（2017）川0903民初315号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-22
案件名称
原告代碧芳与被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公、荣兴元集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代碧芳,遂宁荣兴大都会经营管理有限公司,荣兴元集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十六条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十九条，第二百三十六条
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初315号原告：代碧芳，女，汉族，1968年9月23日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。被告：遂宁荣兴大都会经营管理有限公司，住所地遂宁市滨江北路499号。法定代表人：帅晓兰，该公司总经理。被告：荣兴元集团有限公司，住所地遂宁市滨江北路499号。法定代表人：文荣，该公司总经理。二被告的委托诉讼代理人（特别授权）：潘勇，四川尚上律师事务所律师。原告代碧芳与被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公司（以下简称大都会公司）、荣兴元集团有限公司（以下简称荣兴元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋蜀新，被告大都会公司、荣兴元公司的委托诉讼代理人潘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代碧芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告大都会公司签订的《委托租赁经营合同》；2.判令被告大都会公司支付拖欠租金86728元及至退还商铺时止的租金；3.判令被告大都会公司支付滞纳金18522元及至商铺退还时止的滞纳金；4.判令被告大都会公司赔偿损害赔偿金；5.判令被告大都会公司按照《商品房买卖合同》约定的交付条件归还商铺；6.判令被告大都会公司退还商铺的电开户费及资金占用利息；7.被告荣兴元公司对上述请求承担连带责任；8.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告自愿放弃了第4项诉讼请求，并明确：第2项诉请中的租金为2015年、2016年、2017年的差额租金和未支付租金（2014年租金已支付完毕，2015年租金被告是按照购房款6.2%的标准支付的，原告要求2015年、2016年、2017年租金均按购房款9%的标准支付）；第3项诉请中的滞纳金为2015年、2016年、2017年因被告未按时足额支付租金产生的滞纳金，以欠付金额按日万分之五计算。事实和理由：原告与被告荣兴元公司于2010年10月12日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告荣兴元公司开发的位于遂宁市船山区政府西街9号荣兴大都会1栋5层的两套商业用房，被告荣兴元公司承诺对该商品房实行返租，委托专业经营公司进行经营，前三年的租金分别为购房款的7﹪、8﹪、9﹪，后期引进相应品牌的商家，并且租金水平远远高于临街商铺和百货公司，租金增益速度和价值增益速度快于其他商业模式。2010年10月12日，原告与被告大都会公司签订《委托租赁经营合同》。合同于2014年12月31日到期后，大都会公司仍继续使用原告的商铺，但拒绝与原告续签委托租赁合同，原告多次与二被告协商未果。原告认为，被告大都会公司的行为不仅违约，而且给原告造成了经济损失，被告荣兴元公司通过事先商业承诺与原告达成了商品房买卖，事后无法兑现其承诺，且其为被告大都会公司的控股股东，在谈判中租赁决策均由其作出，滥用公司独立法人地位，应由其承担连带责任，故起诉来院。大都会公司辩称，1.本案案由为房屋租赁合同纠纷，按民事诉讼法“一案一诉”的基本原则，对于原告涉及商品房买卖合同纠纷方面的诉讼请求，应不予审理；2.双方自2015年起，履行的是不定期合同，双方可以随时解除合同，大都会公司已于2015年初通知原告解除合同，双方的合同已自通知送达之日起解除，因此原告请求法院判决解除合同与事实不符，于法无据；3.原告要求按购房款的9%给付2015年及以后的租金无事实依据；4.大都会公司不应向原告给付滞纳金，因滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，不是民事责任形式，在调整民事法律关系的民法中找不出法律依据，因此原告要求滞纳金缺乏法律依据；另《委托租赁经营合同》约定的期限为三年，合同期满后因双方意见不一致，一直未能续签合同，应视为双方对2015年及以后租金的支付无约定，双方在实际履行中已对《委托租赁经营合同》约定的内容进行了变更，大都会公司按购房款总额的6.6%于2015年的2、3月陆续向原告交付了第一季度的租金，2015年5月4日，大都会公司与大都会的业委会达成了协议，从2015年的第二季度起按购房款的6.2﹪/年的标准给付租金，原告几次接收租金并未提出异议，因此大都会公司并未欠付原告2015年的租金，也不存在逾期给付租金的问题，故不应当给付2015年及以后的租金的滞纳金；5.本案中，原告的损失是资金占用利息，原告主张按日万分之五计算滞纳金过分高于银行借款利息，应予调低；6.大都会公司已反复多次通知原告解除合同、办理商铺移交手续，从2015年2月开始，双方已不再存在合同关系，至此大都会公司不应再向原告给付租金，大都会公司支付的是代业主向商家收取的租金；7.根据《委托租赁经营合同》第六条第七项的约定，大都会公司向原告移交房屋时，大都会公司无义务恢复原状；8.原告预交的水电安装费，因安装政策的调整，已不具备安装条件，被告已通知原告领取，被告无过错，现原告要求给付该款的资金占用利息的请求不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。荣兴元公司辩称，1.本案是因《委托租赁经营合同》引起的纠纷，荣兴元公司不是合同相对方，而是商品房买卖合同一方，因此荣兴元公司不是本案适格被告；2.大都会公司为独立的公司法人，荣兴元公司作为大都会公司的股东，依照公司法规定参与大都会公司的重大经营决策是行使股东权利，并不影响大都会公司以独立的民事主体签订合同、承担民事责任，原告主张荣兴元公司滥用大都会公司独立法人地位可以对大都会公司适用法人人格否定，但其未提交相应证据证明，因此荣兴元公司不应承担连带责任；3.原告主张的荣兴元公司的有关“承诺”与事实不符，大都会商铺的销售广告、宣传资料不是承诺，而是要约邀请，不能认定为商品房销售合同的内容，因此荣兴元公司无违反商品房销售合同约定行为；4.荣兴元公司已向原告交付了房屋，并办理了权属证书，商品房买卖合同已履行完毕，不再负有相应义务。综上，请求驳回原告对荣兴元公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告大都会公司为企业法人，被告荣兴元公司为其投资方，其投资比例为51％，系大都会公司的股东之一。2010年10月12日，杜科与被告荣兴元公司签订了《商品房买卖合同》，杜科购买了被告荣兴元公司开发的位于遂宁市船山区政府西街9号荣兴大都会1栋5层的第一套商铺（建筑面积40.8平方米，购房总价款344964元）、第二套商铺（建筑面积44.68平方米，购房总价款377770元）商业用房。同日，杜科与被告大都会公司签订《委托租赁经营合同》两份，合同约定：“根据国家相关法律、法规的规定，为确保项目的经营定位及商业业态的规划、把控招商质量、实现项目的统一运营和开业时间并快速做旺本项目，甲乙双方（注：甲方杜科，乙方大都会公司）就商铺委托租赁经营事宜，达成共识。经双方协商一致，订立本合同，以兹双方共同遵守。第一条：甲方委托乙方招商租赁经营的物业位于荣兴·大都会5层的两套商铺，建筑面积约为40.55平方米、44.41平方米（详见附件一，面积以最终确定为准）。第二条：甲方委托进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为本项目正式接房之日起3年。正式接房时间暂定为2011年12月31日，如正式接房时间在此之前，委托租赁经营时间以实际正式接房时间为准；如实际正式接房时间在此之后，委托租赁经营时间以2011年12月31日为准。第三条：委托房屋为商业用途，乙方受托对外招商租赁经营，甲方不得干涉乙方的经营活动。乙方将委托房屋用于其他用途的，须按有关法律，法规办理改变用途的报批手续。第四条：乙方同意接受甲方所委托的物业不迟于2011年12月31日起开始计算租金，经双方根据市场状况协商并确定前三年租金标准，即：荣兴·大都会5层第一套商铺在2011年12月31日至2012年12月30日期间的年租金为人民币24000元，在2012年12月31日至2013年12月30日期间的年租金为人民币27428元，在2013年12月31日至2014年12月30日期间的年租金为人民币30857元；荣兴·大都会5层第二套商铺在2011年12月31日至2012年12月30日期间的年租金为人民币26284元；在2012年12月31日至2013年12月30日期间的年租金为人民币30039元；在2013年12月31日至2014年12月30日期间的年租金为人民币33794元；以上租金由乙方为甲方代收，高出此租金部分的收入作为乙方的委托租赁经营收入。第五条：乙方负责在每年12月31日前向甲方支付下年度租金（除首年），并于签订本合同当日一次性支付甲方首年应收租金。第六条：甲方的权利及义务1、委托期内,甲方有权督促乙方按时足额向经营户收取应收的年租金并支付予甲方。2、委托期内，甲方拥有委托房屋的所有权，甲方将委托房屋的部分或全部转让、抵押或继承他人或作为投资的，甲方应保证受让人、抵押权人或继承人或接受投资人继续履行本合同之全部权利及义务，保证乙方的正常经营。3、甲方保证在合同有效期内，委托不可撤回。4、甲方同意乙方或承租人对商铺进行的二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或承租方承担。甲方同意乙方或承租人在租赁期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施。5、为维护本项目的整体经营形象，实现统一的运营管理，甲方在对委托房屋进行转让时，应事先提前30天书面通知乙方，并以受让人的名义另行签订委托房屋的《委托租赁合同》。6、甲方在购买委托房屋时采取按揭付款方式付款的，甲方保证委托经营期内，支付因委托经营所产生的相关税费并按时偿还委托房屋银行按揭贷款。7、本委托期结束后，若甲方采取自营方式的，则：1)乙方保证合同终止后1个月内将委托房屋按合同约定的交付标准交还甲方，委托房屋内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状，交付期间甲方不计收租金；2）无论甲方自主经营或甲方将该铺位出租给第三方经营，甲方或承租方必须符合乙方制订的《经营管理公约》中的商户资质审核条件等相关规定，须接受乙方经营管理和物业管理并承担相应的费用。3)乙方将该铺位租赁权等各项权利交还甲方，甲方须接受乙方签订的未到期的租赁合同，保证承租人的正常经营，同时租金转为甲方收取。4）在同等条件下乙方享有优先租赁权。5）甲方如需转让委托物业产权的，乙方或承租人享有同等条件下优先购买权。第七条：甲方违约责任。如甲方的行为导致乙方不能把委托房屋出租或经营，影响了乙方的正常经营时，甲方同意乙方有权扣除本年度的租金作为违约金，同时赔偿由此造成乙方的全部损失。第八条：乙方的权利及义务1、乙方须按本合同第四、五条规定将委托房屋约定的租金按时足额转账到甲方账户。2、委托期内，因委托房屋使用而发生的水、电、气、通讯及清洁、保安、维护及管理等费用，由乙方或承租人负责承担。3、本委托期结束前3个月,甲乙双方续签下一委托租赁经营期的标准合同文件。第九条：乙方违约责任。乙方超过30日仍未将租金转账到甲方账户的，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金万分之五的滞纳金。乙方连续拖欠租金达3个月以上的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。……”原告代碧芳与杜科系夫妻，杜科于2014年1月20日死亡。2014年4月14日，四川省遂宁市红旗公证处出具了“被继承人杜科的荣兴·大都会5层两套房屋遗产份额应由被继承人的配偶代碧芳继承”的公证书。2014年4月30日，遂宁市房屋产权登记中心为上述商铺办理了产权登记，登记的房屋所有权人为代碧芳。《委托租赁经营合同》于2014年12月30日到期，合同期满后，原告与被告大都会公司未续签合同，被告大都会公司也未向原告移交上述商铺。自2017年1月起，德香苑北京烤鸭（遂宁店）在使用原告的上述商铺，德香苑北京烤鸭（遂宁店）向原告支付了2017年第1季度的租金，双方未签订书面租赁合同（大都会公司曾通知原告与经营商家协商合同签订事宜，原告未去）。被告大都会公司按租赁合同约定的金额向原告支付了租赁期内的租金（两套商铺2014年租金支付的金额分别为30857元、33794元，非购房款的9﹪）；两套商铺2015年、2016年的租金被告大都会公司已向原告共计支付了54365元。被告大都会公司于2014年12月5日在《遂宁日报》刊登“遂宁市荣兴大都会经营管理有限公司关于商铺业主续签合同有关事项的通知”，通知如下：“尊敬的荣兴大都会商铺业主：由于您与我公司签订的《委托经营合同》将于今年12月31日到期，为让荣兴大都会更好地持续发展，让您的资产保值增值并获得一定的投资收益，从而达成业主、商家、管理方共赢，现就合同续签相关事项通知于您：一、合同续签主要内容：1、年限；2、年投资收益即租金；3、支付方式。二、合同续签所需手续：…三、合同续签时间：1、五楼商铺业主在12月8-12日；2、二楼商铺业主在12月15-19日；3、三、四楼商铺业主在12月22-26日；4、一楼业主在12月27-31日。…业主朋友如不能按时前来续签合同，也可延后前来，我司随时恭候您。”被告大都会公司又于2016年4月1日在《遂宁日报》刊登“遂宁市荣兴大都会经营管理有限公司关于向大都会业主移交商铺的再次公告”，公告通知如下：“一、请各位商铺业主即日前来我公司办理商铺移交手续；自我公司通知（以电话、短信、书面通知等方式）各业主办理商铺移交之日起，双方已不再存在委托租赁合同关系，我公司无义务向业主支付房屋租金；在双方移交期间，按约定，我公司也无向业主支付任何费用的义务；三、现已出租的商铺，其业主既可直接与承租方衔接收取租金，也可委托我公司代为收取，如委托我公司代收，我公司将于收到租金的次月向业主支付；四、如业主逾期未与我公司办理商铺移交手续，我公司不再对该房屋承担保管义务，如业主因此而遭受损失，业主自行承担。”本院认为，杜科与大都会公司签订的《委托租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守合同有关条款。双方签订的合同虽名为《委托租赁经营合同》，但从《委托租赁经营合同》约定的“甲方不得干涉乙方的经营活动”、“甲方保证在合同有效期内，委托不可撤回”等内容可知，该合同实系租赁合同。杜科死亡后案涉商铺于2014年4月由原告代碧芳继承所有，虽是杜科与被告大都会公司签订的《委托租赁经营合同》，但租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，并且《委托租赁经营合同》第六条约定“……2、委托期内，甲方拥有委托房屋的所有权，甲方将委托房屋的部分或全部转让、抵押或继承他人或作为投资的，甲方应保证受让人、抵押权人或继承人或接受投资人继续履行本合同之全部权利及义务，保证乙方的正常经营。……”，因此杜科与被告大都会公司签订的《委托租赁经营合同》由原告继受。2014年12月30日，案涉商铺租赁合同到期后，原告与大都会公司就商铺续租事宜进行多次协商均未能达成一致意见，亦未再签订书面租赁合同，大都会公司继续占有、使用案涉商铺并支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期的租赁合同关系，依法双方可以随时提出解除合同，原告并未要求解除合同，视为其对大都会公司的续租行为表示默认，大都会公司虽提出其已单方登报通知解除该不定期合同，但原告因大都会公司不具备交还条件未受领租赁商铺，且大都会公司对原告通知期满后未受领租赁商铺的行为亦未采取法律措施予以交还租赁商铺，其返还租赁商铺的义务尚未实际履行完毕，因此大都会公司抗辩主张租赁合同已于2015年初通知送达原告时即已解除不能成立。2017年1月起，德香苑北京烤鸭（遂宁店）在使用原告的案涉商铺，虽然原告未与德香苑北京烤鸭（遂宁店）签订房屋租赁合同，但原告对德香苑北京烤鸭（遂宁店）占有使用其案涉商铺并未提出异议，且接收了德香苑北京烤鸭（遂宁店）支付的租金，视为原告对德香苑北京烤鸭（遂宁店）的租赁行为的默认，故自2017年1月1日起原告与德香苑北京烤鸭（遂宁店）形成了房屋租赁合同关系，即原告与大都会公司之间的租赁合同实际已于2016年12月31日解除，因此原告要求解除与被告大都会公司之间的租赁合同及支付2016年12月31日以后的房屋租金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。据此，结合本案当事人的诉讼请求及答辩意见，本案争议焦点确定为：一是大都会公司应否按照《商品房买卖合同》约定的条件向原告交付商铺；二是大都会公司应否向原告支付租金和滞纳金；三是大都会公司应否按《商品房买卖合同》约定退还原告的商铺水电初装费及其资金占用利息；四是荣兴元公司对本案大都会公司所担之责应否承担连带责任。关于争议焦点一，首先，《商品房买卖合同》是原告之夫与荣兴元公司基于案涉商铺的买卖而签订，根据合同的相对性原则，该《商品房买卖合同》仅对该合同的买卖双方产生约束力，因大都会公司系案涉商铺承租人不是该合同的买卖双方，故该合同对大都会公司不具有约束力。其次，因本案为租赁合同纠纷，原告为租赁合同的出租人，大都会公司为租赁合同的承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，大都会公司向原告返还租赁商铺应当符合本案《委托租赁经营合同》约定或租赁商铺的性质使用后的状态。从本案《委托租赁经营合同》第一条“甲方委托乙方招商租赁经营的物业位于荣兴·大都会5层的两套商铺，建筑面积约40.55平方米、44.41平方米（详见附件一，面积以最终确定为准）。”第六条“……4、甲方同意乙方或者承租人对商铺进行的二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或承租方承担。甲方同意乙方或承租人在租赁期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施。”等内容可知，大都会公司与原告就案涉商铺租赁期满后的交还标准有约定，且因大都会公司所经营的荣兴·大都会为统一经营、统一管理的商业体，其为招商经营需要，必然会对商铺内部建筑结构依照实际情况作相应的装修、改造等调整，且该调整在案涉《委托租赁经营合同》中已有约定，大都会公司应当按照案涉《委托租赁经营合同》有关条款约定的标准向原告交还案涉租赁商铺。最后，自2017年1月1日起原告与德香苑北京烤鸭（遂宁店）形成了房屋租赁合同关系，此事实表明大都会公司已向原告履行了交还案涉租赁商铺的义务。故原告主张大都会公司按照《商品房买卖合同》约定的条件向原告交付商铺的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，大都会公司按租赁合同的约定向原告支付了租赁期内的租金，并向原告支付了租赁合同期满后的租金共计54365元。第一，关于租金支付标准，因双方均未举证证明已就租赁期满后的租金支付标准达成新的合意，大都会公司继续使用了原告的商铺，应参照上一年度即2014年的租金标准向原告支付2015年及以后的房屋占用费，故大都会公司应向原告支付2015年、2016年的商铺占用费（差额）共计74937元（30857元×2+33794元×2－54365元）及至退房时止的房屋占用费。原告要求按购房款9﹪/年的标准计算2015年及以后的租金，但《委托租赁经营合同》对每年的租金约定为固定金额，而非逐年递增1﹪，所以原告的该主张无事实依据和合同约定，不予支持。第二，关于滞纳金的支付，原告与大都会公司2014年12月30日租赁合同到期后，形成不定期租赁合同关系，双方就案涉商铺续租事宜进行多次协商均未能达成一致意见，亦未再签订书面租赁合同，对2015年及以后租金的支付标准、方式、时间等均未达成合意，应视为双方对2015年及以后租金的支付无约定，原告亦未提供证明大都会公司应向其支付逾期支付2015年及以后租金的滞纳金的证据，故原告请求大都会公司向其支付逾期支付2015年及以后租金的滞纳金与本案查证事实和法律规定相悖，本院不予支持。关于争议焦点三，因案涉商铺的水电初装费交纳与收取属于原告之夫与荣兴元公司在商铺买卖合同中产生，属另一法律关系，不属本案租赁合同处理范围，因此本案不作处理，原告对此请求可另行主张权利。故原告请求由大都会公司退还原告的商铺水电初装费和支付资金占用利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，首先，大都会公司为企业法人，荣兴元公司为其投资方，系大都会公司的股东之一，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”的规定，荣兴元公司不能代表大都会公司对外独立承担民事权利和义务；其次，从案涉《委托租赁经营合同》整个内容看，无一对荣兴元公司设定任何权利义务，且该《委托租赁经营合同》是原告之夫与大都会公司因案涉商铺的租赁事宜所签订，根据合同的相对性原则，该《委托租赁经营合同》仅对该合同双方产生效力，因荣兴元公司不是该合同的当事人，故该合同对荣兴元公司不具有约束力；最后，在本案审理中，原告未能提供证明荣兴元公司对本案大都会公司所担之责应当承担连带责任的证据。据此，原告主张荣兴元公司对本案大都会公司所担之责承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告代碧芳支付2015年、2016年的房屋占用费（差额）74937元；二、驳回原告代碧芳的其他诉讼请求；三、驳回原告代碧芳要求被告荣兴元集团有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由代碧芳负担800元，由遂宁荣兴大都会经营管理有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 王 琴人民陪审员 王国阶人民陪审员 邓小华二〇一七年六月二十八日书 记 员 雷 佳 来自：