（2016）沪0110民初17460号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海千久文化传播有限公司与CHEN YAO JIAN PING房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海千久文化传播有限公司,ＣＨＥＮＹＡＯＪＩＡＮＰＩＮＧ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初17460号原告(反诉被告)：上海千久文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱申，该公司董事长。委托代理人：王桂林，上海林拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：CHENYAOJIANPING，男，1960年11月7日出生，住上海市静安区。委托代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。委托代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司(以下简称千久公司)诉被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员周励、审判员陈娟娟、人民陪审员张睿麒组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司之委托代理人王桂林、被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING之委托代理人丁向勇、邹伟宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的租赁合同于2016年6月15日解除；2、请求判令被告向原告返还房租80,000元、押金80,000元；3、请求判令被告支付违约金80,000元；4、请求判令被告赔偿原告损失391,438.34元。事实与理由：原、被告于2016年6月15日通过中介签订《房屋租赁合同》，被告将大连路XXX号XXX室出租给原告作办公使用，双方约定2016年6月15日前被告向原告交付系争房屋，租赁期限自2016年8月20日起至2021年8月19日。不料，被告隐瞒其欠缴多年物业费的事实，致使原告2016年6月21日进场施工时被物业公司工作人员阻止，理由是系争房屋欠缴物业费。施工人员电话通知原告后，原告立即通知中介并和被告沟通解决。被告答应马上解决，同时口头答应租赁期限按与物业沟通情况合理顺延。基于对被告的信任，一方面原告仍按原计划安排其他进场事宜诸如安装购买空调、办公家具及消防事宜，令人遗憾的是被告直到2016年6月29日才通知原告说物业公司那边沟通好了。距离合同约定交付之日迟延15天之久。被告在10月16日通知原告按照原合同约定在10月20日前支付第二期房租，原告与被告多次沟通应按新约定起租期顺延，但被告拒绝，且强调如果原告不按原合同约定交纳房租按原告违约处理。由于被告在合同履行之初就违背诚实信用原则，原告认为双方丧失了合作的基础，根据合同约定书面向被告提出解除合同并主张租房损失。为了维护原告的合法利益不受损失，故作如上诉请。被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING辩称：被告在2016年6月15日已经完成了交房义务，原告当时已经拿到钥匙并进场使用了，所以原告主张解除合同理由不成立。根据合同约定，房租起算日是2016年8月20日，每两个月提前5日支付房租，所以在2016年10月20日前原告应当支付第二期租金，但是原告至今没有付，构成违约，故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：1、请求确认《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；2、请求判令原告(反诉被告)支付违约金80,000元；3、请求判令原告(反诉被告)支付恢复房屋原状所需重新装修的费用238,046.90元；4、请求判令原告(反诉被告)支付2016年10月20日至2017年4月12日的租金人民币240,000元及欠付的水费1,150.60元、电费4,075.50元；5、反诉费由原告(反诉被告)负担。原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司辩称：原告没有违约，是被告违约，产生的损失是被告的违约行为造成的，应该由被告自行承担。经审理查明：上海市大连路XXX号2105复式房屋产权人系陈建平(CHENYAO,JIANPING)。2016年6月15日，CHENYAOJIANPING(甲方)与千久公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，1-1条，甲方出租给乙方上海市大连路XXX号XXX室房屋，建筑面积301.53平方米，类型为办公楼。3-1条，甲乙双方约定，甲方于2016年6月15日前向乙方交付该房屋，租期自2016年8月20日起至2021年8月19日。4-1条，月租金40,000元，租赁期内物业管理费由甲方承担。4-2条，乙方应于每两个月提前五日向甲方支付租金。4-3条，乙方支付租金的方式如下：银行转账方式或现金，付款方式：付二押二。5-1条，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方支付租赁保证金80,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、宽带电话费由乙方承担。6-2条，交房当日，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。6-3条，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。7-1条，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9-2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金，累计超过15天的；10-1条，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-2条，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失。10-3条，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。审理中，原、被告均认可被告于2016年6月15日将系争房屋钥匙交给原告。原告支付2016年8月20日至2016年10月19日的租金80,000元、押金80,000元。审理中，原、被告双方均提供原告法定代表人邱申与被告之子陈韵兆之间的微信记录。2016年6月21日，邱申：在吗？那个今天我们施工队要办进场施工，可是你们物业费没有付，那个物业那边不给我们办怎么办？陈：我刚打电话跟我父亲说了，他待会儿就安排人去付掉了。陈：要不你跟物业那边说一下，就是我们这边已经安排去汇款了，要不让他先帮你那个证开一下吧。邱申：那我让那边跟他沟通看看吧，我估计不行。肯定是要款到账了他才会开给我们的。那你那边稍微催一下吧，让他快点打款好了，我让那个装修队在物业那边稍微等一下。陈：好的好的，我再去催一下我父亲吧。邱申：那今天反正肯定动不了工了，因为你们这边物业费好像他一定要到账了才能那个叫什么，才可以动工开那个东西……人家工人也不可能在这边等着今天，他们先撤退了，今天就动不了了，你催一下你父亲那边吧，这个拖一天都是一天的费用，很烦的，好伐。邱申：还有刚才我们那个负责装修的人在那边。物业那边查的时候，那个物业那边怎么说你们什么14年开始物业费就没有交好像。我不知道是什么情况。你要不跟物业那边再了解一下好吧？你看这个事情抓紧弄一下。陈：OK。邱申：款转好告诉我一声。陈：好的。我父亲那边款转好会通知你的。邱申：OK。2016年6月28日，邱申：你好呀那个我刚刚有打电话给你父亲。那个他们的物业费还是没有到账，我们今天去办进场还是没有办进去。这个已经拖了好几天了。如果是还这样子下去的话我这个拖延工期你得帮我算上。陈：我帮你问一下具体情况，待会儿回你。邱申：好的。邱申：问好了吗？现在是什么样的情况呀？陈：刚打通电话，我父亲在处理了。可能和物业那边的一些纠纷。他好了会打电话通知你的。邱申：今天能弄好伐？陈：这个我不清楚，你得问我父亲。我打他电话也常没人接。2016年6月29日，陈：物业那边的事情处理好了。我父亲刚给我通知。邱申：知道了。2016年9月21日，陈：邱总，刚刚物业那边打电话说海上海装修停了。是遇到什么问题了吗？邱申：噢没关系，开业延迟了，装修就稍晚一点。2016年10月16日，陈：申总您好！后面两个月的房租这几天可以转到我父亲的银行卡上吗？邱申：每次30之前我们不会忘记的。陈：当时约定的不是20号提前5天吗？邱申：具体的你可以跟你父亲沟通一下。因为当时的时候，因为你们物业费这边延期，导致我们的装修期拖延了十五天。然后当时我们通过中介跟你父亲沟通说需要签一个补充协议的。然后他说这个事情都好商量，然后这个都OK没问题的。你具体跟他沟通一下吧。还是说这个打房租是你父亲叫你来提醒我的。他不认这件事情还是怎么样？我现在要了解一下你们到底是什么情况。陈：我和他了解一下情况，他的意思是还是按照原定的方案。合同上是怎么写的就怎么来。麻烦您配合一下。2016年10月18日，陈：邱总您好！请在20号之前将租金转到我父亲的账户上。否则将是违约处理，请您配合。谢谢！邱申：那你们现在的意思是不承认当初因为你们跟物业方的纠纷导致我们延迟进场十五天这件事情是吗？陈：当初我们签合同的时候写明的是8月20日开始，在那之前都是免租期，并没有规定说从你们进场装修开始计算。而之后你们方面和我父亲沟通的时候也没有签订补充的协议，因此还是按照之前合同上规定的时间执行。2016年10月19日打印的《海上海新城物业服务收费通知单》显示，物业服务费欠费44,757.20元、能耗维保费欠费30,154元、电费欠费3,899.60元、水费欠费721.74元，合计欠费79,532.54元。2016年10月19日，千久公司向CHENYAOJIANPING发出《解除合同通知》，根据我方与你方于2016年6月15日签订的《上海市房屋租赁合同》第九条约定，你方未按时交付目标房屋，在我方催告5日内仍未交付，你方已构成根本违约，给我方造成极大损失，我方可依约解除该合同。现我方正式向你方寄送本解除合同之通知，你方在收到本通知后，上述《上海市房屋租赁合同》即告解除。2016年10月21日，CHENYAOJIANPING向千久公司《回函》，我收到你方的解除合同通知，你提出的理由根本不存在，我方不予接受。请按合同在规定时间内交付房租。否则造成的一切损失由你方负责。审理中，因原告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世公司)对系争房屋室内装修、空调连接设施装修进行司法鉴定，2017年3月6日，中世公司出具《工程造价司法鉴定意见书》，本次鉴定意见中的大连路XXX号XXX室室内装修、空调连接设施装修的工程造价为145,243元。2017年4月6日打印的《海上海新城物业服务收费通知单》显示，物业服务费欠费32,926.60元、能耗维保费欠费21,107.80元；水费欠费1,150.60元、电费欠费4,057.50元。2017年4月7日的谈话中，被告对上述单据中所列水、电费的金额没有异议，并表示愿意承担。2017年4月12日，原、被告进行房屋交接。以上事实由原告提供的上海市房地产登记簿、海上海新城物业服务收费通知单、微信记录、上海市房屋租赁合同、解除合同通知，被告提交的回函、微信记录、海上海新城物业服务收费通知单及当事人陈述等证据予以佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应于2016年6月15日交付房屋。审理中，原、被告双方均确认被告于2016年6月15日已将房屋钥匙交给原告，故原告认为被告未交付房屋而解除合同之主张，本院不予采纳。根据双方往来微信内容显示，原告因为被告欠付物业费的原因而延迟办理装修手续，对此被告确实负有责任，被告理应主动与原告协商处理免租期延长事宜，被告无视原告合理要求的行为确有不妥。但是，上述瑕疵，并不足以解除合同，原告以被告未交付房屋而发函解除租赁合同的行为，并不符合合同约定，故原告请求确认租赁合同于2016年6月15日解除，并要求被告支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。因被告对本案的纠纷形成亦负有责任，且原、被告已就租赁纠纷诉至法院，故被告以原告未付租金为由要求原告支付违约金之诉讼请求，本院亦不予支持。在本案审理过程中，双方于2017年4月12日交接房屋，故本院确认《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除。因租赁合同解除，被告应将收取的押金80,000元返还给原告，原告应将欠付的水费1,150.60元、电费4,075.50元支付给被告。由于原告发函要求解除合同的理由不成立，且原告在未与被告协商一致的情况下，自行撤离系争房屋，又未与被告办理房屋交接，故原告应当支付自2016年10月20日至2017年4月12日的租金。因原、被告对于本案纠纷形成均负有责任，故对于原告投入的室内装修、空调连接设施造价，由原、被告各半承担。至于被告要求原告支付重新装修的费用之反诉请求，因被告本身对纠纷的形成负有责任，且无切实证据可以证明损失，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司(以下简称千久公司)与被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；二、原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING2016年10月20日至2017年4月12日的房屋租金人民币232,000元；三、原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING水费人民币1,150.60元、电费人民币4,075.50元；四、被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司押金人民币80,000元；五、被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司室内装修、空调连接设施损失费人民币72,621.50元；六、原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司之其余诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING之其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10,064元，由原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司负担人民币7,612元，被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING负担人民币2,452元；反诉案件受理费人民币4,716元，由原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司负担人民币1,986元，被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING负担人民币2,730元；司法鉴定费人民币7,100元，由原告(反诉被告)上海千久文化传播有限公司及被告(反诉原告)CHENYAOJIANPING各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 周 励审 判 员 陈娟娟人民陪审员 张睿麒二〇一七年六月二十八日书 记 员 吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”