（2017）黔27民终634号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-24
案件名称
余德良、张二妹确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余德良,张二妹
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终634号上诉人（原审被告）：余德良，男，1965年10月5日生，汉族，贵州省长顺县人，农民，原住长顺县，现住长顺县，被上诉人（原审原告）：张二妹，曾用名张秀英，女，1943年4月17日生，汉族，贵州省长顺县人，农民，住长顺县，上诉人余德良与被上诉人张二妹确认合同无效纠纷一案，长顺县人民法院于2016年12月12日作出（2016）黔2729民初926号民事判决后，余德良不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。余德良的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，对农村村民一户一宅、宅基地面积、审核和批准程序等作出了强制性规定，同时，该条第四款明确规定，村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。因此，无论是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关法条，均没有对村民出卖农村集体土地上的房屋有任何限制和强制性规定。一审把农村房屋买卖行为等同于农村宅基地使用权的取得没有事实和法律依据；2、一审对农村集体土地上的房屋是否允许买卖，未予以认定和说明。目前，没有法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，一审对上诉人房屋买卖协议的认定缺少事实和法律依据；3、就本案双方签订的房屋转让协议来看，上诉人不否认转让协议中关于责任田的无偿使用或者变相转让行为，属无效的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，双方在协议中对责任田的处分属于无效条款，但不影响双方对房屋转让关系的法律效力。此外，上诉人在2012年接管房屋后不久，三栋房屋中的两间厢房因年久失修垮塌，上诉人在厢房原址上重新修建平房两间，且上诉人所购房屋于2016年11月被政府征收并拆除。张二妹二审未提交书面答辩意见。张二妹向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2012年7月11日签订的转让房屋协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月14日，原告将其所有的正房一栋和厢房两栋以及承包地名为刮老关脚的一块责任田以56800元的价格一并转让给被告。同年7月11日双方补签转让房屋协议书，此后，原告将集体土地建设用地使用证和粮食直补存折交与被告。双方签订协议后被告已实际占有原告的房屋和管理原告的责任田。2016年11月，被告与原告购买的房屋被国家征收，房屋和宅基地补偿款20余万元被被告领取，故引起纠纷。一审另查明：被告与原告不是同村村民，双方转让房屋后未办理过户手续。一审法院认为：宅基地的使用权具有社会福利和公益性，由本集体经济组织无偿分配给本集体成员使用。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民宅基地的取得需经（乡）镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村房屋虽然作为私有财产可以由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让人取得宅基地使用权。本案原被告虽然签订房屋转让协议，同时也按协议履行各自的义务，但因被告不是代化村光明组村民，不享有该村集体经济组织成员资格，不能取得宅基地使用权，双方所签订的协议不能达到预期法律效果。综上，原告张二妹转让房屋和责任田土给被告余德良的行为违反法律法规的强制性规定，双方签订的转让协议无效。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：原告张二妹与被告余德良于2012年7月11日签订的《转让房屋协议书》无效。案件受理费减半收取25元，由原告张二妹承担。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：《转让房屋协议书》中涉及的房屋已被征收拆除，该房屋共获得补偿款20余万元，但房屋所占用的宅基地并未采取货币补偿的方式，而由相关部门重新划分。本院认为：从双方于2012年7月11日签订的《转让房屋协议书》内容来看“一、原张秀英房屋（位于长顺县代化镇××村××队××组大坡顶）三栋以大写人民币五万六千八百元（小写56800元）转让给乙方余德良使用。乙方同时享受该房屋宅基土地使用；二、原张秀英田（位于代××××村摆刚坝刮老关脚）一块归乙方余德良无偿使用。乙方并担负该块良田的相应权利（国家补助）和相应义务（上粮、回收土地），与甲方张秀英无关；……”，该协议书的标的物是被上诉人张二妹的房屋，并未包含房屋所占用的宅基地和被上诉人张二妹的承包地，因当时房屋未拆迁，宅基地与房屋作为不可分割的部分，在签订房屋转让协议时才约定由上诉人余德良使用，而被上诉人张二妹的承包地是作为签订房屋转让协议的条件约定由上诉人余德良无偿使用。因农村宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，而上诉人余德良并不是被上诉人张二妹所在集体经济组织成员，上诉人余德良不具有享有该集体经济组织宅基地的身份，故《转让房屋协议书》中有关被上诉人张二妹将其宅基地由上诉人余德良使用的约定应为无效约定。至于《转让房屋协议书》中有关被上诉人张二妹将其承包地无偿给上诉人余德良使用的约定，因该约定是以转让房屋为前提条件，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”的规定，该约定也应当认定为无效。虽然《转让房屋协议书》中有关宅基地和承包地的约定无效，但由于现双方签订的《转让房屋协议书》中涉及的房屋已被征收拆除，该房屋所占用的宅基地由相关部门重新划分，该房屋及其宅基地因征收出现了可分割的情况，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《转让房屋协议书》中有关宅基地和承包地由上诉人余德良管理使用的约定无效并不影响《转让房屋协议书》中有关房屋买卖约定的效力。因此，应当认定上诉人余德良与被上诉人张二妹于2012年7月11日签订的《转让房屋协议书》中有关房屋买卖的约定有效，有关宅基地和承包地的约定无效。被上诉人张二妹主张确认《转让房屋协议书》全部无效的理由不成立，本院不予支持，一审认定该协议书全部无效不当，本院予以纠正。既然《转让房屋协议书》中有关房屋买卖的约定有效，那么上诉人余德良因其购买的房屋被征收所得的补偿款应当归其所有。综上，上诉人余德良的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长顺县人民法院（2016）黔2729民初926号民事判决；二、上诉人余德良与被上诉人张二妹于2012年7月11日签订的《转让房屋协议书》中有关房屋买卖的约定有效，有关宅基地和承包地的约定无效；三、驳回被上诉人张二妹的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，上诉人余德良承担12.50元，被上诉人张二妹承担12.50元；二审案件受理费50元，上诉人余德良承担25元，被上诉人张二妹承担25元。本判决为终审判决。审判长 蔡云飞审判员 陈福江审判员 王天才二〇一七年六月二十八日书记员 王 玮 来自