（2017）闽0103民初1261号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-29
案件名称
林明发与福州市台江区房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林明发,福州市台江区房地产开发公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初1261号原告：林明发，男，1961年8月30日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。被告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，统一社会信用代码913501001545003239。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。原告林明发与被告福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江区开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏清杰，被告的委托诉讼代理人袁海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林明发向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付安置房面积补偿款27069.65元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：林文煜系原台江区XX路（巷）XX号房屋的所有权人，于2000年10月28日去世，生前无遗嘱。2003年8月27日，林文煜的法定继承人（原告等人）以林文煜名义与被告、福州市台江区房地产征收工程处就坐落于台江区XX路（巷）XX号房屋签订《拆迁补偿安置协议书》，达成拆迁补偿安置事宜相关协议：林文煜被拆除房屋总建筑面积465㎡；被告同意就地安置林文煜住宅45㎡户型一套、60㎡户型一套、75㎡户型二套、105㎡户型二套等共六套安置房；还约定按安置房实际建筑面积结算，多还少补等内容。原告等人按协议书约定，自行搬迁完毕并自行过渡。2005年4月1日，原告与其他继承人到公证处办理《继承权公证书》、《房产分割协议书》，约定二套105㎡户型单元房中的一套归原告所有。2005年6月，被告与原告等人（仍以林文煜的名义）签订《回迁安置决算单》等，约定拆迁协议中那套安置在三保园的105㎡面积为102㎡，并交付位于台江区××单元安置房。原告根据《房产分割协议书》的约定继承上述安置房。直到2015年6月，被告通知原告领取《义、帮洲（二期）产权决算表》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》等相关结算和办理产权证材料，原告才得知被告交付的安置房面积仅为96.67㎡，与约定的建筑面积102㎡相差5.33㎡。被告的违约行为损害了原告的合法利益，依法应补偿原告损失。参照与三保园同地段同时开发的颐景园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，被告应对原告的安置房面积不足部分超过千分之六的4.72㎡进行加倍补偿为30208元（4.72㎡×3200元/㎡×2），未超过千分之六的0.61㎡按合同原价返还原告，为405.65元（0.61㎡×700元/㎡×层次调节系数95%），被告应就上述面积不足部分共向原告补偿30613.65元，扣除已退还的3544元，仍应补偿27069.65元。原告为此向本院提交了下列证明材料：1、拆迁补偿安置协议书、继承权公证书、房产分割协议公证书；2、回迁安置决算单，义、帮洲（二期）产权决算表，销售不动产统一发票（自开）发票联；房产证，被告辩称，1、首先，根据案涉《拆迁补偿安置协议书》第三条的约定乙方（被拆迁人林文煜）同意缴纳安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房的实际建筑面积结算，多还少补。其次，《回迁安置决算单》上加盖“产权面积以房管局核定面积为准”的印章，证明双方对于安置房实际面积约定以房管局核定面积为准达成共识。因此，答辩人与被拆迁人明确约定对于安置房面积差的处理方式是多退少补，据实结算。答辩人已将面积差5.33平方米的应退还的金额3544元退给原告，且原告已经接收，说明双方已对面积差的问题处理完毕，原告要求答辩人承担面积不足造成的损失没有事实及法律依据。2、即使答辩人需要补偿安置房面积差损失的，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算；不足面积误差超出3%部分，双倍返还购房价款给买受人。因此，本案面积误差3%以内的予以结算返还给原告，超过3%部分2.27平方米才予以双倍返还购房款。3、原告不是本案适格的诉讼主体。原告提供的继承权公证书证明包括原告在内的各继承人明确各方对被继承人林文煜名下的拆迁安置房享有的继承权。原告林明发是基于继承被继承人林文煜名下拆迁安置房而取得XX园X座XXX单元房屋的产权，即原告继承的是该房屋的物权。而被拆迁人林文煜基于案涉《拆迁补偿安置协议书》约定的相关权利义务是属于合同之债的债权，本案正是基于该债权引起的诉讼，而非物权纠纷。原告未能证明其继承了被继承人林文煜享有的《拆迁补偿安置协议书》关于对诉争XX园X座XXX单元安置房的相关合同权利、义务。因此，答辩人认为原告林明发无权提起本案诉讼。经审理查明，原坐落于台江区XX路（巷）XX号的房产，建筑面积为465㎡，所有权人登记为林文煜。2003年8月27日，以被告台江区开发公司为甲方（拆迁人），林文煜为乙方（被拆迁人）（原告林明发等人作为乙方的委托代理人），福州市台江区房地产拆迁工程处为丙方（拆迁实施单位），三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定：经福州市房地产管理局榕房拆许字（2003）第020号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区XX路（巷）XX号，属私产（所有权人：林文煜）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议“一、乙方被拆除房屋总建筑面积465㎡；其中住宅建筑面积465㎡，……。二、甲方同意就地安置乙方住宅45㎡户型一套、60㎡户型一套、75㎡户型二套、105㎡户型二套，计陆单元（套）……。三、乙方要求（产权调换、继续承租、购买）安置房，其产权归原权人所有，安置房费元。甲方应付给乙方各项补助费合计元，乙方同意扣除补偿、补助费等元，另交元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补。（详见计算单）四、乙方实行自行过渡，过渡期限多层小高层24个月、高层36个月。逾期甲方应按照有关规定给乙方每月增发临时安置补助费。五、乙方保证于6月19日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，若擅自拆除损坏，乙方应负责赔偿。六……。七、本协议书壹式伍份……《计算单》为本协议书附件。八、特约事项：该户……1000.8㎡、扣78㎡安置私租户，货币安置457.8㎡，余下465㎡就地安置。该协议所附的《拆迁补偿费和购房计算单》记载情况如下：原房情况：建筑面积1000.8㎡、其中产权面积1000.8㎡，屋式结构木构双层，等级一等，成新50%。安置：等面积产权调换465㎡。2015年，被告制作了讼争房屋最终的《义、帮洲（二期）地块回迁安置产权调换决算单》，该决算单载明：安置房座落台江区苍霞街道××204，建筑面积96.67㎡，套内面积82.22㎡，分摊面积14.45㎡。产权调换：产权等面积96.67㎡，单价700元/㎡，层次调节系数95%，金额64285.55元；……超面积单价1800元/㎡，层次调节系数95%；上述金额合计64286元。2015年6月，上述安置房开始通知办理房屋所有权证。被告向原告退还了购房差价款3544元，并向原告提供了票面金额为64286元的销售不动产统一发票（自开）及其他办证所需的资料。另查明，2005年4月1日，原告林明发等人在福州市台江区公证处办理一份（2005）榕台证内字第XXXX号《继承权公证书》及《房产分割协议书公证书》，该上述两份《公证书》载明：拆迁安置的六套单元房屋，其中二套105㎡户型单元房中的一套归原告所有。座落台江区苍霞街道同德路15号三保园4#楼204单元的讼争房屋的产权于2016年7月14日已登记至原告林明发名下。另，本院在审理（2015）台民初字第3201号原告郑家新与被告福州市台江区房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，依职权向福州市房屋登记中心调取了XX园一期商品房X号楼701-705单元、X号楼901-906单元、X号楼701-707单元（处于电梯房中间楼层的房屋）在福州市房屋登记中心备档的合同，共计18份，并将上述各份合同的单价与被告事先向本院提交的销售情况表上所载的合同单价进行比对。经比对，调取的18份合同所载的合同单价与被告提交的销售情况表上所载的对应房屋的合同单价一致。对被告提供的销售情况表所载情况予以采信，颐景园一期商品房的销售均价为3200元。本院认为，原告林明发等人作为被拆迁人（乙方）林文煜的委托代理人与被告台江区开发公司及福州市台江区房地产拆迁工程处于2003年8月27日签订的《拆迁补偿安置协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原、被告双方均应按约履行。原告林明发现已继承取得讼争拆迁安置房权益，其有权就该合同项下的权利提出主张。2005年，被告与原告约定安置房面积为102㎡，并交付位于台江区××××单元安置房。而被告现实际交付给原告的XX园X座XXX室的建筑面积为96.67㎡，比102㎡减少了5.33㎡，超出相关法律法规允许的误差范围，已经构成违约，原告有权要求被告台江区开发公司赔偿损失。根据《福建省房屋消费者权益保护条例》（2001年1月1日起施行）第十四条的规定：“……房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，……”，据此，被告台江区开发公司应对安置房中面积不足部分超过千分之六的面积即4.72㎡【（5.33㎡÷102㎡－6‰）×102㎡】加倍补偿原告林明发。由于拆迁房的购房单价明显低于同时期同地段商品房的市场价格，若直接按照拆迁协议上的购房单价补偿原告林明发，难以弥补原告的实际损失，同时，鉴于义帮洲旧屋区拆迁改造属于政府对旧屋区的改造项目建设，从兼顾合同履行情况及当事人过错因素的角度考虑，可参照与三保园同地段同时期开发的颐景园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，对原告林明发的安置房面积不足部分超过千分之六的4.72㎡进行加倍补偿为30208元（4.72㎡×3200元/㎡×2倍），未超过千分之六的0.61㎡（5.33㎡-4.72㎡）应按原合同价返还原告，为405.65元（0.61㎡×700元/㎡×层次调节系数95%）。被告台江区开发公司就上述面积不足部分总共应向原告补偿30613.65元（30208元+405.65元），因被告台江区开发公司在2005年回迁初步决算时按照102㎡向原告收取购房款，在2015年办证决算时（以96.67平方米计算）向原告林明发退还了购房款3544元，故被告台江区开发公司还应向原告林明发支付面积差补偿款的金额为27069.65元（30613.65元-3544元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条、第十四条的规定，判决如下：被告福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内向原告林明发支付安置房面积差补偿款人民币27069.65元；如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，由被告福州市台江区房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 傅建勇人民陪审员 唐爱华人民陪审员 魏宝珍二〇一七年六月二十八日书 记 员 郭楚楚附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。第十四条消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。PAGE 更多数据：搜索“”来源：