（2016）新4301民初1405号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-09-07
案件名称
黄世开、孙桂荣与阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阿勒泰市人民法院
所属地区
阿勒泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄世开,孙桂荣,阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4301民初1405号原告：黄世开，男，1969年1月1日出生，汉族，无固定职业，住阿勒泰市。原告：孙桂荣，女，1978年10月20日出生，汉族，无固定职业，住阿勒泰市。共同委托诉讼代理人：程秀岩，新疆木山律师事务所律师。被告：阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司，住所地阿勒泰市文化路1区21-127栋。法定代表人：史发国，系该公司经理。委托诉讼代理人：蒋容波，广东强邦律师事务所律师。原告黄世开、孙桂荣诉被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司（以下简称俄罗斯步行街）买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄世开及共同委托诉讼代理人程秀岩，被告俄罗斯步行街的法定代表人史发国、委托诉讼代理人蒋容波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄世开、孙桂荣向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即办理属于原告的位于文化路一区76栋负一层02号房不动产证书；2、被告赔偿违约金1600元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年初，原告购买被告位于阿勒泰市文化路一区76栋负一层2号房，面积为225平方米，双方签订《商品房买卖合同》，总价值为1597500元。2013年5月9日，原告向被告支付完全部房款，被告出具了发票，双方约定2014年办理房产证，到期后被告并未履行义务，至今未办理房产证，双方多次协商无果，故诉至法院。被告俄罗斯步行街辩称，1、原告的诉请无法律依据，原告未支付完房款，双方约定的总价款应为2150000元。为了避税，签订了两份合同，原告应按照协议约定的真实价款履行，原告尚欠被告房款552500元；2、原、被告双方签订的合同中未约定办理不动产证的期限，被告不承担违约责任；3、目前与原告有关的房屋产权证都正在办理过程中，其中有政府规划调整变更、主管部门未及时竣工验收等客观原因，属不可抗力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月25日，原告黄世开与被告签订《购房协议》，约定黄世开购买被告位于阿勒泰市文化路1区76栋负一层（原美家电器），总价款为4300000元。该协议未实际履行。后二原告又与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于阿勒泰市文化路一区76栋负一层2号商品房，约定面积为225平方米，单价7100元每平方米，总价值为1597500元，合同未注明签订日期。2013年5月，原告陆续向被告支付房款，于2013年5月9日支付完毕，由被告向原告出具发票1张。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。被告于2013年5月份将商品房交付原告使用。至今未办理房屋权属证书。另查明，被告将2012年9月25日《购房协议》中约定的文化路一区76栋负一层，分割成两套分别出售给二原告及黄世开、黄开英、黄世荣、邓爱全、李三清，单价均为7100元每平方米。原告黄世开、孙桂荣为支持其主张，向法庭出示如下证据：证据1、《商品房买卖合同》1份复印件。证明原、被告双方已签订了买卖合同，合同中约定了原告的付款期限，被告在交付之日起300日内办理房产证，被告没有在约定期限内办理房产证，构成违约，应当承担1600元的违约金；证据2、销售不动产统一发票复印件。证明原告按照合同约定向被告支付了房款1597500元，并开具了发票，原告按照合同约定已支付完房款；证据3、被告于2015年8月18日出具的证明。证明本案被告证实正在给原告办理房产证；证据4、被告出具的收款收据3张。分别为2013年1月8日收文化路1区76栋负一层500000元房款、2013年1月28日，收酒店负一层1000000元房款、2013年5月2日，收文化路1区76栋负一层100000元房款。证明原告已将全部房款付清，被告才给原告出具的发票。经被告俄罗斯步行街质证，对原告出示的证据1的真实性认可，但合同中未注明签订日期，未约定办理房产证的期限；对证据2不认可，对证据3的真实性认可，但与本案无关联性，其余不认可。对证4的真实性认可，但1月28日的收据里写的是酒店负一层，不能确定与本案有关联性；被告同时出售给原告2套商铺，是共同的房款，原告只是支付了一半的房款。被告俄罗斯步行街向法庭出示如下证据：证据1、2012年9月25日双方签订的《购房协议》复印件。证明当时被告向原告出售的大商铺包含了2号商铺和3号商铺，总的协议中2号和3号两个商铺的交易价是4300000元。证据2、原告与黄世开、黄开英、黄世荣、邓爱全、李三清签订《商品房买卖合同》复印件。该份协议与证据1相互佐证，该协议中约定的为3号商铺，也是为了避税，将合同的总价款写少了。协议中约定的价格条款无效。真实价格应该是每个商铺2150000元，被告愿意按照真实情况纳税。证据3、商品房买卖合同2份。2010年5月陶爱购买被告负一层G-1-02，单价12800元每平米；2009年8月程学英购买被告的负一层G-1-01，单价11680元每平米。证明这2份合同都是在原告购买本案商铺之前，当时的价钱没有之后的价钱高，原告后面以7100多元每平米的价格购买商铺是不成立的。经原告黄世开、孙桂荣质证，对证据1的真实性认可，但是签完合同后发现房屋漏水，被告便不想买了，后来原告又与被告方经理赵昊丹商量，由原告和原告亲属分别购买一半，价格谈成后，原、被告签订的买卖合同。对证据2的真实性认可，对证明目的不认可。对证据3的真实性无法核实，对该证据不认可。本院出示（2016）新4301刑初82号民事判决书1份，赵昊丹第五次谈话笔录节录、赵昊丹谈话笔录。经原告黄世开、孙桂荣质证，对上述证据均予以认可，经被告俄罗斯步行街质证，对上述证据的真实性认可，但判决书与本案无关联性，赵昊丹谈话笔录上表达不完整。本院认证意见为，对原告黄世开、孙桂荣出示的证据1、2、3、4的真实性予以确认，但合同中并未约定办理房产证的期限，对被告出示的证据1、2予以确认，对证据3因属复印件本院无法核实，对本院出示的证据的真实性予以确认，但经查判决书与本案无关联性。本案争议焦点为1、原告是否按照合同约定，付清了全部房款；2、被告未履行过户义务，是否构成违约，并承担违约金1600元。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，依法成立的合同应受法律保护。合同双方应按照诚实信用原则依法履行合同，违约方应承担法律责任。被告辩称原告应付总房款为2150000元，原告未按照合同约定履行付款义务的意见，本院认为双方于2012年9月25日签订的《购房协议》，约定总房价为4300000元，但双方并未实际履行，后被告又将《购房协议》中的商铺一分为二，分别与二原告及黄世开、黄开英、黄世荣、邓爱全、李三清签订了《商品房买卖合同》，两份合同中都约定房价为7100元／平方米，总房价为1597500元，后签订的《商品房买卖合同》变更了原《购房协议》中的购买主体及单价，亦属双方真实意思表示，双方应按照后面签订的《商品房买卖合同》进行履行权利和义务，故对被告的辩论意见，本院不予采信；庭审中被告认可二原告已支付了1597500元的房款，因双方签订的《商品房买卖合同》中未注明签订的日期，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。经核实，被告于2013年5月份将商铺交付原告使用，本案合同中约定了被告提供资料报备的时间，但未约定被告办理房屋权属证书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。故被告应在第三百零一日前协助原告办理房屋权属证书，因被告未提供证据证实其已提供了资料进行报备，故认为本案所涉房屋至今未办理房屋权属证书属被告的原因，故被告构成违约；根据合同约定被告应支付二原告违约金1597500元×0.1%为1597.5元。原告诉请的1600元的违约金高于1597.5元，本院支持违约金为1597.5元。依照《《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黄世开、孙桂荣办理位于阿勒泰市文化路一区76栋负一层02号商品房不动产权属证书；二、被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄世开、孙桂荣违约金1597.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 杨本凤二〇一七年六月二十八日书记员 吴 兰 更多数据：