（2017）鲁0112民初221号

裁判日期: 2017-06-28

公开日期: 2018-06-26

案件名称

刘志新与丁克生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘志新,丁克生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历城区人民法院民事判决书（2017）鲁0112民初221号原告（反诉被告）:刘志新，男，生于1951年2月6日，回族，住济南市。委托代理人:张真（特别授权代理），山东华梦律师事务所律师。委托代理人：陈姣珑（特别授权代理），山东华梦律师事务所律师。被告（反诉原告）:丁克生，男，生于1984年8月15日，汉族，住济南市。原告（反诉被告）刘志新与被告（反诉原告）丁克生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月22日、2017年4月7日两次公开开庭对本案进行了审理。原告刘志新及其委托代理人张真、陈姣珑，被告丁克生到庭参加了诉讼。因案情需要，本案于2017年6月23日进行第三次公开开庭审理。简易程序审理期限届满前，经征求当事人意见，原、被告均同意继续按照简易程序审理。原告刘志新、被告丁克生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志新向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于济南市房屋过户至原告名下；2、判令被告赔偿原告违约金157600元；3、判令被告赔偿原告律师费41800元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月13日，原告与被告在济南和谐房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告名下位于济南市房屋，房屋成交价格为78.8万元。合同签订当日，原告向被告支付5万元购房定金，被告出具“定金收条”一份。2016年5月11日，原告通过银行转账的方式，再次向被告支付购房款50万元，被告出具“收到条”一份。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。原告多次提出要求办理房屋过户手续，被告以种种理由拖延，导致本案房屋至今未能过户。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告丁克生辩称：原告所诉与事实不符，被告一直与原告积极协商过户事宜。因原告没有按照合同第四条的约定缴纳相关费用，所以上述房屋至今未能办理过户。原告的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。反诉原告丁克生向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付购房余款238000元；2、判令反诉被告承担该房屋全部过户费用；3、全部反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年4月13日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，约定反诉被告以78.8万元价格购买反诉原告位于济南房屋。合同签订后，反诉被告向反诉原告交纳购房款55万元。房屋买卖合同第四条第一项约定双方交易过程中需交纳的所有税费由反诉被告承担。因反诉被告不交纳房屋过户费用，迟迟没有办理过户。因此造成的一切损失应由反诉被告承担。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉。反诉被告刘志新辩称，第一，合同约定付款与过户是同一时期同时进行，都是5月31日前。反诉被告当时给反诉原告款项，反诉原告因房产无法办理过户不要。反诉被告已支付大部分房款，过户与付款是同时进行的，因反诉原告没有给反诉被告过户，故反诉被告未支付余款。反诉被告同意按合同规定支付反诉原告剩余房款238000元。第二，关于过户产生的税费，反诉被告同意按当时签订合同时中介在场时谈的应该由反诉原告承担的1%的个人所得税由反诉被告承担，再加上反诉被告应交纳的1%的契税，对于过户产生的其他费用反诉被告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此确定以下事实：2016年4月13日，原告（反诉被告）刘志新（乙方、买方）与被告（反诉原告）丁克生（甲方、卖方）在济南和谐房产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：刘志新购买丁克生名下位于济南市房屋（房屋所有权证号：济房权证历城字第**号）(以下简称涉案房屋)，建筑面积76.64平方米，房屋实际成交价格为78.8万元。合同约定乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金五万元，剩余738000元乙方应于2016年5月31日前一次性支付甲方，每逾期一天支付100元违约金；甲方于2016年4月30日前通知乙方进行房屋验收交接，并承诺在2016年5月31日前到相应房产部门办理房屋所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，每延迟一天赔偿100元；甲乙任何一方逾期30日未履行，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任。合同第七条违约责任约定：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金。合同并约定:甲乙双方在交易过程中需缴纳的所有税费由乙方承担；甲方承诺名下无抵押，如有抵押需甲方解押，与签订本合同10日内解押。甲方丁克生、乙方刘志新分别在合同落款处签字捺印。中介公司作为见证方在合同落款处加盖公章，案外人张涛在见证方经办人处签字。合同签订当日，原告向被告支付5万元购房定金，被告丁克生出具定金收到条一份：今收到乙方刘志新先生购买济南市房屋定金人民币50000元整（大写：伍万元整）。产权证号：济房权证历城字第**号。产权人：丁克生收款人：丁克生经办人：张涛。2016年5月11日，原告向被告支付购房款50万元，并由被告出具收到条一份证实收到上述款项。2016年5月2日被告将涉案房屋交付原告使用，现涉案房产未办理产权过户手续。2016年5月19日、5月23日，中介公司就涉案房屋办理过户事宜两次组织原、被告进行协商。协商过程中被告告知涉案房屋系通过赠与方式取得。期间被告要求推迟房产过户时间，原告未同意，后中介公司协调将过户时间推迟至2016年6月30日。2016年6月28日，被告丁克生出具说明一份:因本人原因不能将房产过户手续转给刘志新，推迟到2016年9月份，到时争取把过户手续办完。2016年10月13日，原告刘志新与被告丁克生签订《补充协议》一份。协议约定：经甲乙双方协商同意，2016年4月13日签订的（合同编号20160413）买卖合同最终在2016年12月10日前办理此房（历城区）的产权转移手续，如甲乙双方任何一方不执行则按合同第七条违约责任执行。丁克生、刘志新分别在协议上签字捺印。济南和谐房产经纪有限公司作为经办方加盖公章，张涛作为经办人签字捺印。2016年12月9日，被告通过电话与原告协商办理过户的事宜，因就20%的个人所得税承担问题未能达成一致意见，涉案房产至今未办理过户。涉案房产于2016年12月7日解除抵押。本案有以下争议焦点：1、涉案房屋因系赠与取得交易时产生的20%的个人所得税如何承担。原告主张根据双方签订合同时的约定及二手房交易的费用情况，原告应承担的费用为契税、印花税及替被告承担1%的个人所得税。被告恶意隐瞒涉案房屋系赠与取得，至2016年5月17日才告知原告，故其需缴纳的20%的个人所得税应由被告承担。原告提交：中介公司出具的证明三份及原告律师经询问经办人张涛所作的询问笔录一份，证实其主张的上述事实。被告对上述证据的真实性均无异议，但辩称不同意承担20%的个人所得税。被告主张根据《房屋买卖合同》约定，在交易过程中需缴纳的所有税费均由原告承担。理由为：合同签订之前，被告已将房产证交给中介公司，原告做过调查后才签定的合同，其并未隐瞒房屋过户会产生税费；被告并不知道正常的房产交易应交什么税，与中介公司协商时才知道要交20%的税费。中介公司提出其与配偶离婚即可省下该笔费用，因其配偶不同意，故未再协商该笔费用的承担；合同签订时双方约定被告只收取78.8万元购房款，不承担其它费用，剩余全部费用由原告承担。关于被告取得涉案房产的方式，被告陈述房产系其购买，但系通过赠与方式完成过户，以赠与方式办理购买房产手续的原因其不清楚，系通过当时购房的中介公司办理。2、涉案房屋未办理过户的原因。原告主张被告隐瞒涉案房屋存在抵押及赠与取得的事实，导致涉案房屋至今未办理过户。2016年12月7日前原告不知涉案房屋存在抵押，2016年12月7日去中介公司要求被告办理过户，得知解押事实故知道涉案房屋存在抵押情况。该事实是被告拖延办理过户的重要原因。另外被告隐瞒涉案房屋赠与取得的事实，后不同意承担由此产生的20%的个人所得税，导致涉案房屋一直未能办理过户。原告以被告2016年6月28日出具的说明及补充协议载明的内容，证实被告自认涉案房屋未能办理过户系其个人原因所致。被告辩称，2016年6月28日说明中的“本人原因”系指房产存在抵押，无法办理过户。被告已将房产证交给中介公司，并告知原告涉案房屋有贷款无法办理过户的情况签订的合同，不存在隐瞒事实，且涉案房屋系赠与的事实已于2016年5月告知原告。原告认可被告在双方签订《房屋买卖合同》前将房产证交给了中介公司，其并未审核过房产证。被告认可签订合同时，未告知涉案房产系赠与方式取得。被告主张其于2016年12月9日电话联系原告协商房屋过户事宜，并通知原告办理过户，要求其承担20%的个人所得税，但原告不同意缴纳20%的税费，双方未达成一致意见。且12月9日通知原告交纳剩余购房款238000元，但原告一直拖延支付，给其也造成了损失，导致涉案房屋一直未能办理过户。原告陈述未将全部购房款付清系因被告一直违约，拖延过户，原告同意缴纳剩余购房款238000元，但不同意承担20%的个人所得税。经本院审查原告提交的涉案房产的房产证，房产产别栏中登记为“私有房产”，设定他项权利摘要中记载有抵押，但该抵押在双方签订合同时已经解除，该房产存在另一抵押，未在房产证中注明。2016年12月7日，涉案房产存在的抵押权解除。关于原告及反诉原告主张的其它诉讼请求，本院查明事实如下：原告主张违约金15.76万元，计算方式为：根据房屋买卖合同第七条，若甲方违约，双倍返还乙方定金，另外支付房屋实际成交价的20%作为违约赔偿金。以房屋总价款78.8万元为基数，乘以20%所得违约金为15.76万元。被告辩称已于12月9日通知原告办理过户，因原告未缴纳20%费用导致没有过户，故被告没有违约行为，不应支付违约金。如果支付违约金，因违约金过高，要求法院调整，具体应支付数额亦不清楚。原告提交与山东华梦律师事务所签订的委托代理协议一份，主张按照山东省律师收费管理办法，原告起诉标的额为78.8万元加上15.76万元，乘以0.04加上1500元，律师代理费为41800元，根据房屋买卖合同的约定，该费用应由被告承担。并陈述委托协议约定至一审终结日缴纳该费用，现尚未缴纳。被告不同意承担律师费，辩称应由原告自行负担。反诉原告要求反诉被告承担涉案房屋全部过户费用，反诉原告陈述包括20%赠与房产缴纳的个人所得税，1%的契税，其它不清楚，按照实际缴纳情况为准。反诉被告辩称仅同意承担1%的个人所得税和1%的契税，其它不同意承担。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行各自义务。关于本案争议焦点一，涉案房屋因系赠与取得交易时产生的20%的个人所得税如何承担。本院认为，被告与原告签订《房屋买卖合同》时未告知原告房屋系赠与取得的事实，房产证也仅记载“私有房产”，房屋系赠与取得，交易时应交纳20%个人所得税的事实已超出原告合理预见范围。原、被告签订合同的见证人中介公司工作人员亦证实，签订合同时协商确定的是1%的个人所得税由原告承担。被告陈述涉案房产系其购买取得，但以赠与程序完场交易，其应知赠与房产转让时的税费问题，但在转让房产时未将该事实如实告知原告。综合以上事实，本院对原告主张的《房屋买卖合同》约定的“甲乙双方在交易过程中需缴纳的所有税费由乙方承担”中，个人所得税系指二手房交易时应交纳的1%的个人所得税予以认定，对于房产赠与取得，转让时应交纳的20%的个人所得税，超出上述按1%计算的数额部分由被告承担，对反诉原告要求反诉被告承担超出该1%数额的税费的主张本院不予支持。关于争议焦点二，原、被告签订合同后，因房产存在抵押未能办理过户手续，被告亦已出具说明系其原因造成。但原、被告于2016年10月13日达成《补充协议》，将房产过户时间变更为2016年12月10日，系双方对房产过户时间的重新确认。2016年12月9号、10号，原告要求被告先过户再支付剩余房款，而被告要求原告支付剩余房款及承担20%税费，双方未达成意见，导致房产至今过户，对此双方均有过错。原、被告均未完全履行合同义务，均存在违约行为，涉案房产已在合同签订后交付原告使用，原告亦未举证证实其因房产未过户导致损失，因此对原告要求被告赔偿违约金15.76万元的请求本院不予支持。原告已支付大部分购房款，剩余款项未支付系因双方因房产过户中事宜产生争议，并非故意拒绝支付，办理房产过户手续系房产登记部门工作内容，因此，原告支付剩余购房款的同时被告应协助原告办理房产过户手续。原告主张的律师代理费尚未缴纳，且双方对本案诉讼的发生均有过错，原告要求被告承担没有依据，本院不予支持。综上所述，本院对原告要求被告协助办理房产过户手续的请求予以支持，驳回原告其它诉讼请求；对反诉原告要求反诉被告支付购房款23.8万元，承担过户过程中需缴纳的税费（个人所得税以一般房产交易时按1%计算的数额承担）的请求予以支持，驳回反诉原告其它诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁克生于本判决生效之日起十日内协助原告将位于济南市历城区工业南路289号1幢3-101号房屋过户至原告刘志新名下。二、驳回原告其它诉讼请求。三、反诉被告刘志新于本判决生效之日起十日内支付反诉原告丁克生购房款23.8万元。四、涉案房产济南市历城区工业南路289号1幢3-101号过户过程中需缴纳的税费（个人所得税以一般房产交易时按1%计算的数额承担）由反诉被告承担。五、驳回反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2194元，由原告刘志新负担；反诉案件受理费2435元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　周　慧二〇一七年六月二十八日书记员　郭迎超关注公众号“”