（2017）鲁01民终4431号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-09-28
案件名称
李莹莹与卢业新等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李莹莹,卢业新,魏红军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4431号上诉人（原审被告）:李莹莹，女，1989年出生，汉族，户籍所地在济南市长清区，现住济南市。被上诉人（原审原告）：卢业新，男，1968年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：殷培刚，男，1971年4月9日出生，汉族，系济南长清诚业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：魏红军，女，1972年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：殷培刚，男，1971年4月9日出生，汉族，系济南长清诚业法律服务所法律工作者。上诉人李莹莹因与被上诉人卢业新、魏红军房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李莹莹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢业新、魏红军的一审诉讼请求;2.一、二审案件受理费由卢业新、魏红军承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订合同后根本没有履行，属认定事实错误。本案合同是双务合同，李莹莹做出了出卖房屋的意思表示，双方为此也前后签订了两份《购房协议》，李莹莹的前期义务已完成，已履行了合同义务。之后该由卢业新、魏红军依据《购房协议》第一条约定向李莹莹履行支付预付款50万元的付款义务。但卢业新、魏红军却违反了合同约定迟迟不向李莹莹交付50万元，至一审起诉导致合同不能履行的起因是由卢业新、魏红军一方引起的，而不是李莹莹的原因导致合同不能履行。二、认定“给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还”属适用法律错误。卢业新、魏红军没有预付房款50万元这一主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第94条规定，此时享有法定解除权的人是李莹莹。三、卢业新、魏红军在未交纳50万元的情况下，多次通知李莹莹腾房，李莹莹基于已收取订金及《购房协议》已签订，认为早晚要在外租房的实际情况，多次在外寻求房子租赁，在合同订立后，李莹莹租赁了一套房产供居住使用，现卢业新、魏红军单方违约导致自己房子没有卖出，而且还支出租赁费11600元，对此，卢业新、魏红军依法向李莹莹赔偿损失。卢业新、魏红军辩称，一审法院依据双方均认可的合同解除而做出的解除合同的判决结果是根据双方的意思表示，且本房屋买卖合同并未实际履行，结合卢业新、魏红军取得该房款的合同目的，因李莹莹对该处房产并不享有完全所有权，且也未领取权属证书，合同目的无法实现，基于该理由李莹莹的上诉无理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其理由为第一对涉案的两份合同购房协议在一审诉讼期间，李莹莹明确同意解除上述购房协议，一审是在双方当事人意思表示一致的情况下，判决解除该购房协议，是有充分事实依据的。双方在签订购房协议后卢业新、魏红军交付订金一万元，但因李莹莹的原因对合同的履行迟迟不进行房屋交付和过户，并明确向卢业新、魏红军表示房子不卖了。在整个购房协议内容中李莹莹并没有进行实质性的履行。卢业新、魏红军购买房屋合同目的无法实现，至今涉案房产未依法登记领取房产证，且商品房买卖合同记载买受人为许某、李莹莹。卢业新、魏红军无法通过过户手续取得房产证，且涉案房屋从未登记在李莹莹名下，李莹莹并未取得涉案房屋的所有权，因此购房协议所产生的法律后果是卢业新、魏红军无法实际取得涉案房屋，在合同未实际履行且购房目的无法实现的情况下，卢业新、魏红军要求返还订金一万元有充分的事实和法律依据。李莹莹上诉请求和事由均不当，请求维持原判。卢业新、魏红军向一审法院起诉请求：1.判令解除卢业新与李莹莹于2016年10月21日、23日签订的《购房协议》；2.判令李莹莹返还订金1万元并赔偿损失1万元；3.本案诉讼费用由李莹莹承担。一审法院认定事实：2016年9月24日，李莹莹给魏红军出具收条一张，内容为：“收到条今收到魏红军房款21-2-某室订金壹万元整。收款人：李莹莹2016.9.24日”。卢业新与魏红军系夫妻关系。2016年10月21日，卢业新(甲方、买方)与李莹莹(乙方、卖方)签订《购房协议》一份，约定：“经双方协商，甲方购买乙方处于济南市长清区某21#2单元某房屋一套，总计房款58万元。一、付款方式：1.自签定合同之日起，预付房款34万元整，至2016年11月31日付清；2.剩余房款待2017年4月份办理房产证付5万元整，之后每年付9万元，如有困难待过户完毕，房产抵押一次付清。二、违约责任：1.乙方需提供与房产有效的证件供甲方审核，不得隐瞒与房产有关的信息，否则由乙方负责并承担相应的费用；2.乙方配合甲方过户的所有手续，费用由甲方承担；3.甲乙双方应遵守共同协商的房产价格，不管以后房产价格降价或涨幅，不得以任何理由进行浮动，如有违约，违约方需承担违约责任及法律责任；4.甲方付款34万元后，乙方需腾出房屋供甲方装修；5.至2017年4月份房产证办下来后，由甲方保存房产证，至房产证过完户”。许某与李莹莹原系夫妻关系，两人作为买受人于2013年4月购买涉案房产，有38万元的银行按揭贷款。2015年12月14日，李莹莹与许某协议离婚，一审法院(2015)长少民初字第某号民事调解书，调解涉案房产归李莹莹所有。涉案房产的《济南市商品房买卖合同》记载：出卖人应当在2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房产尚不具备办理权属登记的条件。2016年10月23日，卢业新与李莹莹重新签订《购房协议》一份，约定：“经双方协商，甲方购买乙方处于济南市长清区某21#2单元某房屋一套，总计房款58万元。一、付款方式：1.签定合同之日起，预付房款50万元整(其中还银行贷款20万元整，支乙方现金15万元，甲方承担银行贷款余款大约15万元)，剩余款项8万元待房产证过完户后，一次付清。二、违约责任：1.乙方需提供与房产有效的证件供甲方审核，不得隐瞒与房产有关的信息，否则由乙方负责并承担相应的费用；2.甲方承担房产过户的所有费用；3.乙方房产证下来后，有甲方暂时保存；4.双方应共同遵守以上条款不得违约；5.本合同一式二份，甲乙双方各执一份”。《购房协议》签订后，卢业新未向李莹莹交付预付房款，双方未履行购房协议。2016年11月，卢业新、魏红军在某小区另购房产一套。一审法院认为，卢业新与李莹莹所签两份《购房协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。但双方签订合同后根本没有履行，现双方均同意解除合同，一审法院予以支持。购房协议签订前，李莹莹收取魏红军订金1万元。在房屋买卖交易中，“定金”与“订金”有明显区别，具体来说，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保证金，定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，订金在法律上不具有担保性质，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。卢业新、魏红军要求李莹莹返还订金1万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。其认为本案应适用定金罚则要求李莹莹赔偿损失1万元，无法律依据，一审法院不予支持。购房合同虽然有违约责任条款，但无不履行合同的违约责任，更无以订金抵顶违约金的约定，李莹莹关于以订金抵顶违约金的请求，无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、原告卢业新与被告李莹莹于2016年10月21日、23日签订的《购房协议》于判决生效之日起解除；二、由被告李莹莹于判决生效之日起十日内返还原告卢业新、魏红军订金1万元；三、驳回原告卢业新、魏红军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元减半收取150元，由原告卢业新、魏红军负担75元，被告李莹莹负担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。卢业新、魏红军提交李莹莹与魏红军微信聊天的六张照片，证明李莹莹在签订合同之后，就已经表示不想出售涉案房屋了，并在微信中多次向魏红军道歉。李莹莹质证对其与魏红军的微信聊天真实性无异议，当时告诉魏红军58万元是卖房子但不卖家俱，将34万元偿还银行贷款，而我手里一分钱都不落下，我当时要求魏红军找中介，而其不找中介。被上诉人在我隔壁单元25楼买了另一套房子之后，不想与我再继续履行我们之间的合同，是他们违约在先。涉案房子我从未表示不卖给被上诉人。我考虑到由被上诉人替我偿还34万元银行贷款，之后2017年4月份办理房产证再付5万元，我想当时如果他偿还了银行贷款我手里就一分钱也没有了。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李莹莹对卢业新、魏红军提供的其与魏红军之间的微信聊天无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题即李莹莹收取的订金1万元是否应予返还。李莹莹与卢业新自愿签订二份购房协议，不违反法律强制性规定。在签订购房协议之前，魏红军向李莹莹交纳1万元，李莹莹向魏红军出具收到条，载明：今收到魏红军房款21-2-某室订金壹万元整。魏红军交纳的一万元款项，带有预付款的性质，没有担保作用，不具有违约赔偿的性质，交付或收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果。李莹莹上诉请求不予返还收取的订金1万元于法无据，本院不予支持。综上所述，李莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李莹莹负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年六月二十八日书记员 孙 娜 更多数据：