（2017）京04执异229号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-07-14
案件名称
安阳德宝置业有限公司等合同一案执行裁定书
法院
北京市第四中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
万家共赢资产管理有限公司,安阳德宝置业有限公司,王太敬
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）京04执异229号案外人：高阳。委托诉讼代理人:高峰(高阳之母)。委托诉讼代理人:付海军。申请执行人：万家共赢资产管理有限公司。法定代表人：伏爱国。委托诉讼代理人：孙培睿。委托诉讼代理人：于来宏。被执行人：安阳德宝置业有限公司。法定代表人：王太敬。委托诉讼代理人：李红波。委托诉讼代理人：马翠翠。被执行人：王太敬。委托诉讼代理人：马翠翠。在本院执行万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、王太敬金融借款合同纠纷一案中，案外人高阳对本院查封的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高阳称，法院依万家共赢公司申请查封了德宝国际名城共178套房屋，其中包括高阳购买的×号楼×单元×号（以下简称涉案房屋）。该房屋系高阳向德宝公司购买，双方签订了合法有效的书面买卖合同即《商品房认购书》，高阳交付了全部购房款，且已经实际入住该房屋，对签订合同和没有办理过户不存在任何过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及其他相关法律法规，请求法院中止对涉案房屋的执行。申请执行人万家共赢公司称，1.认购书不具备商品房买卖合同主要条款，不是商品房买卖合同，该认购书中亦约定双方另行签订正式的商品房买卖合同，但双方这么长时间都没有签订，因此，本案案外人和德宝公司之间没有合法有效的商品房买卖合同。2.按照相关规定，开发商应该向购房人开具发票，而本案案外人只有收据，该收据可以随意印制，本案案外人已经支付了全部房款的真实性存疑。3.本案案外人在认购书中填写了其他地址，说明其有其他用于居住的房屋。4.本案案外人没有实际入住涉案房屋。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执异司法解释）第二十九条规定，不同意解除查封或者中止执行。被执行人德宝公司和王太敬称，1.本案案外人提出的购房事实存在，其与德宝公司签订的认购书是合法有效的商品房买卖合同，德宝公司在收到本案案外人缴付的全部房款后，之所以向其开具了收据，是因前期公司不具备销售商品房条件而采取的策略。2.关于最高院执异司法解释第二十九条中的三项规定，并不是并列条款而是选择性条款，只要满足其中一项，本案案外人的请求就应得到法院的支持。3.关于本案案外人购买房屋是否用于居住和是否有其他房产，申请执行人并没有提供证据证明其观点。因此，同意中止对涉案房屋的执行。本院查明，2012年4月28日，高阳与德宝公司签订《商品房认购书》，约定高阳购买德宝公司开发的涉案房屋，高阳在接到德宝公司通知后7日内到德宝公司签订《商品房预售合同》。此后，高阳支付了全部购房款，德宝公司向高阳开具了收到购房款的收据。双方就涉案房屋至今未签订《商品房预售合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。2015年10月19日，本院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，本院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。2015年12月18日，本院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，本院对万家共赢公司申请强制执行案立案。另查明,德宝公司取得德宝国际名城项目商品房预售许可证时间分别为：1－3号楼、7－10号楼、17号楼均是2012年3月9日；12号楼、15号楼、16号楼是2014年4月1日。本院认为，首先，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。其次，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还应当依照最高院执异司法解释第二十九条的规定进行审查。该条规定，符合下列情形且买受人权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。上述三项情形需同时满足，方可中止执行。结合本案，根据查明事实，本案案外人与德宝公司在法院查封之前签订了《商品房认购书》，虽然该合同欠缺商品房买卖合同的部分条款，但双方对买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为已签订合法有效的书面买卖合同。申请执行人万家共赢公司提出双方没有合法有效的商品房买卖合同的意见，不能成立。德宝公司收到房款后出具了公司盖章的收据，申请执行人对此提出异议，认为款项支付与否存疑，且说明双方系民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，但其于本案中并未提交相应能够证明德宝公司与本案案外人存在恶意串通、伪造付款事实的证据，因此，申请执行人的上述意见，本院不予采纳。本案案外人高阳已经全额支付了认购书约定的总价款，且其自称已经居住在涉案房屋内，在安阳市名下没有其他房产，申请执行人于本案中亦没有相反证据予以推翻，本案情形符合最高院执异司法解释第二十九条规定，故本院对其提出的中止对涉案房屋执行的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对河南省安阳国贸中心德宝国际名城×号楼×单元×号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 高 晶审判员 贾丽英审判员 程 娜二〇一七年六月二十八日书记员 郝 雪