（2017）湘02民终1187号
裁判日期: 2017-06-28
公开日期: 2017-11-01
案件名称
株洲天易物业管理有限公司与罗妍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗妍,株洲天易物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1187号上诉人（原审被告）罗妍，女，汉族，1977年10月22日出生，住湖南省株洲市芦淞区靖安村**栋***号。公民身份号码：4302031977********。委托代理人吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提出反诉，进行和解，代签法律文书等）。被上诉人（原审原告）株洲天易物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈。法定代表人张水平。系该公司执行董事。委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提出反诉，进行和解）。上诉人罗妍因怀被上诉人株洲天易物业管理有限公司（以下简称天易物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，9月8日公开开庭进行了审理。上诉人罗妍及委托代理人吴预湘、被上诉人天易物业公司委托代理人何莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗妍上诉请求：撤销一审民事判决第一、二项，改判“罗妍向天易物业公司支付拖欠的物业费、能源费15780元”，由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人向被上诉人支付21415.55元及违约金超过诉讼请求；以每年6%计算违约金没有法律依据。天易物业公司辩称：一审法院没有超过诉讼请求判决，上诉人拖欠的物业管理费没有计算错误；一审法院已调低了违约金标准，年6%仅相当于利率。天易物业公司向一审法院诉请：1、罗妍向天易物业公司支付物业费、能源费及违约金共计59284元（截至2016年11月30日）；2、罗妍向天易物业公司支付2016年11月30日至被告付清所有物业费、能源费期间的违约金；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月9日，被告罗妍与湖南天易集团有限公司、株洲天易物业管理有限公司签订神农太阳城《商铺租赁合同》，约定被告租赁株洲神农太阳城购物中心南座一层A135号商铺用于商业经营，并在合同第四条约定由被告向物业公司交纳物业管理费及能源费，原告天易物业公司为其提供物业管理服务。同时，原告株洲天易物业管理有限公司与被告签订了神农太阳城购物中心《商业物业管理服务合同》，约定物业管理费按商铺租赁面积69.32平方米计算，每月每平方米5元（即每月的物业费为346.6元）；物管费按每三个月为一个计费期，于每个计费期开始前15日前交清；空调费暂按18元/平方米/月收取，按每三个月为一个计费期，于每个计费期开始前15日前交清。2012年12月24日，被告租赁的商铺开始营业，但被告经营商铺期间，长期拖欠原告物业费及能源费，且经原告多次催告后仍拒不支付，给原告造成严重的经济损失。2015年2月2日，被告的门店停止营业。从被告门店开业至停业期间，原告一直为被告的门店提供物业服务。被告已交纳物业服务费至2014年12月31日，一直未向原告交纳能源费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表达，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。被告罗妍未按约定交纳物业费、能源费构成违约，应承担违约责任。被告与湖南天易集团有限公司、株洲天易物业管理有限公司于2015年2月2日解除，该门店也于2015年2月2日停止营业，故原、被告之间的物业服务合同关系于2015年2月2日终止。被告应交纳的物业费、空调费也应计算至2015年2月2日。根据庭审调查的事实，被告已交纳物业费至2014年12月31日，还应向原告支付2015年1月1日至2015年2月2日期间的物业费370元（346.6元+346.6元÷30天/月×2天）。关于空调费，被告租赁的门店位于综合性的商场内，空调的开放使用均由负责商场物业管理的原告统一调度安排，不可能按每户实际的使用量进行收费，双方签订的物业服务合同约定的收费方式也是按每月进行费用分摊，故原告按12元/月/平方米收取空调使用费符合合同约定。被告应向原告支付空调使用费21045.55元（12元/月/平方米×69.32平方米×25.3个月）。至于违约金的计算，合同约定的违约金标准过高，应从被告门店停止营业之日（2015年2月2日）起按每年6%计算为宜。据此，判决：一、被告罗妍于本判决生效后十日内向原告株洲天易物业管理有限公司支付拖欠的物业费、能源费21415.55元；二、被告罗妍按每年6%支付所欠物业费、能源费的违约金，违约金从2015年2月2日起算至实际付清之日止；三、驳回株洲天易物业管理有限公司的其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本院物业服务合同纠纷二审争议焦点有二：一是一审法院是否超诉讼请求进行判决；二是一审酌定按欠费每年6%标准核定违约金是否适当。关于争议焦点一，虽然被上诉人在一审提供的一份明细计算表中，列明上讼人空调使用费部分本金为15410元，但此表仅为计算使用，并代理其诉讼请求之变更。被上诉人诉讼主张原告欠物业费、能源费及违约金部分仍为59284元。一审法院按实结算，判令罗妍向天易物业公司支付拖欠的物业费、能源费21415.55元，并未超过被上诉人一审诉请范围。争议焦点二，在双方约定违约金标准过高情况下，一审酌定6%标准计算违约金，充分考虑了上诉人的利益，符合法律规定，本院亦予以认同。综上，罗妍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费50元，由上诉人罗妍负担。本判决为终审判决。审判长 柳战文审判员 罗慧虹审判员 邓画文二〇一七年六月二十八日书记员 刘林玉 来源：百度搜索“”