（2017）粤0604民初6892号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-18
案件名称
胡伟文、周秀珍等与佛山市圆方房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡伟文,周秀珍,佛山市圆方房地产有限公司,广州置佳商业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6892号原告:胡伟文，男，1968年5月8日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：周秀珍，女，1975年9月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉雯，广东源浩律师事务所律师助理。被告：广州置佳商业管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路49号之一1412房，统一社会信用代码914401060506330846。现在佛山市住所地禅城区城门头路**号****室。法定代表人：张志华。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。原告胡伟文、周秀珍诉被告佛山市圆方房地产有限公司（简称圆方公司）、广州置佳商业管理有限公司（简称置佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年6月16日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付延迟办理房产证违约金给原告（以总房款761,576元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年12月21日计至被告交付房产证给原告之日止，现暂计至2017年4月30日,共130天）。2、被告支付逾期未履行的迟延交楼违约金4,431元给原告（以总房款761,576元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年11月1日计至2015年12月21日，共51天，被告已付3,337元）。3、被告返还团购金（或电商服务费）50,000元及其利息4,113元给原告（利息依据中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月23日计至被告实际返还团购金给原告之日止，现暂计至2017年4月30日）。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月5日，原告和被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：被告应当在2015年10月31日前将禅城区****之3座1201房交付原告使用，总房款为761576元。双方签订合同后，原告交清了房款，被告由于自身原因未能依约交楼，后通知原告2015年12月21日收楼，原告办理了收楼手续，缴纳了契税，但是被告迟迟没有为原告办理房产证。原告2016年12月21日起就此多次要求被告支付违约金，被告并没有支付违约金给原告。另，被告在销售该商品房时，告知原告缴纳团购金（或电商服务费）50000元，原告实际共支付811576元，合同价款761576元，团购金（或电商服务费）款项被告没有开具发票。庭审中,原告对诉讼请求明确如下：诉讼请求第一、二项的“被告”指代被告圆方公司，诉讼请求第三、四项的“被告”是指被告圆方公司和被告置佳公司。被告圆方公司辩称：1、商品房买卖合同第15条第3项约定圆方公司具备办理产权证的条件，由圆方公司向买受人提交所需的资料，办证并非由圆方公司单方代办，涉案房屋于2015年12月10日交楼。圆方公司是1月12日备齐材料，且已有业主在第二天签收了资料。如果计算违约金应该自2016年12月10日计算至2017年1月12日。2、关于团购金，并非由圆方公司收取，与圆方公司无关，贵院在之前判决中已经作出认定，圆方公司作为开发商也向法庭申明置佳公司为原告是提供中介服务，房产行业从开发商到业主一般会有很多中介机构提供桥梁的作用，只要法律没有禁止，且置佳公司客观上也提供了服务，无论是以何种名义收取，要求业主支付对价的行为应该属于正常情形，如果中介没有给顾客一定区别于顾客自行去开发商看房的优待，顾客是不可能向中介支付费用的。因此，圆方公司认为团购金不应予以退还。被告置佳公司辩称：一、被告置佳公司不是涉案《商品房买卖合同》的合同相对人，没有义务为原告办理产权证和交付房屋手续，故此，原告诉求置佳公司承担因圆方公司延迟办理产权证而向原告支付违约金的责任是没有依据的。二、原告诉求返还团购金没有依据。1、原告诉求返还团购金是违反诚实信用原则。2015年6月21日和23日，原告向置佳公司支付了五万元的团购金，参与置佳公司组织的明福智富广场的电商团购房产活动，并通过该活动顺利认购了涉案房屋，同年7月5日，原告与圆方公司签订了正式的《商品房买卖合同》，以团购价格购买了涉案房屋；原告在签订合同后向圆方公司交清了房款，圆方公司也向原告交付了涉案房屋，买卖合同已经履行完毕；置佳公司在该活动中的权利义务也在原告与圆方公司签约之时就已经履行完毕。2、原告支付五万元是自愿支付行为，且已经实际履行完毕。首先，根据置佳公司与圆方公司的合作约定，明福智富广场的物业是由置佳公司以团购销售方式与圆方公司合作，置佳公司负责电商团购房产活动的推广、组织和居间等，置佳公司除了负责组织电商团购房产活动的前期工作，还负责组织电商团购房产活动人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作，另外还负责在电商平台上联动销售。置佳公司是一间商业公司，花费这么多的人力、物力和财力，为原告提供了一个商业团购服务的购房渠道并进行收费，也是符合市场行情；而事实上，原告通过参加置佳公司的电商团购房产活动，已经以满意的价格和快速的途径成功购买到圆方公司理想的房屋。其次，原告是自愿参与该活动，并自愿履行付款义务；置佳公司的收款收据上明确写明款项性质是“团购金”，原告作为一个具备完全民事行为能力人，其明知置佳公司收取该款是团购佣金而没有异议，表明原告是清楚知悉所支付的款项的用途，并且已经自愿履行完毕。原告在与圆方公司签约之前，其间如果其想选择退出该活动，原告是有完全自主选择权的，置佳公司将会向其返还该团购佣金。此外，原告所述称置佳公司提供的服务与优惠与事实不符是不正确的，原告与圆方公司签订的购房合同已经体现了原告已经得到了优惠；原告所述称并非通过参与置佳公司组织的团购活动而购买房屋也是不正确的，根据原告所提供的收款收据可知原告参加了该团购活动。综上，置佳公司组织了原告等人参加了电商团购房产活动，原告已经接受完置佳公司的服务，并与圆方公司签署了《商品房买卖合同》，团购活动也已经履行完毕；原告明知该五万元并非购房款，而是团购佣金，原告在参加完成电商团购房产活动后再要求置佳公司返还团购金显然是违反合同法有关诚实信用的原则。故此，请求法院驳回原告的诉求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、两被告企业信用信息公示报告复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》一份。证明原告与被告圆方公司双方买卖关系，交楼条件及违约责任。3、房款发票一张。证明原告按约定付清房款。4、团购金（电商服务费）收据一份、团购金（电商服务费）POS签购单一份。证明原告支付团购金（电商服务费）的事实。5、物业移交通知书、明福智富广场收楼书、延迟交房通知书。证明被告圆方公司逾期交房及原告实际收楼时间。诉讼中，被告圆方公司提交以下证据：1、被告圆方公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书。证明被告圆方公司的诉讼主体资格。2、商品房首次登记确权清单一份。证明权属于被告圆方公司的位于佛山市禅城区****一至五座的商品房首次登记申请已经办理完毕，涉案房屋确权日期为2017年1月12日。3、《关于办理房地产权证通知》一份。证明被告圆方公司就办理房地产权证事项于2017年1月13日在明福智富广场住宅区内公告栏、电梯内外等显眼地方作出了告示通知。4、明福智富广场住户资料签收表一份。证明已有住户（1座2101）已于2017年1月13日签收资料。诉讼中，被告置佳公司提交以下证据：1、电商联动合作合同。证明被告圆方公司与被告置佳公司的合作关系及合作内容。2、确认函。证明被告置佳公司的团购活动是得到被告圆方公司的授权和确认，该确认函由被告圆方公司负责项目销售的现场经理张荣军出具。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2、3、4有原件核对，本院对真实性予以确认；证据5的物业移交通知书虽无原件核对，但被告圆方公司对真实性确认，故本院予以采信，该组证据的其他材料均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告圆方公司提供的证据1系其主体材料，本院经审查后予以确认；证据2、4有原件核对，本院对真实性予以确认；证据3无原件核对，且原告不确认，故本院对该组证据的真实性不予确认。被告置佳公司提供的证据1虽无原件核对，但合同的相对方均确认各方签章的真实性，故本院对该份合同的效力予以确认；证据2虽有原件核对，但确认函上确认人的身份无法确认，且未加盖圆方公司公章，故本院对该组证据不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年7月5日，原告（买受人）与被告圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区****三座1201房，房屋建筑面积87.73平方米，总价款761576元。合同还约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同上所记载的买受人的地址寄信通知或者直接送达书面通知买受人办理交付手续，在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续或者买受人无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则视为买受人已办理完毕交接手续。买受人自出卖人通知办理交付手续期限届满之次日起承担物业管理费…………第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房。”2015年11月13日，被告圆方公司向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款761576元。原告胡伟文于2015年12月21日在《明福智富广场收楼书》上作为业主签名确认收楼。根据被告圆方公司的申请，佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年1月12日就佛山市禅城区****一至五座的商品房办理首次登记。截至庭审之日，原告仍未前往被告圆方公司处领取办理房地产权证所需资料，涉案房屋目前尚未取得不动产权登记证书。2014年9月18日，被告圆方公司（甲方）与被告置佳公司（乙方）签订《电商联动合作合同》，约定甲方委托乙方作为合同期内（2014年9月19日至2015年12月31日）明福智富广场项目的电商团购推广商。合同还约定：“……第三条：合作方式及服务费用收取。1、甲方委托乙方为该项目的电商团购推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以电商平台方式组织房产电商团购销售，以提前锁定客户之形式为甲方推广、销售该项目。2、甲方同意，乙方按团购优惠口径向客户收取电商团购服务费。第四条关于团购的相关约定。1、甲方承诺给予持有乙方电商团购服务费收款证明之用户（以下简称持收款证明用户）在参加团购活动、购买该项目之物业单位时享受该项目团购之优惠，具体优惠根据每批推出房源及市场情况由甲方确定，持收款证明用户与甲方签约时即由甲方兑现该优惠。2、团购优惠活动在合同期内有效，逾期作废。3、甲方承诺该项目的房源在合同期限内仅允许以本合同约定的团购方式销售，甲方的明源价格亦仅限于乙方的团购客户享受，没有参与团购活动的客户不得享受团购价格。在合同期限内，若客户不支付电商团购服务费给乙方，则甲方承诺不得以低于团购价格与客户成交。……”原告分别于2015年6月21日、6月23日分两笔向被告置佳公司合计支付团购金50000元。庭审中，原告陈述其并未看到被告圆方公司张贴在小区内的《关于办理房地产权证通知》。此外，原告陈述其支付团购金后并未实际享受价格优惠，但如果不支付团购金，则无法购买涉案房屋。原告在广州居住，是通过中原地产公司了解涉案房屋，由中原地产的经纪人带原告来涉案楼盘看房并签订本案合同。被告置佳公司在庭审中确认中原地产系与其合作的委托推广单位。庭审中，被告圆方公司陈述其与置佳公司系合作关系。被告置佳公司为涉案房产项目提供推广服务，被告置佳公司引荐的客户，只要能签约的，被告圆方公司均给予相应的价格优惠，不可能跟直接来售楼部购买房屋的价格一致。庭审中，被告置佳公司陈述原告必须持有被告置佳公司出具的团购金收款收据才能参与现场选房、优先留房、签订认购书以及按团购价格与被告圆方公司签订买卖合同。本院认为：本案系合同纠纷。原告与被告圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及两被告签订的《电商联动合作合同》系签约方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于延迟交楼违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告圆方公司应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，被告圆方公司未举证证明存在合同第八条约定的可以延期的情形，亦未提供证据证明已于原告签订收楼书前通知原告就涉案房屋办理交付手续，依据本院采信的《明福智富广场收楼书》可知，原告的收楼时间为2015年12月21日，被告圆方公司已构成逾期交房违约行为。根据合同第九条的约定，被告圆方公司自2015年11月1日至2015年12月21日期间应向原告支付已交付房款万分之二的违约金约7768元（761576元×2/10000×51天），扣除被告圆方公司已经支付的3337元，尚应支付延迟交楼违约金4431元，原告对此主张合法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告圆方公司负有依约按时向原告提交办理房地产权证所需资料的合同义务。据本院查明的事实，原告于2015年12月21日办理涉案房屋交接手续，故被告圆方公司应依据上述合同约定于2016年12月20日前向原告提交办理上述房屋房地产权证相关资料。被告圆方公司未在合同约定期限内履行上述合同义务，已构成违约，故被告圆方公司应依约自2016年12月21日起每日按已付房款（761576元）万分之一向原告计付逾期办证违约金。本案原告虽尚未从被告圆方公司处领取办证所需资料，但结合庭审情况足以确定原告在本次庭审开庭之日已经知道可以领取相关办证材料，则被告圆方公司实际应向原告计付逾期办证违约金的期间为2016年12月21日至2017年6月16日。经计算，被告圆方公司应支付的逾期办证违约金约为13556.05元（761576元×1/10000×178天）。原告请求超出部分，本院不予支持。被告圆方公司抗辩逾期办证违约金仅应计算至办理首次登记之日，因无证据证明原告已于当日知道或应当知道可以领取办证资料，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于团购金。本案团购金50000元的收款方为被告置佳公司，该费用与被告圆方公司就商品房买卖合同收取的房款没有关联，故本院对于原告诉请被告圆方公司返还该费用不予支持。至于被告置佳公司是否应该返还该费用，本院认为：首先，团购金支付在前，买卖合同签订在后，结合原告的陈述可以认定原告向被告置佳公司支付团购金是原告与被告圆方公司就涉案房屋签订买卖协议的前提，现买卖行为已经成就，原告要求被告置佳公司退还团购金没有法律依据。其次，根据两被告签订的《电商联动合作合同》可知，被告圆方公司委托被告置佳公司就涉案房产项目进行推广，圆方公司亦确认被告置佳公司在促成本案房屋买卖的过程中提供了服务，且圆方公司称在签订买卖合同时已经对支付了团购金的客户兑现了优惠，原告在参与团购优惠、接受被告置佳公司服务的过程中自愿向置佳公司支付50000元，系其真实意思表示，且未有证据证明存在可撤销或无效的法定情形，足以认定原告与被告置佳公司之间形成合法有效的合同关系。原告在接受服务并根据优惠价格签订买卖合同后，要求被告置佳公司退还团购金，不利于交易安全，且有违诚实信用。综上，原告要求被告置佳公司退回团购金并支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡伟文、周秀珍支付逾期交付佛山市禅城区****三座1201房的违约金4431元；被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡伟文、周秀珍支付逾期办理佛山市禅城区****三座1201房房地产权证违约金13556.05元；驳回原告胡伟文、周秀珍的其他诉讼请求。如果被告佛山市圆方房地产有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费756元，由原告胡伟文、周秀珍负担500元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年六月二十八日书记员 张应成书记员 孙 通