（2017）湘0104民初4118号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-11
案件名称
欧阳章科与湖南惠和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳章科,湖南惠和房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4118号原告欧阳章科，委托代理人王强强，湖南森力律师事务所律师。被告湖南惠和房地产开发有限公司，法定代表人吴俊，该公司总经理。委托代理人闫波，湖南金州律师事务所律师。委托代理人肖钧城，湖南金州律师事务所实习律师。原告欧阳章科与被告湖南惠和房地产开发有限公司(以下简称“惠和公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王强强、被告惠和公司的委托代理人闫波、肖钧城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳章科诉称：2016年5月11日，原被告之间经协商一致，签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的惠和苑项目第1幢11层。号房，房屋建筑面积为115.98平方米，总价款为628000元。合同签订之后，原告依约缴纳了首付款，并且在约定时间内提交了相关材料，并办理了贷款手续。根据《长沙市商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2016年12月31日之前向原告交付符合条件的商品房，但是被告至今并未向原告交付符合条件的商品房。原告认为，被告应当承担违约责任，根据《长沙市商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应当按日承担总购房款万分之一的违约金。综上，由于被告的违约行为，导致原告无法按期收房，更无法及时装修入住，只能继续在外租房，给原告造成了较大损失，根据《民事诉讼法》相关规定，特起诉至法院，请求判决：（一）被告支付违约金9796.8元（暂计算至2017年6月5日）；（二）被告承担本案诉讼费。被告惠和公司辩称：一、被告于2016年12月31日之前已经按照合同约定完成了五方联合验收达到了交付条件。且在12月31日之前通过报纸公告、通过营销公司以电话短信的形式告知原告来进行收房。二、被告认为原告所主张的违约金金额的请求过高，请求人民法院依法予以衡量。经审理查明：2016年5月11日，原告欧阳章科与被告惠和公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件(合同编号：XX140196。)。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区麓谷产业基地惠和苑第1幢11层。号房屋。双方在合同中约定该商品房单价为每平方米5414.73元，总房价628000元。合同第九条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十条约定：出卖人承诺，在销售过程中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、燃气于房屋交付之日起达到接通条件；2、有线电视、电话、宽带于房屋交付之日起线路到户；以上的燃气、有线电视、电话、宽带需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付条件的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。该合同附件五补充协议第三条关于房屋交付的补充约定：本合同所述的“经竣工验收备案”是指《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。合同签订后，原告向被告支付了购房款。同时就已完成的工程、延期交房的赔付等问题进行了答复。2016年12月9日，原告所购房屋所在的1#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格。2016年12月27日，湖南有线望城网络有限公司向望城区住房和城乡建设局证实梅溪峰汇项目房屋办理了有线电视线路设施入网手续，符合广电网络竣工验收条件。2016年12月28日，中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司对被告惠和公司开发的《梅溪峰汇三网光纤入户项目》工程验收，为合格工程。2016年12月30日，被告在三湘都市报向惠和苑业主发出交房公告，通知业主在2016年12月31日办理物业移交手续。2017年5月12日，被告惠和公司向长沙新奥燃气有限公司缴纳了燃气开通费。2017年5月19日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向被告惠和公司下发了高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告惠和公司申报的惠和国际广场二期（1、2、5、6、7、8栋及地下室）建设工程消防验收合格。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据，被告提交并经质证的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、三湘都市报、长沙高新技术产业开发区公安消防大队高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》、湖南有线望城网络有限公司出具的《望城区有线电视入网证明》、中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司分别出具的《验收报告》、农村信用合作社转账支票存根等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋何时达到交付条件的问题。对此，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中双方的补充协议第三条对“经竣工验收备案”明确为“《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《高层民用建筑设计防火规范》[GB50045-95（2005版）]第3.0.1条规定：“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅的居住建筑属于一类高层住宅建筑。”本案中，虽然在2016年12月9日，原告所购房屋所在的1#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，形式上具备了合同约定的交付条件，但被告直至2017年5月12日才交清燃气开通费，在2017年5月19日才通过消防验收。故本院认为，本案的涉案房屋在2017年5月19日才达到交付使用的条件。二、关于违约金的计算问题。原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年5月19日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2017年1月1日起至涉案房屋达到交付条件之日止的违约金4333.2元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南惠和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告欧阳章科支付违约金4333.2元；二、驳回原告欧阳章科的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告湖南惠和房地产开发有限公司予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 赞二〇一七年六月二十八日书记员 毛嶷帆 微信公众号“”