（2017）川民申1706号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-13
案件名称
刘家彬、程丹物权保护纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
刘家彬,程丹,黄晓彤
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川民申1706号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:刘家彬，男，1976年2月12日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：宋锐翔，四川星文律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）:程丹，女，1978年10月13日出生，汉族，住四川省威远县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄晓彤，女，2000年8月6日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。法定代理人：黄某（系黄晓彤之父），男，1973年9月16日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。再审申请人刘家彬、程丹因与被申请人黄晓彤物权保护纠纷一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2016）川03民终352号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘家彬、程丹申请再审称，（一）二审判决不适用“买卖不破租赁”原则，错误。1.（2013）贡井民二初字第62号民事判决认定刘家彬于2006年10月1日与万家福超市同日开业，并挂靠万家福超市营业，可见申请人租赁房屋是在被申请人购买房屋之前。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，抵押和被申请人购买案涉房屋均在租赁期间，均不影响租赁合同的效力。申请人不应当返还房屋。2.2008年10月1日《房屋租赁合同》的真实性已由（2013）贡井民二初字第62号民事判决确认，原审判决不采信该合同与事实不符，且与生效判决矛盾。3.原审判决认定“合同约定的租赁期限长达10年，租金3000元，与常理不符”，违反了民法意思自治原���。4.刘家彬在未找到2008年合同的情况下提交2006年合同并无不当。上述两份合同约定的租金、租赁届满日期等主要内容一致。5.被申请人竞买时对案涉房屋的承租人、租金标准及期限等情况均明知，购得后反悔，违背了《中华人民共和国合同法》及诚实信用原则。（二）二审判决按照自贡兴达司法鉴定所（以下简称鉴定所）司法鉴定意见的内容确定租金，错误。1.被申请人于2012年2月29日竞拍取得案涉房屋，于2015年4月起诉，期间从未向申请人主张过租金，现已超过诉讼时效，二审法院以鉴定意见为依据判决申请人支付超过诉讼时效的租金违反法律规定。2.鉴定所出具的鉴定意见在实体和程序上均存在错误。（1）一审法院询问过多家鉴定机构，均表示无法对租金标准进行鉴定。申请人也咨询了多家鉴定机构，均表示不能做租金鉴定。（2）鉴定书所列的鉴定人员并未到��涉房屋所在地进行现场鉴定，鉴定所复函称系鉴定辅助人员到现场估价，违反了《房地产估计规范》的相关规定。且鉴定所未出示辅助人员资格证件，无法确定其是否是房地产评估专业，现场勘查当天也没有鉴定人员现场指导，违反了鉴定所引用的《四川省司法鉴定行业鉴定人助理管理暂行办法》，程序违法。（3）鉴定书选定的三处鉴定房屋明显故意提高租金标准，且用鉴定时段并不存在的“平桥熙街”作为鉴定依据。鉴定书出现了多处“平桥熙街”，并非其复函所称的笔误。（4）鉴定书依据的第三处房屋的面积和位置与案涉房屋均不具有可比性。而与案涉房屋仅一墙之隔的“健之佳”、“陈袜子”的租金却未被作为比较标准。（5）鉴定所将8月30日确定为估价时点，但收集的数据的估价时点却是在8月11日，可见估价结果未对应估价时点，违反了《房地产估价规范》。（6）申请人在二审中书面申请重新鉴定，二审法院未予准许。（三）二审判决适用司法解释错误。1.二审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，错误。本案并非抵押权人实现抵押权而发生所有权变动，是其他债权人实现债权引起所有权变动，抵押权人仅行使优先受偿权，故本案不属于“买卖不破租赁”的除外情况。（四）一审法院调取的原执行案档案材料不是新证据，不应采信。被申请人没有在举证期届满前七日内申请法院调查。（五）程丹不应成为本案被告。2006年、2008年租赁合同的主体是邓利、刘家彬，根据合同相对性原则，程丹不应承担责任。（六）一、二审判决确定的租金计算错误。一审��决认定从2012年8月1日起计算租金，则2012年仅应计算5个月，但判决计算了6个月。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。本院经审查认为，2006年租赁合同已被生效判决确认为无效合同，故在2008年租赁合同签订前，刘家彬与原房屋所有人邓利之间系不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的出租方在合理期限前通知承租人的情况下可以随时解除合同，可见如房屋所有权发生变动，受让人亦有权随时解除合同。同时，因双方于2008年10月1日重新订立了书面《房屋租赁合同》，确立了定期租赁合同关系，前期的不定期租赁合同关系至此终止。因此，在2007年就案涉房屋设立抵押权并办理抵押登记时，新的定期租赁合同尚未签订。《中华人民共和国���权法》第一百九十九条规定“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见，本案不适用买卖不破租赁原则。二审法院适用相关司法解释，认定本案属于买卖不破租赁的例外情况，并无错误。本案鉴定机构的选择、鉴定过程均公开、合法，鉴定意见书载明了鉴定使用的方法、鉴定过程、鉴定人资格等内容，对申请人提出的质疑，鉴定机构亦回函逐一予以回复。申请人并未提供证据证明鉴定报告存在缺乏真实性、合法性、关联性的情形，二审法院采信鉴定报告作为定案依据，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，并无错误。程丹与刘家彬系夫妻关系，程丹对刘家彬对外负债承担连带责任，作为本案当事人参加诉讼并无错误。关于租金计算问题。因案涉房屋的物权于2012年6月25日起归黄晓彤所有，故其行使权利的时间应从2012年7月起算。自2012年7月1日起至2016年1月共计43个月，因此2012年计算6个月的租金正确。一审判决载明“……自2012年8月1日起至2016年1月止……”，应系笔误。如刘家彬向邓利多缴纳了租金，可另案处理，不影响刘家彬与被申请人之间的权利义务关系。关于本案时效问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条之规定，再审审查针对的对象是生效判决。经查，在一、二审中，申请方从未提出过时效抗辩，在再审审查阶段本院亦不予审查。一审法院调取其他案件档案材料既不影响本案基本事实的认定，也未导致本案裁判结果错误，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。综上，刘家彬、程丹的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘家彬、程丹的再审申请。审判长 赵爱民审判员 李 文审判员 贾 欢二〇一七年六月二十八日书记员 宋良骥 更多数据：