（2017）湘0181民初1175号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-10-25
案件名称
原告湖南华佳宏物业管理有限公司与被告吴勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南华佳宏物业管理有限公司,吴勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初1175号原告湖南华佳宏物业管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓谷大道668号高新开发区管委会综合服务大楼裙楼4楼A1区。法定代表人侯亚军，董事长。委托代理人鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托代理人陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告吴勇，男，1980年5月14日出生，汉族。原告湖南华佳宏物业管理有限公司与被告吴勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成由审判员李德担任审判长，人民陪审员张飞腾、黎建平参加的合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。书记员吴辉担任记录。本案原告湖南华佳宏物业管理有限公司的委托代理人鲍宇辉，被告吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南华佳宏物业管理有限公司请求本院判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费5630.54元及违约金1583.82元（违约金计算至2016年12月20日），合计7214.36元；2、本案诉讼费由被告负担。被告吴勇辩称，一、原告物业服务存在非常严重的问题，严重影响到被告及其家人的生活质量、身体健康甚至生命安全。具体表现在：1、被告所在的13栋违章建筑太多，包括防盗窗超出墙体，被告在业主开始私搭乱建时就通知物业并反映情况，但物业不但没有劝阻和报告有关主管部门，反而不闻不问。由于私搭乱建的棚就在被告楼下的2楼，导致被告家人身和财产安全得不到有效保障，下雨天噪音扰人，棚上环境卫生极差，高楼抛物全在其上发霉发臭，被告一家的日常生活受到极大的困扰。2、小区主干道两边每天都停满了车，汽车到处乱停无人管，每栋楼下大厅每天摩托车、自行车停满通道，给业主的出行和生命安全带来很大隐患。3、被告所在13栋02户型整栋从业主们入住起就发现从19楼到2楼外墙渗水，外墙水管漏水，致使每层都有一个房间墙面生霉，墙纸墙漆剥落，被告多次向物业反映情况，催促其帮忙修好，但都是杳无音讯，13栋02户型业主甚至联名向物业提交维修申请报告，经过多次催促，物业才在2016年10月派人修好水管，12月房间内才派人马虎粉刷，粉刷效果非常差。4、13栋楼下绿化带有一化粪池，臭味恶心，物业根本没做到每月检查一次，每半年清掏一次，业主反映也无济于事。5、小区内由部分井盖是松动的，汽车从其上经过就会有较大噪音，扰人休息。6、物业对小区公共绿化的养护及管理基本无作为，草坪秃的没有补种，树木基本不修剪，楼下亭子基本荒废，内里设施陈旧脏乱，杂草丛生，老鼠乱窜，虫子随处可见。7、小区内儿童娱乐设施、强身健体设施经常得不到定期的养护。8、物业对小区内垃圾清运做得非常不到位，物业管理区域的卫生清洁基本没有。9、小区安保设施不齐、保安不力，监控器少且监控不到位，电梯关门感应和控制面板经常损坏，物业对电梯无例行保养。10、小区保洁及安保人员队伍老龄化，管理人员和办公文员素质较低，对于业主反映问题时的态度不好或是敷衍了事无实际行动。二、原告在计算物业管理费用上有错误，应按房产证面积127.86平方米计算，且不应包含电梯费。原告物业服务不到位，但物业服务合同却没有约定原告服务不到位时的违约金，造成双方的不对等，违反合同法的基本原则。故不应支持原告关于违约金的诉请。综上，原告起诉被告不合情理且没有依据，请求法院依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。原告分别于2009年8月15日、2014年6月1日与浏阳市天健房地产开发有限公司签订《天健·东紫门前期物业管理委托合同》，约定由原告对天健·东紫门小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务费由原告按住宅单价1元/㎡向业主或物业使用人收取；同时，合同还约定了原告的“管理事项”包括：“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。”“物业管理服务质量”包括：“房屋共用部位的维修、保养和管理。标准：房屋外观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，无乱搭建，公共设施及通道无随意占用。指标：维修保养率100%；完好率指标99%。”“认真听取业主及使用人的各项建议和意见”包括：“标准：协调、处理好业主关于施工噪音、出入不方便等投诉，……指标：投诉处理率100%；业主和物业使用人对乙方（原告）的满意率达到98%。”2012年11月5日，被告吴勇入住天健·东紫门小区，原、被告遂签订《天健·东紫门前期物业管理协议》。协议明确前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；协议第二条“物业管理服务内容”第1款约定：“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。”第三条“物业管理服务费用”第1款约定：“甲方（原告）向乙方（被告）每次预收半年物业管理服务费，在业主委员会未成立之前收取1元/月/㎡物业管理服务费，高层带电梯的电费每天收取0.5元。”第2款约定：“甲方代收环卫向乙方每次预收一年的生活垃圾运输处置费，从装修之日起收取8元/户/月。”第五条“违约责任”第4款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。”2016年9月，天健·东紫门小区业主委员会成立；同年9月14日，天健·东紫门小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《浏阳天健·东紫门物业管理服务合同》，合同约定仍由原告对天健·东紫门小区进行物业管理服务，服务期自2016年9月1日起至2018年12月31日止。合同第一章“物业服务的管理事项及物业服务质量标准”第一条“物业服务的管理事项”第1款约定：“房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、维护和管理。”第二条“物业服务质量标准”第一款“物业共用部位的维修、养护和管理”第3项约定“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。”第三章“权利与义务”第十条“乙方的权利与义务”第5款约定“乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报行政主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。”第四章“物业服务费用”第十一条约定小高层、高层住宅按1.2元/月/㎡收取物业服务费；第十三条约定：“物业服务费按每月交纳。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月21日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三支付违约金。”被告住房建筑面积为127.86㎡，因被告拖欠2013年10月1日至2016年12月30日的物业服务费，原告特诉至本院。对于有个别业主违章建筑、占用公共场所、乱丢乱扔、摩托车乱摆放现象，原告认为系个别业主与被告间相邻关系、侵权关系处理问题，与本案无关。对于小区内消防通道停车，原告认可属其管理服务内容之一，称为制止这一现象，分别在每个消防通道口划出“消防通道严禁停车”的警示标志，并且巡逻保安进行及时禁止停车行为，但仍有部分业主不听劝阻。另查明，原告委托律师于2016年12月8日向被告发送了催缴短信，且被告已收悉。以上事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》、《天健·东紫门物业管理服务合同》、物业费催缴通知单、短信催收记录、照片、入住登记表等，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。故本案中，原告与浏阳市天健房地产开发有限公司签订的《天健·东紫门前期物业管理委托合同》、原、被告签订的《天健·东紫门前期物业管理协议》，以及原告与天健·东紫门小区业主委员会签订的《浏阳天健·东紫门物业管理服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。物业服务合同签订后，原告提供了物业管理服务，被告作为天健·东紫门小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，现被告拖欠该费用，原告请求判令交付，本院予以支持。个别业主违章私自搭建违章建筑、小区内大厅摩托车乱摆放及小区内消防通道上车辆乱停问题对被告及其家人的生活环境及生活质量造成了一定的影响，原告是否尽到其勤勉义务、穷尽其管理服务权限予以解决，未举证证实，本院不予采信。原告服务存在瑕疵，理应承担相应的民事责任，为此，对被告应缴纳的物业服务费本院将予以酌情扣减。综上，综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告向原告支付物业服务费4250元。同时，因原告自身存在违约行为，其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。对于被告抗辩的小区环境卫生状况差、墙体漏水物业怠于维护等等存在诸多问题，原告未尽合同义务，应承担违约责任的意见，因被告未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、吴勇于本判决生效之日起5日内向湖南华佳宏物业管理有限公司支付物业服务费4250元。二、驳回湖南华佳宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由湖南华佳宏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 德人民陪审员 张飞腾人民陪审员 黎建平二〇一七年六月二十八日书 记 员 吴 辉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”