（2017）京0108民初895号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2018-02-11
案件名称
宋会芳与谢改莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋会芳,谢改莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十七条，第五十八条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初895号原告：宋会芳，女，1978年3月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吉阳，北京思诺律师事务所律师。被告：谢改莲，女，1969年11月22日出生，汉族，住山西省万荣县。原告宋会芳与被告谢改莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋会芳之委托诉讼代理人吉阳，被告谢改莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋会芳向本院提出诉讼请求：1.解除双方就位于北京市海淀区后屯南路X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.谢改莲向宋会芳双倍返还定金共6万元；3.由谢改莲承担本案诉讼费用。诉讼过程中，宋会芳变更诉讼请求为：1.确认双方就位于北京市海淀区后屯南路X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2.谢改莲向宋会芳赔偿损失462000元；3.谢改莲返还宋会芳定金3万元；4.由谢改莲承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月26日，双方就位于北京市海淀区后屯南路X号房屋买卖事宜达成了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宋会芳以231万元的价格向谢改莲购买该房屋。合同签订当日，宋会芳便委托居间机构向谢改莲支付了定金3万元，但之后发现该房屋已被人民法院查封，无法办理房屋产权过户。后虽经双方协商，但未能达成一致意见。因房屋在双方签订合同之前已被查封，双方的合同应为无效，故谢改莲应当按照合同中约定的独立条款赔偿宋会芳损失并返还定金。谢改莲辩称，谢改莲不同意宋会芳的全部诉讼请求，理由是：第一，是宋会芳不买谢改莲的房屋，不是谢改莲不卖房屋；第二，谢改莲与宋会芳签订相关房屋买卖合同时，谢改莲没有看合同的内容，也不知道有查封的事情，但谢改莲当时委托的人已经告知中介公司该房屋有查封，当时卖房就是为了还债，之后双方曾有解决方案，就是宋会芳继续购买房屋，谢改莲想办法找人借钱解除查封，但宋会芳后来又不同意这个方案了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2016年11月26日，宋会芳（乙方，买受人）与谢改莲（甲方，出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：由宋会芳购买谢改莲位于北京市海淀区后屯南路X号房屋（以下简称X号房屋），该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2014年5月7日，出卖人应于2016年12月15日前办理抵押注销手续，房屋成交总价为231万元，买受人在签订本合同的同时支付购房定金30万元，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。同日，宋会芳（乙方，买受人）、谢改莲（甲方，出卖人）及北京尚城置地房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称尚城公司）签订《补充协议》，约定了乙方于2016年11月26日将购房定金3万元以自行交付的方式支付给甲方等有关定金、还款解押、购房款、产权过户等事宜。同日，宋会芳向谢改莲支付了购房定金3万元。诉讼中，经向北京市国土资源局海淀分局核实，X号房屋于2016年1月19日被北京市西城区人民法院查封，于2016年8月11日被北京市海淀区人民法院轮候查封，于2016年8月30日被北京市海淀区人民法院轮候查封，截至本案法庭辩论终结前，上述查封均尚未解除。另查，X号房屋上设立了抵押登记，抵押权人为杨辉，被担保主债务的数额为160万元。庭审中，双方争议的事实为：宋会芳在签署房屋买卖合同之时是否知晓X号房屋上存有查封的情形。对此，谢改莲主张已告知宋会芳，并就其主张向本院申请证人王某出庭作证。后证人王某（谢改莲朋友）出庭陈述，其帮助谢改莲卖房时，其分别告知过中介公司和宋会芳的爱人有关X号房屋有银行抵押、担保公司的抵押及法院查封的情况。宋会芳对该证人证言的质证意见为：通过该证人证言，可以证明谢改莲在签订房屋买卖合同之前已知晓房屋有抵押、有查封的情形，但证人所述已将该抵押、查封情形告知其的内容不予认可，其当时只知道该房屋上银行的抵押。本院对该事实的认定为：在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭证人证言，不足以证明谢改莲所主张的事实，故本院认定宋会芳在与谢改莲签署相关房屋买卖合同时，未知晓相关查封情况。另庭审中，经本院释明，谢改莲以过分高于宋会芳的实际损失为由，对宋会芳按照成交价的20%的标准所主张的损失数额申请酌减。宋会芳对此则主张其损失主要为房屋增值后的可得利益损失。经双方确认，X号房屋的现市场价值为290万元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，根据本案查明的事实，在宋会芳与谢改莲就X号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》之前，该房屋已存有法院查封。因现无充分证据证明采取查封的有权国家机关或申请查封的权利人明确同意谢改莲转让该房屋，且截至本案法庭辩论终结前，X号房屋上的相关查封尚未解除，故宋会芳与谢改莲签署的上述合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，谢改莲已向宋会芳收取的购房定金3万元，应当予以返还。有关赔偿损失一节，宋会芳与谢改莲在双方合同中虽明确约定了有关按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失的条款为独立条款，不受合同效力的影响，但因条款内容并不属于法律规定的有关解决争议方法的条款，故双方约定的该条款内容也应为无效。在此前提下，应当根据宋会芳的实际损失及双方的过错来确定相应的合同无效后的赔偿责任。具体而言：首先，根据本案查明的事实，谢改莲在出售X号房屋时，已明知该房屋上存有查封，其存在过错，而宋会芳因未知晓上述相关情况，其不存在过错；其次，宋会芳主张的损失主要为X号房屋增值后的可得利益损失，而双方在庭审中一致确认该房屋的现值为290万元，较双方签署房屋买卖合同时确认的成交价231万元，房屋价值已上涨59万元，现宋会芳主张的损失数额为462000元，并未明显高于其实际损失。因此，谢改莲应向宋会芳赔偿损失462000元。综上所述，对于宋会芳主张的确认双方相关合同无效、谢改莲赔偿损失462000元、谢改莲返还定金30000元的诉讼请求，均有事实和法律依据，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条规定，判决如下：一、确认宋会芳、谢改莲于2016年11月26日就北京市海淀区后屯南路X号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效；二、谢改莲于本判决生效后七日内向宋会芳返还定金30000元；三、谢改莲于本判决生效后七日内向宋会芳赔偿损失462000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29216元，由谢改莲负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 陆金伟人民陪审员 贾玉英人民陪审员 王文波二〇一七年六月二十八日书 记 员 刘小妹 微信公众号“”