（2016）湘0104民初8333号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-10
案件名称
文淋映与覃文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文淋映,覃文,尹飞鸿,湖南房天下房地产经纪有限公司,唐艳琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初8333号原告文淋映，男，汉族，1990年1月1日出生，住湖南省道县。委托代理人李铮，湖南肃天律师事务所律师。被告覃文，男，土家族，1983年10月3日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人覃光福，男，土家族，1948年9月28日出生，住湖南省汉寿县，系被告父亲。委托代理人周惠娟，湖南博泰律师事务所律师。第三人尹飞鸿，女，土家族，1990年3月6日出生，住长沙市雨花区。委托代理人李益友，湖南经卫律师事务所律师。第三人湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。法定代表人徐瑞东。委托代理人罗薇薇，女，土家族，1988年10月17日出生，住湖北省利川市。第三人唐艳琴，女，汉族，1991年12月9日出生，住湖南省道县。原告文淋映诉被告覃文、第三人尹飞鸿、湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下经纪公司”）、唐艳琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文淋映及其委托代理人李铮，被告覃文的委托代理人覃光福、周惠娟，第三人尹飞鸿及其委托代理人李益友，第三人房天下经纪公司的委托代理人罗薇薇，第三人唐艳琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文淋映诉称：原告与被告在中介的居间下，自愿协商一致，由原告购买被告位于湖南省长沙市南二环一段518号阳光壹佰新城1号地块B2区1-76栋803号商品房，就此原告与被告于2016年8月31日签订了《房屋买卖合同》。同日，原、被告与房天下经纪公司共同签订了《居间服务合同》。《房屋买卖合同》、《居间服务合同》对原、被告及中介公司的权利义务作出了明确约定，对于违约责任也进行了明确约定。《房屋买卖合同》、《居间服务合同》签订当日，原告即依照约定，支付了40000元房屋交易的定金，并向房天下经纪公司支付了9600元居间服务费及4500元按揭服务费。之后原告依照约定提供了相关资料给房天下公司的工作人员，至此原告己履行了《房屋买卖合同》到此阶段的全部义务。在原告完成上述事务的同时，却被房天下经纪公司告知，被告迟迟不提供相关资料，导致无法开展下一步工作。原因是被告在签订《房屋买卖合同》后，擅自单方提出要求变更约定好的合同付款方式，包括将定金支付方式，由委托中介托管变更为直接交付给被告，还包括将尾款150000元，由过户当天支付变更为过户前就要支付。若房天下经纪公司及原告不答应该要求，被告明确表示不会卖该房屋，更不会配合办理交易手续。就此问题房天下经纪公司员工、原告均与被告多次沟通，被告仍然不同意按照合同约定履行义务，坚持要擅自变更合同付款条件，导致本次房屋交易中止，无法继续履行。之后被告于2016年9月24日还就此去房天下经纪公司营业场所吵闹，影响到中介公司正常经营，最后中介公司请求警察出面才恢复经营秩序。2016年9月30日、2016年10月24日，房天下经纪公司分别向被告书面邮寄《履约催促函》，告知被告并催促被告依照约定履行合同，但均被被告拒绝收件退回，至今被告仍旧拒绝依照约定履行合同义务。而原告本身因在外地工作，为此也已多次往返长沙，耗费大量时间、人力、财力，现因被告的根本性违约，该次房屋买卖交易己无法继续进行下去，造成原告严重损失。故此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告退还已支付的定金40000元；三、由被告承担原告己支付给中介公司的居间服务费9600元、按揭服务费4500元；四、被告依照《房屋买卖合同》约定按交易总房价款的20%向原告支付违约金，即请求被告向原告支付违约金128000元；五、被告承担本案的诉讼费用。被告覃文辩称：一、本案合同没有成立。原告提供的证据中有一份《房地产经纪服务事项告知书》，可以充分说明被告己将本案房屋的权属情况告知了中介和原告涉房房屋为被告与配偶尹飞鸿所共有。出售房屋时，按规定《房屋买卖合同》上应该有尹飞鸿的直接签字，但《房屋买卖合同》上她没有签字，甚至在《配偶同意出售声明书》上尹飞鸿也没有签字，这说明共有人之一的尹飞鸿至少是没有同意按本案中的《房屋买卖合同》上的条件出售房屋。卖方是一个整体，尹飞鸿没有签字应视为作为一个整体的卖方没有与买方就合同内容达成一致。顺便指出的是，《告知书》上的“配偶同意出售”是与事实不符的，是原告和中介联合串通造假所致。二、被告没有收到原告一分钱，无法返还。根据原告提供的《收据》、《收款收据》、《银行流水》交易记录等证实，原告所付上述款项直接转到居间方的私人账户，被告未收到原告的款项，故被告无需返还，也无法返还40000元的定金。三、原告要求赔偿费用没有法律依据。首先，本案合同没有成立，居间没有成功，原告可以要求中介继续履行义务，而无权要求被告支付中介费。另，中介费也明显偏高。其次，本案还没有到按揭贷款的阶段，因此根本就没有按揭服务费开支。四、要求被告赔偿违约金没有法律依据。主要理由为：1.合同是否成立的问题。2.退一步讲，即使合同成立了，亦属无效，无效合同，就不存在违约金的问题。3.再退一步讲，即使本案房屋买卖合同是合法有效，也存在一个履行不能的问题，由于居间方、原告串通致使《房屋买卖合同》履行不能，合同的目的无法实现。基于上述理由，被告在本案中无任何违约行为，所以不应向原告支付违约金。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回。第三人尹飞鸿述称：我是涉案房屋的共同共有权人，原告也知道涉案房屋系共同共有，因此，我应该是买卖行为的当事人。如果我同意，我会在买卖合同上签字，至少在《配偶同意出售声明书》上签字代替在买卖合同上直接签字，但我未在《配偶同意出售声明书》签字，更未在买卖合同上签字，故涉案合同没有成立。同时，涉案房屋买卖合同在定金支付、尾款支付及按揭方面的约定均存在问题，感觉越来越像是一个陷阱、一场骗局。第三人房天下经纪公司述称：1.2016年8月30日，原、被告双方一直商洽合同事宜，因为谈到凌晨，所以合同签订日期确定为2016年8月31日。2.被告配偶尹飞鸿是在2016年8月30日在我公司阳光一百门店内在《配偶同意出售申明书》上签字，当时没有签订日期，是被告进行补签的，补签的日期为2016年8月31日，所以被告配偶尹飞鸿是同意出售房屋的，涉案房屋的出售是原、被告双方的真实意思表示，并不存在合同无效的情形。3.我公司在2016年9月30日向被告发出了《履约催促函》，催促被告提供相关资料配合原告办理贷款，但是被告拒绝；2016年10月24日，我公司又发出《履约催促函》，被告仍然拒收。4.原告支付给被告的定金是根据《房屋买卖合同（经纪成交版）》中第四条第三点第一小点的约定，双方自愿托管到我公司，且现在仍然托管在我公司账上有40000元，该托管并非我公司收取，是被告收取并委托我司托管的。5.我公司确实收取了原告9600元居间服务费及按揭服务费4500元，2016年8月的宣传是0.5%，之后是按1.5%收取，且《居间服务合同》第二条居间服务费的约定，已经明确居间服务费为9600元，三方均对此表示同意并签订，合同中手写的最后一条也明确居间服务费、按揭服务费在签约之日给居间方。第三人唐艳琴述称：同意原告的诉求。经审理查明：2016年8月31日，被告覃文（出卖方）与原告文淋映、第三人唐艳琴（买受方）签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号为CS-D0000269），约定由原告文淋映和第三人唐艳琴以640000元的价款购买位于长沙市南二环一段518号阳光壹佰新城1号地块B2区1-76栋803号房屋；双方约定房款支付方式为商业贷款付款，并约定买受人向出卖人与签订本合同1日内支付定金40000元，且定金支付方式为中介房天下托管。该合同第九条约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方需继续履行，违约方需按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。该合同第十条又约定第（一）款约定：“如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应在五个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担；另，解除合同，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约负任。”另，双方还在上述合同其他约定中做了备注，内容为：“1.交易办理流程及办理时间按房地局政策正常办理双方无异议；2.双方协商同意在买方自身贷款资质没问题前提下买方贷款批不下来双方同意和平解约不追究对方经济责任。”上述《房屋买卖合同（经纪成交版）》还对其他事项进行了详细约定。同日，就房款的支付问题，双方另又签订了附件《商业贷款付款方式补充协议》，内容有：“……第一条房屋成交总价该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计人民币640000元整，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条付款方式1.定金：买受人以房天下托管方式支付定金（不高于成交总价格20%）￥40000元整，买受人于本协议签订之日起1日内支付该笔定金。2.物业交接保证金：买卖双方同意将购房款￥10000元整作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……4.商业按揭贷款：⑴买卖双方应于签订本合同10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为￥450000元整。⑵买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。⑶贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。……5.剩余购房款（剩余购房款=成交总价-定金-物业交接保证金-户籍迁出保证金）：⑴买受人于过户当天支付出卖人购房款￥150000元整，支付方式为自行交割。……全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。……”另，被告覃文（出卖方）与原告文淋映、第三人唐艳琴（买受方）在签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件《商业贷款付款方式补充协议》当日，还签订了《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》及《居间交易资金监管提示函》，上述合约文件对涉案房屋的具体交易流程、交易中存在风险及居间交易资金监管情况进行了相应告知和提示。2016年8月31日，被告覃文（出卖方）、原告文淋映和第三人唐艳琴（买受方）、第三人房天下经纪公司签订了《居间服务合同》，约定买受人应向居间方支付居间费9600元，买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费。同时，三方当事人在该居间合同手写备注：①如因买方贷款批不下来经纪方（居间方）须退还所有佣金给买方，前提是买方自身贷款资质没问题；②买方预计贷款金额450000元人民币签约当天已支付相应按揭费4500元人民币给居间方；③买方须在签合同1个工作日内必须支付金额佣金及按揭费给居间方。上述合同签订当日，原告文淋映向第三人房天下经纪公司支付了居间服务费9600元、按揭服务费4500元，并通过第三人房天下经纪公司托管的方式向被告覃文支付了定金40000元。上述《房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件签订后，被告以定金未直接支付给出卖方、尾款支付方式及物业维修基金承担等存在问题为由，拒绝按约履行提供买方银行贷款所需卖方提供的资料等相关义务，原告文淋映及第三人房天下经纪公司经多次催促后，被告覃文仍未依约履行合同义务，为此原告遂诉至本院。另查明，原告文淋映与第三人唐艳琴系夫妻关系；被告覃文与第三人尹飞鸿系夫妻关系，涉案房屋属被告覃文、第三人尹飞鸿共有。还查明，庭审中，第三人唐艳琴声明称基于《房屋买卖合同（经纪成交版）》及《居间服务合同》所有相关权利均由原告文淋映主张，其不再提出相关权利主张。以上事实，有当事人当庭陈述，并有原告文淋映提交并经庭审质证的《房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件《商业贷款付款方式及补充协议》、《所售房屋的附随物品清单》、《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》及《居间交易资金监管提示函》、《居间服务合同》、涉案房屋房产证、《收据》、《收款收据》、《银行流水》、被告覃文与中介公司工作人员的短信记录、2016年9月24日中介公司营业现场视频、《履约催促函》、EMS快递单两张及快递投递记录查询结果、原告与被告短信沟通记录，被告覃文提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《收据》、《收款收据》、《银行流水》、原告与被告短信和微信记录，第三人尹飞鸿提交并经庭审质证的结婚、《房地产经纪服务事项告知书》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同（经纪成交版）》是否成立并生效。被告及第三人尹飞鸿抗辩认为，涉案房屋为被告覃文与第三人尹飞鸿所共有，第三人并未在《房屋买卖合同（经纪成交版）》及《配偶同意出售声明》中签字，故本案涉及的《房屋买卖合同（经纪成交版）》没有成立，即便成立也属无效。对此，本院认为，根据《合同法》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此可知，虽涉案房屋为被告覃文和第三人尹飞鸿所共有，未经第三人尹飞鸿之同意或授权，被告无权处分涉案房屋，但并不影响原、被告之间所签订《房屋买卖合同》之债权行为的效力，故被告及第三人尹飞鸿关于涉案《房屋买卖合同》不成立，即便成立也属无效之抗辩主张，理据不足，本院不予支持。因此，本院认为当事人间签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。但上述合同签订后，被告覃文经原告及第三人房天下经纪公司多次催促后拒绝履行相关义务，已经构成根本违约，其依法应当承担相应的违约责任。另，被告抗辩认为，其为收到原告一分钱；对此，本院认为，买卖双方在房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式及补充协议》等契约文件中对定金的支付方明确约定为中介托管，则涉案的40000万元定金虽托管于第三人房天下经纪公司，但仍应视为原告向被告完成了定金支付行为，故被告的此抗辩主张，理据不足，本院不予采信。至于原告的各项违约责任之主张，根据原告的具体诉请，据已查明的案件事实，本院逐一评断如下：（一）关于合同解除问题，因被告构成根本违约，加之涉案房屋的共有人尹飞鸿现亦不同意出卖涉案房屋，故原告关于解除《房屋买卖合同（经纪成交版）》之诉请，合理有据，本院予以支持；至于合同解除时间，本院确定为起诉状副本送达之日即2016年12月20日。（二）关于退还定金的问题：被告构成根本违约，则其收取定金欠缺理据，其依法应予返还；但需要予以指出的是，涉案的40000元定金系因托管至第三人房天下经纪公司名下，则第三人房天下经纪公司应配合被告覃文予以退还。（三）关于居间费的问题：系因被告的违约行为所致的直接损失，故其此项诉请，理据充分，本院予以支持，具体金额根据第三人房天下经纪公司出具的收款收取确定为9600元。（四）关于按揭服务费：因原告就涉案房屋已经无需办理按揭贷款手续，故该按揭服务费4500元应由原告文淋映另行向第三人房天下经纪公司主张，本院在此不作处理。（五）关于违约金的问题：被告构成根本违约，则应按照《房屋买卖合同》第九条的相关规定，被告应向原告支付购房总价款20%的违约金，即为128000元（640000×20%=128000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告覃文于本判决生效之日起七日内向原告文淋映退还定金40000元；二、限被告覃文于本判决生效之日起七日内向原告文淋映支付居间服务费9600元；三、限被告覃文于本判决生效之日起七日内向原告文淋映支付违约金128000元；四、驳回原告文淋映的其他诉讼请求。如果被告覃文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3942元，由被告覃文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭庆栋人民陪审员 刘润雅人民陪审员 廖寓舒二〇一七年六月二十八日书 记 员 张小晓 更多数据：搜索“”来源：