（2016）沪0112民初14106号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-28
案件名称
黄建新、曹建琴与吉慥、宫海翔等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建新,曹建琴,吉慥,宫海翔,徐烽,上海市住房置业担保有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初14106号原告：黄建新，男，1964年10月25日出生，住上海市闵行区。原告：曹建琴，女，1965年12月24日出生，住上海市闵行区。以上两位原告共同委托诉讼代理人：练育梅，上海诺可律师事务所律师。以上两位原告共同委托诉讼代理人：张咏梅，上海诺可律师事务所律师。被告：吉慥，男，1987年2月27日出生，汉族，户籍地上海市。被告：宫海翔，男，1975年4月19日出生，汉族，户籍地上海市。被告：徐烽，男，1975年10月16日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曽慧，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦军，上海市东方正义律师事务所律师���第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：管蔚，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯。委托诉讼代理人：陆颖。原告黄建新、曹建琴与被告吉慥、宫海翔、徐烽，第三人上海市住房置业担保有限公司确认合同无效纠纷一案，上海市黄浦区人民法院于2015年9月6日立案，并于2016年2月3日出具《民事裁定书》认定本案系因不动产纠纷所提起之诉讼，故依据专属管辖移送至本院。本院于2016年5月12日立案受理，依法组成合议庭，并于2016年11月3日、2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告黄建新、曹建琴及两原告共同委托诉讼代理人练育梅、张咏梅，被告徐烽的委托诉讼代理人秦军到庭参加诉讼。被告吉慥、宫海翔经本院公告，第三人上海市住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，现依法缺席审理。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告吉慥签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告吉慥将坐落于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至两原告名下；3.判令三被告共同偿还房屋欠款308,840.5元(人民币，下同)。庭审中，原告变更第三项诉请为判令三被告共同偿还房屋欠款306,340.65元，并增加诉请：4.判令第三人注销涉案房屋上的抵押权，配合两原告将涉案房屋过户登记至两原告名下。事实和理由：2010年6月20日，被告宫海翔、徐烽向原告借款25万元，称急缺资金，用于安徽做游戏机房生意，因原告经济也困难，拿不出现金，但鉴于被告徐烽是原告女儿的上司，并出具借款人为宫海翔的借条，故原告听从被告宫海翔、徐烽的主意，将房屋抵押给案外人陆某某，借款25万元，于2010年6月份开始，通过现金及转账方式(被告宫海翔、徐烽指定的账户)，将总共25万元交付给宫海翔，并于2010年6月20日出具借条一张，承诺于2010年9月20日前归还。但借款到期后被告没有归还，宫海翔和徐烽又出主意，由徐烽一手操办，于2010年11月28日将属于原告的房屋过户给吉慥(吉慥系宫海翔、徐烽介绍认识)，贷得公积金贷款34万元左右。该笔贷款，据说25万元给陆某某，9万元左右由徐烽自己掌握。同时被告一再答应，房屋仍归原告所有，并将新的房地产权证交付给原告，且保证三个月之内将贷款还给公积金中心，将名字过户给原告。三个月后，被告再次没有归还公积金贷款，原告催促两被告宫海翔、徐烽，2011年4月22日，两被告分别出具保证书，徐烽保证房屋产权属于黄建新所有，宫海翔保证2011年12月之前归还所有欠款，否则承担一切法律责任。另，原告至2015年8月31日才得知，被告吉慥已经到房产中心补办房产证。原告认为三被告串通，获取原告25万元借款，并在未支付原告任何钱款的情况下，将原告的房屋过户至吉慥名下，将公积金贷款进行瓜分，又违反约定未在三个月内将公积金贷款还清后将房屋产权人更名，严重侵犯了原告利益，故诉至法院。被告吉慥、宫海翔未到庭答辩亦未向法庭提交证据。被告徐烽辩称：其不是本案适格主体，也不应承担偿还房屋欠款的责任。本案房屋买卖合同起因是原告于被告宫海翔之间的民间借贷行为，借款人是宫海翔，承担还款义务的人应该是宫海翔。第三人上海市住房置业担保有限公司述称：被告吉慥为购买涉案房屋，于2010年向其申请公积金购房贷款33.3万元，贷款期限15年。第三人对上述公积金贷款提供保证担保，吉慥以其所购买的房屋提供反担保并办理相关抵押登记后，其通知放款银行发放了公积金贷款。此后，由于吉慥未按合同约定归还公积金贷款，上海市公积金管理中心向第三人发出履行保证责任通知书，其于2014年6月10日将合计308840.65元划至银行账户，用于归还吉慥公积金贷款余额，上海市公积金管理中心向其出具相应的履行保证责任证明。上述代偿款经催收后，吉慥向第三人归还2500元。2015年，第三人向上海市静安区人民法院起诉吉慥，获得(2015)静民四(商)初字第4424号民事判决书，截止目前，吉慥仍有306340.65元及利息、诉讼费尚未归还。第三人在涉案房屋上的抵押权是经房地产登记机构合法公示的抵押权，在涉案房屋代偿款尚未还清的情况下，第三人不同意注销抵押权等损害抵押权人利益的变动，希望法院保护抵押权人的合法利益。经审理查明：2010年11月6日，两原告(卖售人、甲方)��被告吉慥(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定：房地产坐落：碧江路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积53.85平方米。房地产转让价款计70万元。甲方于2010年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。在2010年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还就其他权利义务进行了约定。房屋买卖合同签订后，被告吉慥(甲方)与案外人中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行(乙方)、第三人上海市住房置业担保有限公司(丙方)签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，合同约定：甲方借款金额为33.3万元。借款期限为15年(180月)，即从2010年11月12日至2025年11月12日止。甲方借款所购买并作为抵押物的住房，位于闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积53.85平方米。2010年11月28日，被告吉慥取得涉案房屋的所有权。同日，第三人取得涉案房屋的抵押权。2011年4月22日，被告宫海翔向两原告出具《保证书》一份，上载：本人宫海翔保证在2011年12月之前还足黄建新的所有欠款，如不能对现(兑现)，愿承担一切法律责任。同日，被告徐烽向两原告出具《保证书》一份，上载：本人徐烽保证(上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室)的产权房的产权归黄建新所有。2016年2月18日，上海市静安区人民法院作出(2015)静民四(商)初字第4424号民事判决书，判决主文为：一、吉慥于该判决生效之日起十日内归还上海市住房置业担保有限公司代偿款306,340.65元；二、吉慥于该判决生效之日起十日内偿付上海市住房置业担保有限公司自2014年6月11日起至判决生效日止的利息(以306,340.65元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、案外人殷丽萍对吉慥上述债务承担连带清偿责任；四、吉慥届期不履行上述付款义务的，上海市住房置业担保有限公司可以与吉慥协议，以座落于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归房屋所有人所有，不足部分由吉慥、案外人殷丽萍继续清偿。案件受理费5,895.10元，由吉慥、案外人殷丽萍负担。另查明，房屋买卖合同签订后，被告吉慥并未向两原告支付购房款，两原告也并未交付涉案房屋。涉案房屋目前由两原告居住使用。庭审过程中，两原告表示为便于第三人注销抵押登记，其愿意先行偿还被告吉慥的代偿款本金、利息及相应诉讼费用。以上事实，由两原告提供的《上海市房���产买卖合同》、房地产权证、宫海翔的保证书、徐烽的保证书、账户明细、告知函、转账凭证、房地产登记信息、房地产登记申请书、《住房公积金个人购房担保借款合同》，本院调取的(2015)静民四(商)初字第4424号民事判决书及个人活期明细查询等证据及当事人陈述所证实。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。本案中，两原告与被告吉慥签订房屋买卖合同后，双方并未实际履行，其目的并非为了处分涉案房屋，而是通过房屋买卖套取公积金贷款。故两原告与被告吉慥在签订《上海市房地产买卖合同》时缺乏真实意思表示，该合同当属无效。对于合同无效的后果，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返���或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于两原告与被告吉慥之间并未履行该房屋买卖合同，仅仅是将涉案房屋过户至被告吉慥名下，因此房屋买卖合同无效后，被告吉慥应协助两原告将涉案房屋恢复登记至两原告名下，两原告亦应将抵押贷款所获得的购房款返还给被告吉慥。对于涉案房屋上的抵押登记，在房屋买卖合同无效后，原应由被告吉慥在取得两原告退还的购房款之后返还代偿款，并配合第三人涤除抵押权。鉴于被告吉慥经本院公告送达仍未出庭进行答辩，第三人代偿款的分两步偿还已无实际意义，且两原告庭审时已明确表示可以直接代被告吉慥进行偿还，以便第三人涤除抵押权，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。第三人在两原告代为清偿代偿款等费用后，亦应当配合将设定在涉案房屋上的抵押登记予以注销。对于原告诉请要求三被告共同偿还涉案房屋上的欠款，本院认为，房屋上欠款之纠纷系发生在第三人与被告吉慥之间，且已由静安区人民法院作出的民事判决书加以认定，原告无权代第三人另行提出此项诉请，故本院对于原告上述诉请不予支持。被告吉慥、宫海翔，第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄建新、曹建琴与被告吉慥签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告黄建新、曹建琴于本判决生效之日起十日内，向第三人上海市住房置业担保有限公司还清(2015)静民四(商)初字第4424号民事判决书确定的被告吉慥所欠借款本息、诉讼费等费用；三、第三人上海市住房置业担保有限公司于上述欠款清偿之日起十日内办理坐落于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告吉慥于上述房屋的抵押登记注销后三日内将坐落于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至原告黄建新、曹建琴名下；五、驳回原告黄建新、曹建琴其余诉讼请求。案件受理费6,093元，由被告吉慥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 叶菊花人民陪审员 钱晓凡二〇一七年六月二十八日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正���理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：