（2016）苏0115民初16882号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2017-09-23

案件名称

原告张佳静、王啸与被告南京海麒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张佳静,王啸,南京海麒房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市江宁区人民法院民事判决书（2016）苏0115民初16882号原告：张佳静，女1986年1月25日生，汉族。原告：王啸，男，1985年6月10日生，汉族。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄杰，江苏义科律师事务所律师。被告：南京海麒房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320100062643853X），住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：戴建军、黄莎，江苏致邦律师事务所律师。原告张佳静、王啸诉被告南京海麒房地产开发有限公司（以下简称海麒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张佳静、王啸的委托诉讼代理人黄杰、被告海麒公司的委托代理人戴建军、黄莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张佳静、王啸向本院提出诉讼请求：1.判令被告海麒公司支付违约金17134.75元（自2016年9月29日起以购房款1350522元为本金按照同期银行贷款利率计算至2016年12月20日止）；2.判令律师费500元由被告海麒公司承担；3.本案诉讼费用由被告海麒公司承担。事实与理由：2014年11月2日，其与被告海麒公司签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由其购买海麒公司开发的位于南京市江宁区麒麟街道×××室房屋1套（以下简称案涉房屋），海麒公司应在2016年6月30日前交房，并在交房后90日内即2016年9月28日前会同其办理房屋所有权转移登记手续及国有土地使用权证。现在房屋交付后，海麒公司未按照合同约定履行产权转移登记手续及办理国有土地使用权证的义务，经其多次催告，海麒公司仍无实质行动，已严重影响其合法权益，故海麒公司应按照合同支付违约金和律师费。被告海麒公司辩称，1、因2016年6月28日南京不动产统一登记制度开始实施，其需要根据新政提供办理不动产权属登记所需的相关材料。实际上，其在2016年7月份已开始按照新政规定的要求和程序办理案涉房屋不动产权登记所需的材料，但直到2016年12月21日才从南京市江宁区不动产登记中心取得不动产登记所需的相应资料，并在2016年12月27日以在小区公告、发短信的方式通知了包括张佳静、王啸在内的业主领取办证所需的资料。至此，其依照合同约定的配合办证义务全部完成。期间，其一直在积极履行自己的义务，但是由于政策调整的原因，导致办理不动产登记证书的相关手续与以前办理房屋所有权证和国有土地使用权证的手续有了重大的程序变化，导致张佳静、王啸在房屋交付后90天内未能办理房屋产权证，这是政策性调整造成的，并非双方在订立合同时所能预见，属不可抗力，因此其不应当承担相应的违约责任，也不应承担律师费。2、双方在商品房预售合同第15条第5款中明确约定“乙方（张佳静、王啸）领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求甲方（海麒公司）配合办理国有土地使用权变更登记”，从该合同内容上看，双方在订立合同时，所预期的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的时间是在房屋交付以后的180天之内完成，由于现在房屋所有权证和国有土地使用权证“两证合一”，其认为双方的预期并无变化，仍然应该在房屋交付后的180天内完成不动产权变更登记，现在其已于2016年12月27日通知张佳静、王啸办理不动产登记，该时间并未超出合同约定。3、关于违约金的计算，其认为张佳静、王啸主张按照同期银行贷款利率计算没有合同依据，依据双方订立的商品房预售合同第15条第6款约定“因一方过错导致本条约定的上列手续（即办理两证的手续）迟延，经对方催告60天内仍未办理的，应按每迟延一天50元的标准计算违约金”，双方对违约金问题已有明确约定。综上，请求法院依法驳回张佳静、王啸的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月2日，原告张佳静、王啸与被告海麒公司签订了《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字×××号）1份，约定“预售人（下称“甲方”）海麒公司，预购人（下称“乙方”）张佳静、王啸。甲方已领取宁江国用（2013）第×××号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区麒麟街道麒麟科创园东至南湾营路，南至东麒路，西至天成路，北至沧麒东路地块的国有土地使用权……甲方获准在上述地块上开发建设商品房地名核准名称为海麒花园。甲方已领取宁房销第×××号《南京市商品房预售许可证》……第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，甲方应于2016年6月30日前向乙方交付该商品房……第十五条，合同备案手续和权属登记手续……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后60天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天50元计算，支付违约金。……”“甲乙双方的其他约定”中第24条，本合同生效后，因不可抗力或情势变更不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除甲方责任，不可抗力包含但不限于：自然灾害、战争暴乱、政府或政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件”。合同还对双方的付款、交付等其他权利义务作了约定。上述合同签订后，张佳静、王啸向海麒公司支付了全部房屋价款，并于2016年6月30日完成了案涉房屋的交付手续。另查明，南京市人民政府发布“关于实施不动产统一登记的通告”，通知自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记。南京市江宁区的不动产登记工作由南京市江宁区不动产登记局和不动产登记中心具体承办，其中不动产登记办理类型中包含房屋等建筑物、构筑物所有权。根据该通告，海麒公司于2016年7月25日向南京市江宁区国土局申请了土地修测，于9月5日（以下不另行说明，均为2016年）向南京市不动产登记中心申请了不动产权籍调查（自不动产权籍调查形成成果之日起，转入不动产登记受理手续），于11月10日申请案涉房屋商品房初始登记，取得了南京市江宁区不动产登记收件单，12月21日南京市江宁区不动产登记中心通知海麒公司办理后续不动产登记手续，海麒公司于12月27日通知到张佳静、王啸领取相应办理不动产登记的材料。2016年12月，原告张佳静、王啸向本院提起诉讼要求被告海麒公司向其支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金及律师费等。审理中，因双方意见分歧较大，致调解未成。上述事实，有南京市商品房预售合同、购房发票、南京市江宁区国土资源信息中心其他类记事薄、南京市不动产权籍调查收件单、南京市江宁区不动产登记收件单及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，原告张佳静、王啸与被告海麒公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护。双方于合同中约定，在案涉房屋交付后90日内应当共同申请房屋所有权转移登记，并在张佳静、王啸领取《房屋所有权证》90天后，海麒公司配合办理案涉房屋占用范围内的国有土地使用权证变更登记。该约定的目的即是为在房屋交付后至少180日内使张佳静、王啸完成办理案涉房屋的所有权及相应的国有土地使用权证的变更登记。现南京市政府发布通告，要求自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一不动产登记证，该情形系政府政策的调整变化，应是双方在签订合同时所不能预见的客观情况。结合双方合同约定可知，在案涉房屋交付后的至少180日内将不动产权登记办理完毕即是对合同中两项产权变更登记目的的实现。海麒公司在2016年6月30日向张佳静、王啸交付了案涉房屋，并在2016年7月后按照规定程序办理了相应登记手续，至12月27日通知到张佳静、王啸领取办理不动产登记的相应材料，上述期间内，海麒公司并无怠于履行合同义务的情形，虽发生不可抗力导致合同内容发生变化，但张佳静、王啸仍可以在约定期限内实现合同目的，故海麒公司并不存在违约的事实情形。由此，张佳静、王啸据此要求海麒公司支付迟延履行产权转移登记手续的违约金及承担律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张佳静、王啸的全部诉讼请求。案件受理费227元，由原告张佳静、王啸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审　判　长　　汤战鹏代理审判员　　ＸＸ景代理审判员　　郭　辉二〇一七年六月二十八日书　记　员　　黄广凤微信公众号“”