解释是因为电业局排查临时停电，但对自己的主张未提供证据证明。针对汽运公司主张的解除租赁合同的请求，2014年7月28日双方达成协议，均同意解除双方于2012年3月15日签订的房屋租赁合同，并且双方商定给赵晨宇一个月的搬家时间。但双方对汽运公司的本诉请求赵晨宇给付房租和违约金未达成协议。对赵晨宇的反诉请求，因汽运公司不予认可，经赵晨宇申请，一审法院委托烟台博方达价格评估有限公司进行鉴定，鉴定机构于2015年2月25日向一审法院申请称其出具的博评字[2014]第0131号、第0133号价格评估报告因格式错误，该评估报告作废，并重新出具了博评字[2014]第0131-1号评估报告书载明：“四、评估基准日：2012年12月15日—2013年4月15日、2013年5月15日—2014年7月28日。七、评估结论：在评估基准日内，经营收入损失评估价格：肆万叁仟肆佰肆拾伍元整（43445.00）元。因房屋漏雨导致产品损坏损失价格为：肆仟零柒拾元整（4070.00）。合计损失价格为：肆万柒仟伍佰壹拾伍元整（47515.00）。”赵晨宇对该鉴定报告书无异议，汽运公司对该鉴定报告书有异议，并申请鉴定机构出庭接受质询。2015年4月10日烟台博方达价格评估有限公司的法定代表人吴军友出庭接受质询。另本案重审庭审中，虽经法院释明，汽运公司方坚持认为合同相对人是赵海娜，不同意变更诉讼请求。赵晨宇主张汽运公司持续停电停水，2013年4－5月份只是中间供过几天的电，水一直是停用状态。赵晨宇主张装修增建内容是，在租赁的房屋内用木板、密度板等材料隔建成一个约20平方米的办公室，另有两个大遮光窗帘。汽运公司对此不予认可。一审法院认为，华晟公司在案件审理期间，明知债权债务未确定，未合法清算即申请注销，应列其原股东为本案当事人。华晟公司与赵海娜成立房屋租赁合同关系，应按合同约定履行各自义务。赵海娜系代赵晨宇签订的合同，赵晨宇系该合同的相对人。汽运公司经法院释明但不同意变更诉讼请求，其对赵海娜的诉讼请求不予支持。现场勘查时，租赁房屋确实存在未通电的事实，证人证言也反映水龙头上锁的事实，结合赵晨宇提供的录音证据，可以认定华晟公司违反合同约定的供水供电义务在先。关于赵晨宇经营损失数额的认定问题，烟台博方达价格评估有限公司博评字[2014]第0131－1号价格评估报告确定的43445元是赵晨宇在评估基准日内即2012年12月15日至2013年4月15日期间和2013年5月15日至2014年7月28日期间以租赁房屋进行正常经营的可得利益，赵晨宇在原审审理过程中认可华晟公司对租赁房屋第一次停电的期间为2012年12月份至2013年2月25日，2012年4月10日解决用水问题。赵晨宇提供的证人刘某称2012年12月水电都断了，2013年2月份华晟公司去安的水，由此来看，2013且2月25日到4月15日期间停水停电事实不能认定，参照评估正常经营收入43445元，将以上时间段相应扣减3865元，认定赵晨宇的损失39580元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华晟公司未能按合同约定提供水电服务的事实存在，应承担损失赔偿的违约责任。支付违约金和赔偿损失是合同违约责任的主要形成，违约金具有补偿性。约定的违约金小于实际经济损失，守约方可要求违约方在支付违约金的同时，就不足的部分赔偿损失。但二者相加不得超过违约方造成的经济损失。关于本案违约责任，合同约定违约金是50%的年租金，赵晨宇反诉要求汽运公司承担违约责任，给付违约金，同时要求赔偿损失，赔偿损失的数额超过违约金的数额，应以损失数额为限即39580元。赵晨宇要求汽运公司再行承担另租房费用8000元，与损失赔偿重复，不予支持。华晟公司作为出租方未尽维修义务，对于赵晨宇因房屋漏雨造成的损失，按评估价值4070元予以赔偿。对于赵晨宇为租赁房屋装修增建，赵晨宇主张3000元，考虑合同约定租期届满即归出租方，双方协商解除合同时间为2014年7月28日，合同约定的租期期满时间为2015年3月19日，可按剩余使用期限7个多月，进行折价，酌情认定汽运公司按600元数额返还赵晨宇。赵晨宇主张维修款1800元证据不足，其主张的搬家费并非合同义务，也无相关依据，不予支持。租赁合同履行期间，华晟公司向赵晨宇提供了租赁房屋，赵晨宇交纳租赁费用系合同义务，赵晨宇请求返还房租不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、驳回蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥对赵海娜的诉讼请求；二、蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥赔偿赵晨宇经营收入损失39580元，装修款600元，产品损失4070元，共计44250元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回赵晨宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2000元由汽运公司负担。本诉案件受理费50元，由赵晨宇负担。反诉费187元由汽运公司负担。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵海娜与赵晨宇系姐弟，赵晨宇主张赵海娜代赵晨宇与华晟公司签订房屋租赁合同，赵晨宇为租赁房屋的实际使用人，且由赵晨宇交纳租赁费用，赵晨宇为租赁合同的权利义务实际承担者，因此申请参加诉讼。一审法院经审查，通知赵晨宇作为本诉被告、反诉原告参加诉讼。赵晨宇主张其由赵海娜代为签订租赁合同，赵海娜亦出具书面材料确认其代赵晨宇订立合同的事实，应当认定赵晨宇对赵海娜代理行为的确认，且相关证人证言、录音资料均可证实赵晨宇实际使用租赁房屋的事实，在赵晨宇与陈吉祥等人交涉合同事宜中，出租方也未就赵晨宇的主体方面提出异议，因此，赵晨宇作为合同主体主张相关权利并无不当，上诉人所主张原审判决突破合同相对性、赵晨宇诉讼主体不适格，理由不当，依法不予支持。被上诉人主张存在水电未正常供应的事实，提供了证人出庭作证以及录音资料等，上诉人没有提供充分的反驳证据，应当承担相应后果，原审认定被上诉人主张的事实成立亦无不当。上诉人对鉴定机构作出的评估结果提出异议，鉴定机构书面予以回复，且派员出庭接受质询，上诉人没有证据证实鉴定机构所作出的鉴定结论存在明显缺乏依据等情况，故鉴定结论应依法采信。原审法院根据双方合同的客观情况酌情认定赵晨宇的添附财产价值，系自由裁量权行使的结果，不违反法律之规定，上诉人对此提出异议，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蓬莱市汽车运输总公司、陈吉祥负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一七年六月三日书记员 张 筱 关注公众号“”