（2017）豫03民终3021号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-07
案件名称
符建军、洛阳嘉邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
符建军,洛阳嘉邦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3021号上诉人（原审被告、反诉原告）：符建军，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳嘉邦物业管理有限公司。法定代表人：邢芳海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小燕，女，该公司员工。上诉人符建军因与被上诉人洛阳嘉邦物业管理有限公司（以下简称嘉邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2017)豫0303民初354号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。符建军上诉请求：1、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初354号民事判决书；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决不顾东涧沟村委会与洛阳嘉邦物业公司物业有限公司所签的前期物业服务合同，违反《合同法》第52条，第二款：恶意串通，损害第三人利益，合同无效的规定。不尊重我们是回迁户，房屋钥匙理应由拆迁单位东涧沟村委会返还我们。东涧沟村委会为逃避永久承担回迁房小区物业费之责，与嘉邦物业公司恶意串通，把回迁房小区钥匙交到嘉邦物业公司手中。嘉邦物业公司以手中握着回迁户房子钥匙为要挟，不签物业服务协议、不交物业费、不交装修押金、不给房屋钥匙。利用我们在外漂泊六年、急切回家之心情，乘人之危，胁迫我们违心地签了协议，交了不该交的物业费及装修押金，才能领到回家的钥匙。综上，东涧沟村委会与嘉邦物业公司所签前期物业服务合同，恶意串通，事实清楚，损害第三人利益目的明确，属无效合同。在他们的无效合同中，第七条约定物业费按月收取。但嘉邦物业公司违约按年一次收取物业费，并加收每套房屋每年60元垃圾处理费。东涧沟村委会不维护村民利益，容忍嘉邦物业公司严重违约行为，再次证明东涧沟村委会与嘉邦物业公司恶意串通、损害第三人利益之事实。嘉邦物业公司以一个无效合同进入东涧沟回迁房小区进行前期物业服务，又不能提供他们签订的前期物业服务合同第十六条规定的资料，此资料是房屋竣工与否、具备不具备入住的先决条件。嘉邦物业公司未见到此资料，说明该工程未完工，不具备入住条件。一审法院对我申请提出第三人参加诉讼请求，不与采纳。理由是与本案不属于同一法律关系。我质疑东涧沟村委会，在一个物业费问题上，作为两个合同的共同甲方，前后表达截然相反。与回迁户约定永久承担物业费，与住户无关；与嘉邦物业公司签订前期物业服务合同，让其收取回迁户物业费。故意逃避永久承担物业费责任，与嘉邦物业公司恶意串通，损害第三人利益。这样的因果、利害关系，能说东涧沟村委会与本案不存在法律关系吗？恳请洛阳市中级人民法院撤销西工区人民法院的一审判决。维护上诉人应有的合法权益。嘉邦物业公司答辩称：一、上诉人与我公司签订的物业服务协议合法有效，我公司也已向上诉人提供了物业服务，上诉人应当以约定向我公司支付物业费，一审判决上诉人向我公司支付物业费，公正合法。二、我公司不存在与东涧沟村委会恶意串通损害上诉人合法权益的事实。由我公司为小区提供物业服务，上诉人没有异议，并与我公司签订了物业服务协议。因此，上诉人上诉称我公司与东涧沟村委会恶意串通损害其利益，合同无效的上诉理由毫无根据。三、东涧沟村委会与上诉人之间的关系与本案无关。本案是物业服务合同纠纷，我公司与上诉人之间签订的合同约定非常清楚，权利义务明确。至于上诉人与东涧沟村委会的其他事宜与本案没有关系。四、我公司一审中提供的证据足以证明一审判决公正合法。我公司提供了双方物业服务合同、业主临时管理规约、消防安全责任书等证据，证明诉讼请求客观公正，事实清楚，证据扎实。综上，请求二审法院查清事实，驳回上诉人的上诉，维持一审判决，维护我公司的合法权益。嘉邦物业公司向一审法院起诉请求：1、符建军偿还所欠物业管理费（面积127.91㎡×5个月）639.55元、违约金（639.55元×150天×0.003）287.8元，共计927.35元；2、符建军承担此次因诉讼而产生的全部费用。符建军向一审法院反诉请求：1、嘉邦物业公司退还符建军已交的物业费1534.92元及利息644.67元，共计2179.59元；2、反诉费由嘉邦物业公司承担。一审法院查明：符建军认可自2016年7月24日开始未交纳物业费。1.2015年7月15日，嘉邦物业公司（甲方）与符建军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，双方对各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益等事项进行约定。其中约定物业名称为东涧沟社区，房屋类型为高层住宅，建筑面积96.75㎡，高层住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元。2.2015年7月15日，符建军在《承诺书》、《消防安全责任书》、《精神文明公约》、《房屋装饰装修协议书》、《业主临时管理规约》上签字。3.2015年3月18日，洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会（甲方）与嘉邦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方对物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，专项维修基金，违约责任等事项进行约定。其中约定甲方聘选乙方提供前期物业管理服务，合同期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止。符建军称上述证据中涉及符建军签字的证据均是其本人所签，对真实性予以认可，但是在胁迫的情况下签字，故对涉及符建军签字的证据的效力不予认可。符建军认为《前期物业管理服务协议》中村委会主任未签字并且该协议是东涧沟村委会与嘉邦物业公司恶意串通，损害了符建军的利益，协议无效。3.证人杨应官出庭作证，证明：东涧沟村委会承诺涉案小区的物业费由村集体永久承担，与住户无关。村民在入住回迁房小区时，应当由村委会向回迁户发放钥匙，但钥匙实际由嘉邦物业公司掌握。如业主不签订《前期物业服务协议》、不交物业费及装修押金，嘉邦物业公司就不给业主房屋钥匙，故业主与嘉邦物业公司签订的《前期物业服务协议》不是本人的真实意思表示。嘉邦物业公司对证人证言不认可，称其并未胁迫业主签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示。该院认为，符建军应当举证证明其与嘉邦物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及其他材料是在胁迫的情况下所签，如举证不能，承担相应的不利后果。本次诉讼中，符建军仅提供证人证言，未提供其他证据与证言相互印证，证人证言不能充分证明其主张，故嘉邦物业公司与符建军签订的《前期物业管理服务协议》等其他材料的真实性该院予以认可。《前期物业服务合同》中加盖有洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会公章，故该院对该证据真实性予以认可。一审法院认为：嘉邦物业公司、符建军之间签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应受法律保护，该协议对双方当事人均具有约束力。符建军自接收使用房屋开始就接受物业服务，因此应当支付相应的物业服务费用。故嘉邦物业公司诉求符建军交纳从2016年7月24日起至2016年12月23日期间的物业费639.55元（127.91㎡×1元/㎡×5个月），该院予以支持。关于嘉邦物业公司主张的违约金，双方协议中虽有约定，但嘉邦物业公司诉求的物业费该院已予以支持，其并未有其他损失，故对违约金的主张该院不予支持。符建军辩称物业费应由他人承担的理由，与物业管理无直接法律关系，其可另行主张。符建军的反诉请求无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、符建军于该判决生效后十日内向洛阳嘉邦物业管理有限公司支付2016年7月24日起至2016年12月23日期间的物业费639.55元；二、驳回洛阳嘉邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回符建军的反诉请求。如符建军未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由符建军负担；本案反诉受理费25元，由符建军负担（洛阳嘉邦物业管理有限公司已垫付，执行时一并清结）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，二审庭审期间符建军认可自交房之日起已向嘉邦物业公司缴纳了一年的物业费1534.92元。另查明：洛阳市洛北乡东涧沟村委会与嘉邦物业公司签订的《前期物业服务合同》有关服务费用约定：“第六条1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅1元/月.平方米；第七条、业主应于交工之日起交纳物业服务费用。”2009年7月15日洛北乡东涧沟村委会表决通过的《洛阳市西工区洛北乡东涧沟村整体开发改造拆迁补偿安置方案》第七项生活保障措施2条规定：新建安置小区物业管理费由村集体永久性承担，与住户无关。本院认为：嘉邦物业公司与符建军签订的《前期物业管理服务协议》，内容符合法律规定，该协议对双方当事人均具有约束力，双方应按照协议约定履行各自的权利和义务。符建军自接收使用房屋开始就接受物业服务，因此应当支付所拖欠的物业服务费用。符建军上诉主张东涧沟村委会与嘉邦物业公司恶意串通，所签的前期物业服务合同属无效合同，对此符建军未能提供有效证据予以证明，该上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于符建军上诉称物业费应由东涧沟村委会承担，与住户无关，因符建军与东涧沟村委会对有关村民生活保障措施的约定，与本案并不属同一法律关系，符建军其后可就此另行解决。综上，符建军的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人符建军负担。本判决为终审判决。审判长 王鑫杰审判员 邢 蕾审判员 赵淑婷二〇一七年六月二十八日书记员 陈琦洋 来源：百度搜索“”