（2017）皖0102民初4046号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-08-18
案件名称
穆道全与安徽金正投资管理有限公司、安徽省金光房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
穆道全,安徽金正投资管理有限公司,安徽省金光房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初4046号原告：穆道全，男，1974年5月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪张琴，安徽朱友生律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路金兴苑小区746-2，统一社会信用代码913401007627768333。法定代表人：张惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐文彬，安徽瀛鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦春，安徽瀛鼎律师事务所实习律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路与物流大道交口金海花园C座103室，统一社会信用代码913401007199802497。法定代表人：武家传，该公司董事长。原告穆道全与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称金正公司）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称金光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆道全及其委托诉讼代理人朱友生、洪张琴，被告金正公司委托诉讼代理人徐文彬、秦春到庭参加诉讼，被告金光公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆道全向本院提出诉讼请求：1.被告金正公司立即将原告位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区（房地产权证号：房地权合产字第××号）房产及附属设施设备恢复原状返还原告；2.被告金正公司立即支付原告2012年5月1日至2016年12月31日期间房屋租金24248元，此后房屋租金按每年5191元支付至租赁房屋返还原告之日止；3.被告金正公司立即支付原告逾期支付租金违约金9618元（违约金暂计算至2016年12月31日，此后违约金以被告金正公司应付房屋租金总额为基数，按照日万分之三的标准计算至房屋租金总额实际付清之日止）；4.被告金正公司将租赁房屋配套的公共设施（包括电梯、空调、水电、消防等）经主管部门验收合格后交付原告；5.被告金正公司收取现有租赁户的租金优先抵付原告租金；6.确认被告金正公司和被告金光公司为案涉合同责任的同一主体；7.拍卖被告金光公司27间商铺的拍卖款或租金支付给原告；8.被告金光公司对被告金正公司的上述义务承担连带保证责任；9.被告金正公司、金光公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告购买被告金光公司开发的位于合肥××站前路金兴苑小区商铺。后原告与两被告签订了《包租协议书》，约定被告金正公司以房屋总价款的10%为年租金包租原告商铺（因商铺实际面积大于约定面积，实际年租金相应予以增加），租赁期限为十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止，各年租金于当年4月30日前支付完毕，不能按时支付租金时，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金。被告金光公司为被告金正公司履行协议提供担保。协议签订后，原告按约将商铺交付被告金正公司，但两被告至今拖欠原告部分租金未付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告金正公司辩称：1.2015年4月30日后，原、被告未形成不定期租赁关系，原告主张2015年4月30日之后的租金及违约金与事实不符，原告应向房屋实际占有人主张权利；2.被告金光公司与案外人陈有霖签订承租合同，将商铺实际经营权转让给案外人陈有霖实际经营，被告金正公司并无商铺经营权，未实际占有和控制商铺，且2014年后亦未从茶叶经营户支付的租金中获利，故租赁期满后被告金正公司不应承担责任，也无法返还商铺；3.原告诉请租赁期限内的房屋租金，已超过诉讼时效，依法应予驳回。被告金光公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告穆道全提交的承诺书、业主通知书，可证实被告金正公司向金兴苑7号楼业主承诺于2016年12月30日前分批支付租金的事实，真实性、合法性、关联性及证明效力予以认定；2.原告穆道全提交的（2015）瑶民一初字第05669号民事判决书，与本案无关联性，证明效力不予认定；3.被告金正公司提交的金兴苑7号楼业主通知书、金兴苑7号楼业主授权书，可证实被告金正公司书面通知金兴苑7号楼部分业主的业主代表终止租赁关系的事实，真实性、合法性、关联性予以认定；4.被告金正公司提交的2014年2月23日房屋租赁合同复印件、（2014）瑶民一初字第03946号民事判决书，结合原、被告陈述，可证实被告金正公司在租赁期限内委托被告金光公司将金兴苑7号楼商铺转租案外人陈有霖、安徽茶城商贸有限公司的事实，真实性、合法性、关联性予以认定；5.被告金正公司提交的2014年5月20日房屋租赁合同、（2015）瑶民一初字第00374号民事判决书，与本案不具有关联性，证明效力不予认定；6.被告金正公司提交的安徽美庭物业管理公司出具金兴苑7号楼经营状况说明、交租情况登记表复印件、水电收据复印件，因物业公司无法知晓被告金光公司收取租金情况，且被告金光公司是否收取租金与本案不具有关联性，证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月6日，穆道全购买了位于合肥市××站区××房产。2004年8月10日，穆道全与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市××站区××号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月穆道全有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按协议履行对穆道全的责任，则由金光公司承担金正公司的责任。2014年2月23日，金正公司委托金光公司与陈有霖及安徽茶城商贸有限公司签订《租赁合同》，约定金光公司将金兴苑七号楼商铺转租陈有霖及安徽茶城商贸有限公司经营使用，租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，后因陈有霖及安徽茶城商贸有限公司未按约支付租金，金光公司诉至本院，本院判决确认陈有霖及安徽茶城商贸有限公司支付金光公司房屋租金1200000元和违约金120000元。另查明:穆道全出租房屋位于合肥市××站区××号，实际面积为8.95平方米。因出租房屋面积变化，金正公司实际按年租金5191元支付房屋租金。穆道全仅收取租赁期限内前七期租金，余下租金金正公司未予支付。2015年3月，金正公司书面通知金兴苑7号楼部分业主的业主代表终止租赁关系，并于同年7月向业主承诺保证于2016年12月30日前分批支付完剩余租金，但金正公司至今未支付差欠穆道全房屋租金，亦未将承租房屋返还穆道全。本院认为，原告穆道全与被告金正公司签订的《包租协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付租金义务，现原告穆道全诉请要求被告金正公司支付欠付租金合法有据，依法应予支持，被告金正公司辩称原告穆道全所主张租赁期限内房屋租金已超过诉讼时效，但被告金正公司向业主承诺2016年12月30日前履行租金给付义务的行为已致诉讼时效发生中断，从中断之日起，诉讼时效期间应重新计算，故被告金正公司上述辩称意见，本院不予采纳，被告金正公司现仍应以实际年付租金标准支付原告穆道全2012年5月1日至2015年4月30日的租金计15573元。被告金正公司在租赁期限内委托被告金光公司将涉案房屋转租案外人陈有霖及安徽茶城商贸有限公司，至今未与案外人解除租赁关系，亦未将租赁房屋从案外人处取回并返还原告穆道全，故应认定被告金正公司继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，被告金正公司仍应按照年租金5191元标准支付租金至租赁房屋返还原告穆道全之日止。被告金正公司未按协议约定履行期限支付原告穆道全房屋租金，已构成违约，原告穆道全主张被告金正公司按每日万分之三标准支付违约金的诉请合理，本院予以支持。经核算，截至2015年4月30日，被告金光公司应支付剩余三期未付租金的违约金计3410.4元，且该违约金应顺延计算至剩余三期租金实际支付之日止。因2015年4月30日后原、被告形成不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期限，故原告穆道全主张2015年4月30日后租金违约金的诉请，本院不予支持。原告穆道全与被告金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，原告穆道全要求被告金正公司返还房屋的诉请合理，本院予以支持，但因《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下对房屋进行装修分割，原告穆道全未能举证证明房屋交付之前附属设备等情况，所谓的原样标准，并无证据予以证实，故原告诉请恢复房屋原状，本院难以直接判决支持。另原告穆道全主张的关于公共配套设施、租金抵付、确认被告金正公司和被告金光公司为同一责任主体及取得被告金光公司27间商铺拍卖款或租赁款等其他诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。至于被告金光公司的责任问题，因双方约定被告金光公司只在被告金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，属一般保证，非连带责任保证。合同履行期满后，被告金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，被告金光公司依约应承担一般保证责任。如在对被告金正公司依法强制执行租金、违约金及返还房屋不能履行时，则应由被告金光公司承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告穆道全2012年5月1日至2015年4月30日的租金15573元，此后房屋租金按每年5191元的标准支付至房屋返还原告穆道全之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告穆道全违约金3410.4元（违约金暂计算至2015年4月30日，此后违约金以2012年5月1日至2015年4月30日期间房屋年租金5191元为基数，按照日万分之三的标准，分别计算至剩余三期房屋租金实际付清之日止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于合肥市新站区站前路金兴苑小区7幢A-193号房产返还给原告穆道全；如在对被告安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告穆道全的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 周良龙二〇一七年六月二十八日书 记 员 杨 满附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：